상한제 직격탄 맞은 국내 최대 재건축 단지, 10월 이전 분양 추진

정부가 이르면 10월부터 서울을 비롯한 투기과열지구의 민간 택지에 분양가 상한제를 적용하기로 발표하면서 서울시내 재건축·재개발 정비사업 조합들이 예정보다 이른 10월 중 일반 분양을 준비하는 것으로 전해졌다.

13일 부동산 업계에 따르면 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트 조합은 이날 긴급이사회를 소집해 전날 정부의 민간택지 분양가 상한제 발표에 따른 일반 분양 일정 변경 등 대응책을 논의할 예정이다.

둔촌주공은 단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모다. 신축 규모가 1만2032가구에 일반분양 물량만 4787가구에 달한다. 이미 이주를 완료하고 철거 진행 중이다.

둔촌주공 조합은 당초 내달 조합원 분담금 확정을 위한 관리처분계획 변경 총회를 개최해 인허가를 마무리한 뒤 10월에는 조합원 동·호수 추첨, 11월에는 모델하우스 건설과 일반분양 절차에 돌입할 계획이었다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 산정을 놓고 대립하면서 후분양을 고려했다가 전날 정부의 분양가 상한제 발표로 다시 고민이 깊어지고 있다. HUG에서 책정한 이 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2500만~2600만원 수준으로, 조합의 희망 분양가인 3600만~3800만원과 1000만원 이상 차이가 난다.

건설업계에서는 이 단지가 분양가 상한제를 적용받으면 분양가가 3.3㎡당 2200만원 수준으로 떨어질 것이라는 분석이 나온다. 이에 따라 둔촌주공 재건축 시공사인 현대건설 등은 일반분양 시점을 10월 중으로 앞당기는 방안을 검토하고 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “HUG의 분양가 통제를 피해 후분양을 검토했던 분양 예정 사업지들이 선분양으로 다시 선회할 것”이라며 “후분양이 가능한 건축공정 기준이 공정률 약 80% 수준으로 높아져 연내 분양이 예정된 사업지들은 분양일정을 제도 시행 예정인 10월 이전으로 앞당겨 공급할 가능성이 크다”고 예상했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "후분양을 고민하던 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차), 둔촌주공 등 일부 재건축 단지는 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 서두를 수 있다"면서 "HUG의 분양가 통제를 받더라도 분양가 상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문"이라고 전망했다.

그러나 강북의 일부 재개발 단지에서는 HUG 기준보다 분양가 상한제를 적용받는 것이 낫다는 반응도 나오면서 개별 단지마다 상한제로 인한 영향은 각기 다르다. 종로구 세운재정비촉진지구 3구역에서 분양 예정인 '힐스테이트 세운' 주상복합 아파트는 HUG의 분양가 규제로 한때 후분양을 검토하기도 했다. 하지만 자체 시뮬레이션 결과 HUG의 분양가 규제보다 분양가 상한제 적용이 나을 수 있다고 보고 정밀 분석에 들어간 것으로 전해졌다.

서울 강남권에서는 재건축을 앞둔 단지들과 신축 아파트 단지 간 희비가 극명하게 엇갈리고 있다. 강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 "분양가 상한제 예고가 나온 뒤부터 어제까지 정부의 분양가상한제 규제를 피하지 못한 개포주공 1·4단지는 매수 문의조차 뚝 끊겼다"며 "반면 입주를 앞둔 래미안블레스티지와 디에이치아너힐스 등 신축 아파트는 거래가 활발했고, 문의 전화도 꾸준했다"고 했다.

디에이치아너힐즈의 경우 전용면적 84㎡ 호가가 현재 23억∼25억원대로 전날 정부의 발표에 따른 시세 변동은 아직 나타나지 않고 있다고 그는 덧붙였다.