"후분양해도 분양가 상한제 못 피한다"…강남 재건축 '진퇴양난'

정부가 전격적으로 ‘민간 아파트 분양가 상한제 카드’를 꺼내들면서 후분양을 논의하던 서울 강남 재건축 단지에 비상이 걸렸다.

국토교통부 관계자는 9일 “민간 아파트 분양가 상한제를 일부에만 적용하면 수요가 쏠릴 우려가 있다”며 “이미 관리처분인가를 받은 정비사업 아파트도 분양가 상한제를 확대 적용하는 방안을 검토 중”이라고 말했다.

이는 사실상 최근 분양가 규제를 피해 후분양으로 검토 중인 단지에도 분양가 상한제를 적용하겠다고 예고한 것이나 마찬가지다.

지난달 서울 강남구 삼성동 ‘상아2차’ 재건축인 ‘래미안 라클래시’가 후분양을 추진하기로 결정한 데 이어 ‘방배13구역’, 잠원동 ‘신반포4주구’와 ‘반포 우성’ 등이 후분양을 검토하고 있다. 서울 동작구 흑석뉴타운3구역 등 비 강남권 단지들도 후분양을 저울질하고 있다.

이 단지들이 후분양을 택한 이유는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해서다. HUG는 선분양을 위해 반드시 필요한 분양보증을 내주는 조건으로 사실상 분양가를 일정 수준 이하로 통제하고 있다.

후분양을 하면 HUG의 분양보증을 받을 필요가 없어 분양가를 맘대로 책정할 수 있다. 그러나 정부가 예고한 민간택지 분양가 상한제는 선분양이나 후분양을 가리지 않고 적용한다. 후분양을 택한다고 해서 분양가 상한제를 벗어날 수 없게 된다.

국토부는 주택법 시행령 개정을 통해 정비사업에서 분양가 상한제 적용 대상을 ‘시행령 시행 후 관리처분계획인가 신청 단지’에서 ‘시행령 시행 후 입주자 모집 공고 단지’로 바꾸는 방안을 검토하고 있다.

이렇게 하면 이미 관리처분인가를 받은 상아2차, 서초구 신반포3지구·경남아파트 재건축 등도 분양가 상한제 적용을 피할 수 없게 된다. 정비사업 뿐만 아니라 용산구 유엔사부지 복합단지, 여의도 MBC부지 개발 사업 등 고가 대규모 복합 단지도 줄줄이 타격이 예상된다.

분양가 규제로 분양가를 일시적으로 낮출 수는 있지만 신규 공급을 제한해 오히려 기존 아파트 가격을 상승시키는 부작용을 초래할 수 있다. 심교언 건국대 교수는 “분양가 통제가 계속되면 많은 아파트가 정책 기조가 바뀔 때까지 일반 분양을 미룰 것”이라며 “오히려 기존 아파트의 희소성만 부각시키는 꼴이 될 수 있다"고 했다.