"민간택지 상한제 도입시 강남 분양가 20∼30% 내려갈 수도"

정부가 예고한대로 민간택지에도 분양가 상한제가 도입되면 강남권 재건축 단지의 분양가가 상한제 도입 전과 비교해 20∼30% 정도 낮아질 것이라는 전망이 나온다.

국토교통부 관계자는 10일 “2007년 상한제 도입 당시 국토교통부 시뮬레이션 결과, 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20% 떨어질 것으로 예상한 바 있다”고 말했다. 당시 서울의 전용면적 84㎡ 규모의 한 아파트는 분양가가 자율화에 비해 25% 떨어지고, 동일 주택형의 주변 시세에 비해서는 29% 하락할 것으로 예상했다.

분양가 상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 정하는 방식이다. 국토부 관계자는 “자체 시뮬레이션 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다”며 “상한제가 도입되면 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것”이라고 말했다.

분양가 상한제 적용시 관건은 감정평가를 통해 결정하는 택지비를 얼마나 인정해주느냐이다. 땅값이 전체 분양가에서 차지하는 비중이 50∼70% 이상이기 때문이다.

정부는 토지비를 감정평가한다고 하지만 시세의 50~60% 선인 공시지가를 토대로 감정평가가 이뤄지기 때문에 아무리 시세를 감안해도 평가금액이 시세의 80%를 넘지 못할 것으로 전문가들은 예상한다. 정비업계는 이 때문에 현재 강남 재건축 사업의 경우 분양가가 HUG 요구 금액보다 20∼30% 이상 낮아질 것이라고 전망한다.

지난해 11월 분양한 서초구 A단지의 경우 일반분양가격이 3.3㎡당 평균 4650만원이었는데 토지 감정평가금액(종전자산 평가액)과 공사비, 각종 사업비 등을 더해 산정하는 조합원 분양가는 3.3㎡당 2800만∼3000만원 선으로 일반분양가보다 크게 낮았다. 조합원 분양가는 일반 분양가의 결정 시점보다 수년 앞서 결정되는 점만 다를 뿐 분양가 상한제의 분양가 산정과 유사한 방식으로 결정된다. 이렇게 볼 때 분양가 상한제 도입시 분양가 상한은 HUG의 기준대로 정하는 분양가보다 25∼30% 이상 낮아질 가능성도 충분하다.

조합 입장에선 수익성이 악화돼 사업 지속 여부를 고민할 것으로 보인다. 정비업계의 한 관계자는 “분양가가 현재보다도 20∼30%나 떨어진다면 조합 입장에서는 재건축 사업에 대한 매력이 사라지는 것”이라며 “조합원들간 견해차가 커 사업을 중단할 가능성이 크다”고 전망했다.

다만 일반분양 분이 많고 적음에 따라 분양가 인하 효과는 달라질 수 있다. 조합원분은 분양가 상한제 대상이 아니기 때문에 일반분양분이 적은 경우보다 많은 경우에 분양가 인하 효과가 더 크다는 것이다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “최근에는 일반분양분이 거의 없는 사실상 1대 1 재건축도 많아지면서 대체로 재건축보다 재개발 사업의 일반분양이 많은 편”이라며 “이 때문에 강남을 제외한 비강남권에서는 재건축보다 재개발 사업이 상한제로 인한 분양가 영향을 더 많이 받을 수 있다”고 진단했다.