"거래 뜸하고 가격 떨어진 지금이 증여 타이밍"

지난해 정부가 발표한 ‘9·13 주택시장 안정대책(9·13대책)’으로 주택 임대사업자에게 주어지던 각종 세제 혜택이 크게 줄었다. 양도소득세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제, 그리고 장기보유특별공제가 대표적이다. 다주택자들은 손해를 감수하더라도 임대사업자로 등록할지, 1주택만 남겨놓고 처분 또는 증여해야 할지 고민이 깊어졌다.

땅집고는 KB국민은행 세무전문위원을 맡았던 조하림 세무사(세희세무회계 대표 세무사)를 만나 9·13 대책 이후 임대사업자 등록을 통한 절세방법, 증여세 줄이는 방법에 대해 들어봤다. 조 세무사는 오는 21일부터 땅집고가 마련한 ‘고객을 사로잡는 세무전문가되기-4일 과정’에서 강의한다.

―9·13 대책 이후 임대주택 등록 시 가장 주의할 점은.
“먼저, 이전까지 임대 개시일 기준으로 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 주택을 8년 임대주택으로 등록하면 지역에 관계없이 양도세 중과 배제 혜택을 받았다. 그러나 9·13 대책 이후 조정지역에서 새로 취득한 주택은 8년 임대주택으로 등록해도 중과 배제 혜택을 받지 못한다.

9·13대책 이후 ‘등록’이 아닌 ‘취득한’ 주택부터 중과 배제 혜택을 받지 못하는 점을 기억해야 한다. 즉 9·13대책 발표 이전에 취득한 주택이 있다면 계속 임대주택으로 유지하면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다.”

―9·13 대책 이후 조정지역에서 새로 취득한 주택에 대한 규제가 더 있나.
“종합부동산세 합산도 마찬가지다. 1주택 이상 보유자가 9·13대책 이후 조정지역 내에서 취득한 주택은 8년 임대주택 등록을 해도 종합부동산세에 합산된다. 기존 주택이 어떤 지역에 있든 상관 없다.

만약 9·13 대책 발표 이전 취득한 주택이라면 이번 규제와 상관 없이 8년 임대 등록을 하면 양도세 중과와 종부산 합산 배제가 모두 가능하다.”

―임대주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 혜택도 줄었나.
“9·13 대책 이전에는 전용 85 ㎡이하 주택을 8년 임대로 등록하고 추후 처분하면 양도세 장기보유 특별공제(장특공제)가 보유기간 8년이면 50%, 10년이면 70%까지 적용됐다.

9·13 대책 이후 가액 요건이 추가됐다. 임대 개시 시점 기준시가가 수도권 기준 6억원(비수도권 3억원)이하여야 장특공제를 받을 수 있다. 이 역시 9·13대책 이후 새로 취득한 주택에만 적용된다. 9·13대책 이전에 취득한 주택이라면 면적 요건(85㎡이하)만 충족하면 가격에 상관 없이 임대주택으로 등록해 장특공제를 받을 수 있다.”

―4년 임대주택은 세제 혜택이 없나.
“2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득한 1가구 1주택자의 경우, 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건으로 2년 거주 요건이 생겼다. 그런데 4년 임대주택 등록 후 처분할 경우 2년 거주 요건을 채우지 않아도 된다.

즉, 8·2대책 이후 조정지역에 1주택을 취득했는데 양도세 비과세 특례를 위해 2년 거주 요건을 채우기 어렵다면 4년 임대 등록하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다.”

―증여 재산 평가 방식을 잘 활용하면 증여세를 줄일 수 있나.
“우선 증여세 과세에서 증여하는 부동산의 가격은 시가(市價)를 기준으로 하는 것이 원칙이다. 그러나 시가가 없는 경우가 있다. 이 때 시가를 보충하는 보충적 방법을 사용한다. 대표적인 것이 매매사례가액과 기준시가다. 대개 시가가 가장 높아 불리하고 매매사례가, 기준시가 순으로 갈수록 유리하다고 볼 수 있다. 시가를 알기 어려운 상가주택이나 겸용주택은 기준시가로 평가해 증여하면 평가금액이 낮아져 증여세 절감이 가능하다.

실무적으로는 ▲최근 매매사례가격이 낮고 ▲거래가 뜸할 때 증여하는 것이 증여세를 조금이라도 아낄 수 있는 방법이다. 요즘 거래가 뜸하고 거래가격도 작년에 비해 낮아져 지역에 따라 증여하기 좋은 타이밍일 수 있다.

증여하고 싶은데 매매사례가액이 너무 높다는 생각이 들면 감정평가가 나을 수 있다. 이 때 감정평가는 두 곳 이상에서 받는 것이 원칙이다. 다만, 기준시가 10억원 이하 부동산은 1곳에서만 받아도 된다. 현재 아파트 시세를 반영해 평가금액을 현실에 맞게 받을 수 있기 때문에 이것을 증여대상 금액으로 쓰는 것이 낫다.”

―증여재산 평가에서 주의할 점은.
“증여가 이뤄지기 전 2년, 증여 이후 10개월 내에 거래가 있다면 그 거래가격이 시가로 잡힐 수 있다는 점을 주의해야 한다. 따라서 부동산을 새로 매입했다면 매입한 날로부터 2년이 지난 후에 증여해야 한다. 증여받은 수증자도 10개월 이내에 팔면 안 된다. 감정평가를 받아도 안된다. 담보대출을 받게 되면 자신도 모르게 해당 부동산에 대한 감정평가를 받을 수 있으니 최소 10개월 정도는 담보대출을 받지 않는 게 좋다. 필요하다면 세무 전문가와 상의해야 한다.”