입력 : 2019.08.08 06:10
“서울 집값, 앞으로도 계속 오를 겁니다. 이런 상황에서 가장 저렴하게 내집 마련 할 수 있는 방법은 청약에 당첨 되는 것입니다. 당첨 확률을 높이기 위한 분석과 전략이 필요한 시점입니다.” (박지민 ‘35세 인서울 청약의 법칙’ 저자)
“올해 하반기에는 과연 어느 단지에 내 청약 통장을 걸어야 할까요. 이왕 분양받는거, 집값이 오를만한 아파트에 청약하는 게 좋겠죠. 앞으로 가치 상승이 예상되는 단지 5곳을 알려드리겠습니다.” (김광석 리얼투데이 이사)
정부가 서울 집값을 잡기 위한 고강도 부동산 규제책들을 내놓고 있다. 그 중에서도 분양시장은 규제 집중 포화를 맞고 있지만, 내집 마련을 앞둔 수요자들 입장에선 청약 당첨에 대한 희망을 버리기 쉽지 않다. 당첨만 된다면 아파트를 분양 받는 것이 비용이 적게 드는 현실적인 내집 마련 방법이기 때문이다.
지난달 26일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 ‘2019 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서는 올해 하반기 청약을 고려하고 있는 수요자들을 위한 ‘억 소리 나는 청약, 똑 소리 나는 전략’ 제목의 강연이 열렸다. 강연의 패널로는 김광석 리얼투데이 이사와 박지민 ‘35세 인서울 청약의 법칙’ 저자가 참석했다. 김광석 이사는 부동산 업계에서 계량 분석 전문가로 통한다. 박지민 저자는 ‘월용이’라는 필명으로 대중에게 이름을 알린 청약 전문가다.
■서울 아파트 청약 당첨되고 싶다면…내가 어떤 ‘사분면’에 해당하는지 알고 있어야
대부분의 사람들이 청약할 때 가장 중요하게 여기는 숫자는 본인의 청약 가점이다. 하지만 박지민 저자는 “가점 뿐 아니라 잠재적인 경쟁자 수도 함께 확인해야 청약 당첨 확률을 예상할 수 있다”고 말했다.
박씨에 따르면 전국에 1순위 통장을 보유한 사람 수는 약 1357만명이다(2019년 3월 31일 기준). 지역별로 세분화해보면 ▲서울 353만명 ▲경기 370만명 ▲인천83만명 등이다. 박씨는 “이 때 1순위 통장을 가진 사람 수가 전부 내 경쟁자라고 생각하는 것은 오산”이라며 “특히 규제지역에서는 세대주만 청약할 수 있다는 점을 고려해 내가 청약할 지역에서 1순위 통장을 가진 사람 수를 평균 가구원 수인 2.5명으로 나눠야 대략적인 경쟁자 수를 파악해볼 수 있다”고 말했다.
이어 박씨는 서울 아파트 청약을 앞둔 수요자들의 고민을 덜기 위한 방법으로 본인이 만든 ‘서울 청약 사(4)분면’ 표를 소개했다. 사분면이란 분양가격과 청약가점을 기준으로 가로축과 세로축을 만들어 표를 4개 영역으로 나누고 여기에 분양 아파트 리스트를 만들어 넣은표를 말한다. 박씨는 이 개념을 이용해 서울에서 분양을 앞둔 단지들을 ‘분양가 9억원’과 ‘청약 가점 50점’을 기준으로 4개 유형으로 구분했다.
그는 “중도금 대출 가능 여부를 가르는 분양가 9억원과, 최근 분양 시장에서 상대적으로 높은 가점이라고 평가 받는 50점을 기준으로 삼은 것”이라며 “표에서 본인의 자금력과 청약 가점이 사분면 표 중 어디에 해당하는지를 확인한 후, 그 중 어떤 단지를 분양받으면 좋을지 고르면 된다”고 설명했다. 또 “가점이 애매해 불안하다면 일반 분양 가구 수가 최대한 많은 단지를 골라서 당첨 확률을 높이는 전략을 택하는 것도 좋다”고 했다.
■시세 차익 최대로 끌어올릴 수 있는 단지 TOP 5는
김광석 이사는 올해 하반기 분양하는 단지들 중 높은 시세차익을 거둘 수 있을 것으로 예상되는 아파트 5곳을 소개했다. 그는 “모두 입지 선호도가 높으면서도 주변 시세에 비해 분양가가 현저하게 낮을 것으로 예상되는 단지들”이라며 “현재 운영하고 있는 부동산 어플리케이션 ‘리얼하우스’에 기록된 단지별 트래픽(traffic·조회수)도 반영해서 선별했다”고 말했다.
김 이사가 첫 번째로 꼽은 단지는 위례신도시 ‘북위례 호반써밋1·2차’다. 이 아파트는 송파·하남·성남 3개 구역으로 나뉘는 위례신도시에서 선호도가 가장 높은 송파권역에 속한다. 김 이사는 “서울 아파트인데도 예상분양가가 평당 2150만원 정도로 저렴한 수준”이라며 “주변에 입주한 아파트 시세가 평당 3600만~4500만원까지 형성된 것을 감안하면 추후 집값이 분양가의 2배 정도로 뛸 것이란 얘기”라고 설명했다.
이어 그는 경기 과천 ‘과천제이드자이’를 꼽았다. 근처에 지식정보타운과 GTX-C노선이 들어서는 호재를 품은 단지라는 점을 강점으로 꼽았다. 현재 예상 분양가는 평당 2400만원 선으로 과천 구도심의 반값 수준이다.
세 번째 유망 단지는 서울 강동구의 대표적인 재건축 아파트인 ‘둔촌주공’이다. 올해 11월 분양 에정이다. 둔촌주공은 강동구에서 목이 가장 좋은 자리에 있는 아파트이고, 재건축하면 약 1만2000여가구의 매머드급 단지가 되는 만큼 미래 가치가 풍부하다고 평가받는다. 다만 둔촌주공아파트는 최근 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의에 실패해 분양가격이 결정되지 않았고, 후분양으로 전환하더라도 정부가 민간택지 분양가상한제를 적용할 예정인 것으로 알려져 변수가 많은 상황이다. 김 이사는 경기 광명 ‘철산주공7단지’ 재건축아파트와 대전 ‘신흥SK뷰’도 유망 단지로 골랐다.
유망 단지를 분양받아 추후 매도한다면 차익이 어느 정도 발생할지 가늠할 수 있는 방법은 없을까. 김 이사는 “해당 단지 주변에서 5년 이내에 입주한 아파트의 가격을 참고하라”고 조언했다. 통상 아파트 가격은 각종 편의시설이 정착하는 기간인 입주 후 2~3년까지는 잠잠하다가, 3년째부터 빠르게 오르기 시작해 5년째에 최고점을 찍는다는 것이 김 이사의 분석이다.
김 이사는 “입주한지 5년 정도 된 아파트 가격에서 내가 받은 아파트의 분양가를 뺀 금액이 곧 내가 챙길 수 있는 차익인 셈”이라며 “이 때 주의할 점은 호가가 아닌 실거래가를 참고해야 계산 정확도를 높일 수 있다는 것”이라고 말했다.
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