"내년에 미분양 대란 온다"…준공 후 미분양 3만가구 넘을듯

2015년 주택 인허가 물량이 급증했던 탓에 내년이면 ‘준공 후 미분양’ 물량이 최대 3만가구에 달할 것이라는 전망이 나왔다. 준공 후 미분양이란 집을 다 짓고도 팔지 못하는 것으로, 미분양 중에서도 악성으로 꼽힌다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26일 KDI 정책포럼 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향’ 보고서에서 2019년 최대 2만5561가구 수준이던 준공 후 미분양 물량이 2020년 3만51가구에 달할 것으로 추산했다. 이는 2019∼2020년 분양 물량이 29만7000가구인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)이 1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%라고 가정한 결과다.

이 같은 미분양 급증세는 2015년 주택 공급이 크게 늘어난 영향이다. KDI가 아파트 분양 물량과 미분양 상관관계를 분석한 결과, 분양 물량이 10% 증가하면 3년 뒤 준공 후 미분양 물량이 3.8% 늘어나는 것으로 나타났다.

분양 증가로 입주 물량이 늘어나면 전세가격도 하락한다. 아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가하면 전셋값은 0.6∼1.121% 하락하는 것으로 나타났다. 실제 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 18만7000가구인데, 중위 전세가격은 2017년 말(2억5000만원)보다 2000만원 떨어진 2억3000만원으로 예상된다.

송 부장은 “서울·경기에서 전셋값이 가장 높았던 시기가 2017년 12월과 2018년 2월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 2019년 12월부터 수도권에서 역(逆) 전세난이 표면화될 것”이라고 말했다.

문제는 우리나라 주택보급률이 이미 100%를 넘어 앞으로 초과공급을 소화하기 어렵다는 것이다. 올해 주택보급률은 106%다. 새 집과 멸실주택을 더한 ‘기초주택수요’는 34만8220가구인데, 실제 주택 인허가 물량은 55만4136가구에 달한다. 공급과잉 주택이 20만가구를 웃도는 셈이다.

송 부장은 분양가 상한제와 3기 신도시 개발로는 주택시장 문제를 해소할 수 없다고 지적했다. 그는 “현 시점에서 3기 신도시 건설은 구 도심 쇠퇴를 촉진하는 구조”라며 “분양가 상한제 시행 전에는 ‘밀어내기’ 분양이 이뤄지고, 시행되고 나면 시장이 상당 기간 위축될 것”이라고 했다.