무주택자라면 올봄 이 지역만큼은 꼭 노려라

올해 주택 시장이 급격히 얼어붙었지만 수백대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록하며 완판(完販)하는 아파트들도 있다. 바로 분양가 상한제가 적용되는 공공택지에서 분양하는 아파트들이다.

올 1월 경기 하남시 위례신도시에서 분양한 ‘위례포레자이(평균 청약경쟁률 130대 1)’ 분양가는 3.3㎡ (1평) 당 1820만원으로 주변 아파트 시세보다 30% 이상 저렴했다. 지난 3일 분양한 ‘북위례 힐스테이트(77대 1)’ 역시 분양가가 1평당 1883만원으로 시세보다 40% 이상 낮았다.

분양가 상한제란 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 적정 이윤을 보탠 분양 가격을 산정해 그 이하로 분양하도록 정한 제도다. 일반적으로 시세의 약 60~70% 수준에서 책정된다.

특히 수도권에 분양가 상한제가 적용된 단지가 나오면 청약가점이 높은 무주택 서민층이 시세보다 저렴하게 도심권에 거주할 수 있는 기회가 된다. 땅집고는 올봄 수도권에 분양하는 분양가 상한제 적용 아파트를 정리했다.

■ 북위례에서만 4곳…시세보다 5억 저렴

분양가 상한제는 공공택지에 들어서는 공공주택과 민영주택에 적용된다. 올 4~5월 청약을 앞둔 서울 공공택지 중 규모가 가장 큰 곳은 위례신도시 내에서도 북위례 지역이다. 북위례에서 서울 3곳, 경기 하남시 1곳에서 분양이 이뤄질 예정이다.

북위례 중 송파구 지역에 분양하는 아파트가 3곳이다. 이번에 위례에서 분양하는 단지들은 중대형 위주라는 점은 아쉽지만, 가격 면에선 확실한 강점이 있다. 이달 중 계룡건설이 위례신도시 ‘A1-6’블록에서 ‘위례 리슈빌 퍼스트클래스’를 내놓는다. 105~130㎡(이하 전용면적) 등 대형으로 지상 25층 8개동 총 494가구 규모다.

이 단지의 분양가는 3.3㎡당 2170만원으로 송파구 지역의 위례신도시 아파트 시세와 비교하면 70%를 밑돈다. 105㎡ 기준으로 분양가가 8억2590만~8억7860만원인데, 이 단지에서 500m 떨어진 ‘위례2차아이파크(2016년 5월 준공)’ 108㎡는 13억5000만원(1월, 23층)에 실거래됐다. 인근 아파트 실거래가보다 5억2000만원 정도 저렴한 분양가다.

‘위례호반써밋송파 1단지(689가구)’와 ‘위례호반써밋송파 2단지(700가구)’도 다음달 분양을 앞두고 있다. 주택형은 108~140㎡로 역시 중대형 위주다. 북위례 지역인 하남시 학암동 ‘A3-4b’블록에서는 이달에 ‘위례신도시 우미린 1차’ 875가구가 공급된다.

김은진 부동산114리서치센터팀장은 “위례에서도 지역에 따라 시세가 크게 달라지는데 송파구 지역의 분양가가 3.3㎡ 당 2000만원대 초반, 경기 지역은 1800만원대에 형성되고 있다”며 “송파구는 ‘계룡리슈빌 퍼스트클래스’를, 하남시는 ‘위례포레자이’를 기준으로 움직일 것”이라고 했다.

서울에서는 마지막 공공택지지구로 중랑구 일대에 조성 중인 양원지구에서 5월에 ‘신내역 힐데스하임’이 분양한다. 총 218가구 규모로 전 주택형이 84㎡여서 실수요자 관심이 높다.

■ 과천 등 준강남 지역에서도 1800가구 분양

경기 하남시 감일동 일원에 조성하는 ‘하남 감일지구’는 송파구 거여동과 가까워 강남권 출퇴근 예비 청약자들 관심이 높은 지역이다. 이곳에서는 이달에 ‘감일 에코앤 e편한세상(B9블록)’ 총 866가구가 분양된다. 60~85㎡ 중소형으로만 구성했고 최고 29층에 6개동이다. 분양가는 1평당 1635만9000원으로 지난해 4월 분양한 ‘하남포웰시티’(3.3㎡당 1680만원)보다 44만 정도 저렴하다.

GS 건설은 다음달 판교신도시 북단에 조성하는 성남 고등지구C1~C3블록 ‘성남고등자이’ 364가구를 공급할 예정이다. 이 단지를 끝으로 성남고등지구 분양은 완료된다. 최고 14층 11개동으로 84㎡ 단일 주택형이다. 용인~서울고속도로, 분당~내곡간 고속화도로 등을 통해 강남과 송파, 판교신도시를 자동차로 약 20분이면 오갈 수 있다.

과천지식정보타운에서는 5월에 S9블록에서 ‘과천제이드자이’ 647가구가 분양된다. 입주는 2021년 11월이다. 과천에서는 처음 공급하는 단지이면서 분양가 상한제가 적용되는 아파트다. 전 가구가 전용면적 60㎡ 이하 중소형이어서 신혼부부와 1~2인 가구 선호도가 높을 것으로 예상된다. 지식정보타운에 신설할 과천지식정보타운역(가칭)을 비롯해 학교·공공청사 등 인프라도 단지 주변에 몰려있다. 성남과 과천에 분양할 두 단지는 아직 분양가가 정해지지 않았다.

■ 중도금 대출 제한·전매·보유기간 고려해야

분양가 상한제 적용을 받는 단지는 무주택자에게 시세보다 낮은 분양가로 내 집 마련할 수 있는 좋은 기회다. 하지만 경쟁이 치열하고 제약 조건도 많아 청약 대기 수요자라면 꼼꼼한 전략이 필요하다.

가장 주의할 점은 전매(轉賣) 제한 기간이다. 공공택지에서 분양하는 민영주택은 전매제한 기간이 최장 8년이다. 단, 투기과열지구에서 분양한 단지 중 분양가가 시세의 70~100% 수준이면 기간이 3~6년으로 낮춰질 수 있다. 실거주 의무 기간도 최장 5년이다.

분양가가 9억원을 초과하는 아파트는 자금조달 방안을 사전에 고민해야 한다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “분양가격이 저렴해 시세 차익이 당장은 커보여도 전매 제한이 길어 환금성이 떨어진다는 점을 감안해야 한다”면서 “당첨돼도 분양가가 9억원을 넘는 중대형 주택은 중도금 대출이 불가능해 자금조달 계획을 꼼꼼히 세워야 낭패를 당하지 않는다”고 했다.