천장서 물 줄줄 새는데…윗집 책임 아닐 수 있다고?

[Question]

고등학교 교사 L(43)씨. 결혼 14년만인 지난해 내 집 마련에 성공했다. 아파트가 다소 낡아 화장실이며 주방, 마루를 직접 수리하고 입주했다. 그런데 며칠 전부터 비가 오는 날마다 화장실 천장에서 물이 줄줄 새고 있다. 위층에 올라가 화장실이 누수되고 있다는 사실을 알리고 수리를 요청했지만, “나는 세입자일 뿐이니 주인한테 얘기해라”라는 답을 들었다. L씨는 이런 일이 있을 경우 도대체 누구에게 책임을 물어야 할지 궁금해졌다.

[Answer]

아파트 같은 집합건물에선 종종 물이 새는 누수 현상 때문에 윗집과 아랫집 사이에 분쟁이 생기곤 한다. 집합건물 누수 현상에 대해서는 손해를 끼친 사람이 수리해줘야 하는 것이 원칙이다. 즉 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 끼친 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지를 위해 노력한 때는 손해배상 책임이 그 소유자에게 있다(민법 제758조 참조).

그런데 화장실에서 물이 새는 것이 무조건 윗집 때문이라고 단정지을 수 없다. 복잡한 배관의 특성을 감안하면 바로 위층이 아닌 위층의 옆집이나 공용 부분에서 물이 새는 경우도 종종 있. 누수에 대한 수리(손해배상) 주체는 전유(專有) 또는 공용(共用)에 따라 달라진다. 예를 들어 세대 배관은 전유로 본다. 반면 전유로 통하는 계단·복도·급수배관·가스배관·외벽 등은 공용으로 볼 수 있다. 이 때 전유의 하자는 소유자가 부담하고, 공용의 하자는 입주자대표회의 또는 관리단의 책임으로 본다(서울지법 동부지원 99가단22374 확정, 참조).

따라서 공동주택 또는 집합건물에서 누수 현상이 발생했다면 전문가의 정확한 진단을 통해 누수 발생 지점을 확인하는 것이 최우선이다. 만약 위층 화장실 배관인 전유 부분에서 누수가 발생했다면 그 집 소유자에게 손해배상(수리)을 청구하면 된다. 반면 위층의 화장실 외벽을 통해 빗물이 스며들어 누수가 발생했다면 공용 하자여서 아파트 관리단에 수리를 요청하는 것이 맞다.

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대해서도 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다. 다시 말해 화장실 천장이 위층 전유 부분에서 새는 물로 인해 피해를 입고 있는데도 위층 소유자가 누수에 대한 보수 공사를 거부한다면 소유권에 대한 방해제거청구권을 행사하면 된다(민법 제214조 참조).


└시간을 거스른 90일 창조의 기적