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진짜 재테크 고수들만 안다는 부동산 투자법

    입력 : 2019.08.05 05:24

    서울 용산구의 재건축 현장. 사진은 기사 내용과 관계 없음. /연합뉴스

    재건축·재개발 아파트를 사려면 어떻게 해야 할까. 흔히 알려진 방법은 조합원 입주권을 사거나 일반분양을 받는 두 가지가 있다. 여기에 한가지가 더 있다. 다소 생소하지만 ‘보류지 입찰’이라는 선택지도 있다.

    보류지란 재건축·재개발 조합이 만일의 상황(조합원 물량 누락·착오·소송 등)에 대비하기 위해 전체 가구 수의 1%를 여분으로 남겨둔 것을 말한다. 도시 및 주거환경정비조례 제 44조에 따라 조합은 보류지를 의무적으로 확보해야 한다. 조합이 계약을 포기한 조합원의 매물이나 입주권 경매 매물 등을 거둬들인 후 보류지로 편입시키는 경우도 있다.

    ■보류지 매각은 경쟁입찰…자격제한 없이 살 수 있어

    일간신문 1면 하단에 조합이 낸 보류지 입찰 광고. /매일신문

    보류지는 어떻게 살 수 있을까. 통상 아파트 완공 6개월 전쯤 조합이 매각 입찰 공고를 낸다. 다만 보류지 물량은 극소수인만큼 홍보를 하지 않아 입찰 정보를 알기가 어렵다. 조합이 신문 등에 낸 공고를 참고하거나 입소문이 전부다. 서울의 경우 재건축·재개발 클린업시스템에서 각 조합 홈페이지를 일일이 방문해 확인할 수도 있다. 최소한 인터넷에서 발품을 열심히 팔아야 한다는 것이다. 보류지 분양이 ‘아는 사람들만 아는 투자처’라고 불리는 이유다.

    서울 성동구 행당6구역(서울숲리버뷰자이) 보류지 입찰 모습. /인터넷 커뮤니티

    보류지 매각은 경매 절차와 비슷하다. 조합이 보류지 매각 공고를 내면 정해진 입찰일에 기준가(최저입찰가)를 넘으면서 가장 비싼 가격을 써 낸 입찰자가 낙찰받는 경쟁입찰 방식이다. 입찰 자격에는 제한이 없다. 1순위 청약통장이 필요한 일반분양이나 조합원 지위 승계 가능 여부를 따져봐야 하는 조합원 입주권에 비해 편리하다.

    ■보류지는 시세보다 저렴하게 팔려

    보류지 투자의 최대 장점은 저렴한 가격에 새 아파트를 매입할 수 있다는 것. 조합이 보류지 매물을 시세보다 낮은 가격에 내놓는 경우가 대부분이다. 보류지가 조합원 몫으로 남겨둔 물량인만큼 소위 ‘로열동, 로열층’ 매물이 대부분인 것도 매력적이다.

    시세보다 저렴한 보류지 입찰 가격. /땅집고

    지난 5월 입찰한 서울 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용면적 84㎡ 보류지 최저입찰가는 8억4840만~10억3500만원이었다. 당시 이 아파트 분양권 최고 거래가(10억8000만원)의 78.6~95.8% 수준에 책정됐다. 지난달 26일 송파구 가락동 헬리오시티 보류지 5가구도 일괄로 경매에 나와 78억600만원에 낙찰됐다. 전용면적 84㎡ 잔여 보류지 2건의 최저입찰가는 각각 14억9500만원, 15억500만원이었다. 현재 헬리오시티 평균 시세인 16억5000만원의 91.2%, 90.6% 선이다.

    ■“6개월내 대금 완납…현금 부자 아니면 사기 힘들어”

    보류지의 경우 낙찰 약 6개월만에 잔금을 모두 치러야 한다는 공고를 낸 '고덕그라시움'. /고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합

    보류지는 단점도 있다. 웬만한 현금부자가 아니면 최소 6개월 안에 잔금을 모두 치러야 하는 게 부담스럽다. 실제로 고덕그라시움의 경우 계약금·중도금·잔금을 올 9월까지 전부 납부하는 조건으로 보류지 입찰을 실시했다. 조합이 대출을 알선하지도 않아 대금은 입찰자가 알아서 마련해야 한다.

    요즘엔 보류지 최저입찰가를 시세보다 높게 매기는 단지도 늘어나면서 ‘가격 메리트’가 사라지는 경우도 종종 있다. 보류지 매물은 분양가 규제를 받지 않아 조합이 입찰가를 마음대로 결정할 수 있기 때문이다.

    시세보다 비싼 보류지는 줄줄이 미분양으로 이어지는 경우가 많다. 지난 6월 영등포구 신길뉴타운 ‘신길센트럴아이파크’ 전용면적 59㎡ 보류지 2가구가 올해 최고가(7억7500만원)보다 5500만원 비싼 8억3000만원에 나왔다가 전부 유찰됐다. 강남구 일원동 ‘래미안 개포루체하임’ 보류지 3가구도 두 번이나 유찰됐다. 조합은 지난해 17억6000만원이었던 이 아파트 전용면적 59㎡ 최저입찰가를 지난 2월 14억9000만원으로, 같은 기간 전용면적 71㎡를 19억8000만원에서 16억5000만원으로 낮춰 입찰을 진행했지만, 여전히 시세보다 비싸거나 비슷해 주인을 찾지 못했다.

    전문가들은 보류지의 가장 큰 장점은 ‘가격 경쟁력’이었는데, 최근 집값 상승에 대한 기대감이 워낙 크다보니 조합들이 보류지를 시세보다 비싸게 내놓고 있는 것이라고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “보류지 분양가는 정부 통제를 받지 않고, 또 좀 비사게 내놓아도 낙찰될 것이라고 보고 조합이 ‘배짱 장사’를 하고 있는 면도 있다”며 “보류지 투자할 때는 낙찰가 대비 시세 차익을 냉정하게 검토한 뒤에 확실한 이점이 있을 때 투자에 나서는 것이 좋다”고 말했다.

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