입력 : 2019.07.31 10:03
정부가 이르면 다음 주 부동산 시장 안정을 위한 추가 대책의 하나로 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용하기 위한 법 개정 작업에 본격 착수한다. 분양가 상한제의 문제로 지적되는 청약 당첨자의 '로또' 수준 시세 차익에 대한 환수 장치도 함께 마련될 전망이다.
31일 정치권과 정부 관계자들에 따르면 국토교통부는 다음 주 주택법 시행령 개정안 입법 예고를 목표로 현재 기획재정부, 여당 등과 막바지 협의를 진행하고 있다.
남은 협의 과정에서 발표 시점 등이 미세 조정될 가능성은 있지만, 높은 분양가 상승률을 고려할 때 민간택지 분양가 상한제 적용이 필요하다 는 공감대가 정부와 여권에서 무르익었다는 게 관계자들의 전언이다.
주택법 시행령 개정안이 다음주 입법예고될 경우 40일간의 예고 기간과 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결을 거쳐 이르면 10월께 공포될 전망이다. 공포와 별개로 상한제 적용 대상과 시기는 법안에 담긴다.
■ 정부 "과열 우려지역만 상한제 시행"
우선 개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담길 예정이다.
분양가 상한제는 감정평가된 토지비, 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 분양가를 산정하는 방식이다. 현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이고, 각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 일일이 공공택지 아파트의 가산비를 포함한 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.
과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 탓에 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐다. 현재 민간택지에서 상한제가 작동하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다.
정부는 이 기준을 '물가상승률' 또는 물가상승률보다 약간 높은 정도로 낮추는 방안을 검토 중이다. 또한 분양가 상한제가 시장에 미칠 영향을 고려해 과거처럼 전국 단위로 광범위하게 시행하는 것이 아니라 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.
이런 조건 완화를 통해 민간택지 아파트에 앞으로 분양가 상한제가 적용되면, 시세와 크게 관계없이 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해져 그 수준이 현재보다 낮아질 가능성이 크다.
정부는 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행에 따른 청약 과열, 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위한 방안도 입법 예고와 함께 내놓을 것으로 알려졌다. 정부 안팎에서는 전매제한 기간 연장, 채권입찰제 도입 등이 구체적 방안으로 거론되고 있다.
과거 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년이었다. 따라서 이번에도 민간택지 분양가 상한제 아파트에 대한 전매제한 기간이 5∼7년 이상으로 늘어날 가능성이 있다. 그린벨트 공공택지의 경우처럼 일정 기간 거주 의무가 부여될 수도 있다.
업계는 채권입찰제 도입 여부에도 주목하고 있다. 실제로 과거 2007년 상한제를 도입할 때 과도한 시세차익을 막기 위해 정부는 채권입찰제를 병행했다. 다만 채권액이 인근 집값 상승을 견인하는 부작용을 막기 위해 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정했다.
■ 재건축 단지도 '입주자 모집공고'로 적용 시점 통일 가능성
상한제 적용 시점도 막판 조율이 이뤄지고 있다.
현재 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 법 시행후 관리처분인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하도록 돼 있다. 건설업계에서는 2018년 이전 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 적용받지 않는 재건축 단지들이 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가지 못하도록 재건축 단지들의 상한제 적용 기준을 법 시행 후 ‘입주자 모집공고를 하는 단지’로 통일할 것이라는 관측이 나온다.
이 경우 현재 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트(원베일리), 반포 주공1·2·4주구(주택지구), 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 이미 관리처분인가가 떨어져 일반분양을 앞둔 재건축 단지나 동작구 흑석 3구역 등 재개발 단지들이 당장 상한제의 사정권에 들게 된다.
그러나 이들 단지는 이미 관리처분인가를 받아 사업게획이 대부분 확정된 점을 감안해 공포 후 일정기간 경과규정을 두거나 관리처분인가 단지에 한해 일정 시한내 분양을 하면 상한제 적용을 유예해주는 방안 등이 나올 수 있다.
우선 개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담길 예정이다.
분양가 상한제는 감정평가된 토지비, 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 분양가를 산정하는 방식이다. 현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이고, 각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 일일이 공공택지 아파트의 가산비를 포함한 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.
과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 탓에 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐다. 현재 민간택지에서 상한제가 작동하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다.
정부는 이 기준을 '물가상승률' 또는 물가상승률보다 약간 높은 정도로 낮추는 방안을 검토 중이다. 또한 분양가 상한제가 시장에 미칠 영향을 고려해 과거처럼 전국 단위로 광범위하게 시행하는 것이 아니라 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.
이런 조건 완화를 통해 민간택지 아파트에 앞으로 분양가 상한제가 적용되면, 시세와 크게 관계없이 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해져 그 수준이 현재보다 낮아질 가능성이 크다.
정부는 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행에 따른 청약 과열, 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위한 방안도 입법 예고와 함께 내놓을 것으로 알려졌다. 정부 안팎에서는 전매제한 기간 연장, 채권입찰제 도입 등이 구체적 방안으로 거론되고 있다.
과거 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년이었다. 따라서 이번에도 민간택지 분양가 상한제 아파트에 대한 전매제한 기간이 5∼7년 이상으로 늘어날 가능성이 있다. 그린벨트 공공택지의 경우처럼 일정 기간 거주 의무가 부여될 수도 있다.
업계는 채권입찰제 도입 여부에도 주목하고 있다. 실제로 과거 2007년 상한제를 도입할 때 과도한 시세차익을 막기 위해 정부는 채권입찰제를 병행했다. 다만 채권액이 인근 집값 상승을 견인하는 부작용을 막기 위해 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정했다.
■ 재건축 단지도 '입주자 모집공고'로 적용 시점 통일 가능성
상한제 적용 시점도 막판 조율이 이뤄지고 있다.
현재 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 법 시행후 관리처분인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하도록 돼 있다. 건설업계에서는 2018년 이전 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 적용받지 않는 재건축 단지들이 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가지 못하도록 재건축 단지들의 상한제 적용 기준을 법 시행 후 ‘입주자 모집공고를 하는 단지’로 통일할 것이라는 관측이 나온다.
이 경우 현재 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트(원베일리), 반포 주공1·2·4주구(주택지구), 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 이미 관리처분인가가 떨어져 일반분양을 앞둔 재건축 단지나 동작구 흑석 3구역 등 재개발 단지들이 당장 상한제의 사정권에 들게 된다.
그러나 이들 단지는 이미 관리처분인가를 받아 사업게획이 대부분 확정된 점을 감안해 공포 후 일정기간 경과규정을 두거나 관리처분인가 단지에 한해 일정 시한내 분양을 하면 상한제 적용을 유예해주는 방안 등이 나올 수 있다.