"북위례힐스테이트 2300억 분양 폭리" 진실은…

최근 위례신도시에서 분양한 아파트의 분양 원가가 터무니없이 부풀려졌다는 주장이 나와 논란이 일고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 지난 15일 ‘북위례 힐스테이트’ 아파트의 분양원가 공개 항목을 분석한 결과, 평균 분양가격인 3.3㎡(1평)당 1830만원이 적정가보다 평당 554만원 비싸 시행사가 가구당 2억1000만원, 총 2300억원에 달하는 이득을 추가로 챙겼다고 주장했다.

경실련이 폭리를 챙겼다고 주장한 ‘북위례 힐스테이트’는 시장에선 당첨만 되면 ‘로또’라는 평가를 받았다. 이 아파트는 ‘분양가 상한제’가 적용돼 위례신도시의 주변 아파트 시세보다 분양가격이 수억 원 낮게 책정돼 1순위 청약에서 77대 1의 높은 경쟁률로 마감했다.

경실련 주장이 맞다면 아파트를 판 건설회사는 2300억원의 폭리를 붙여 분양해 엄청난 이윤을 챙기게 됐고, 이 아파트를 산 수요자들은 로또 아파트에 당첨됐다며 환호하는 ‘이상한’ 결론에 도달하게 된다. 이 아파트 분양가를 승인한 김상호 하남시장은 더불어민주당 소속이다.

■ 분양가 승인, 국토부 지침대로 하남시가 한 것

땅집고는 해당 건설사와 하남시를 대상으로 경실련 주장을 확인해봤다. 우선 분양가 상한제에 따른 분양가 산정은 국토교통부가 결정하는 ①기본형 건축비와 ②건축비 가산비, ③택지비를 토대로 한다. 시행사가 산정하고 하남시가 승인한 이 아파트의 기본형 건축비는 ①평당 723만원, 건축비 가산비는 ②평당 177만원이며, 택지비는 ③평당 918만원이었다. 이렇게 승인된 분양가에는 통상적으로 5~10% 정도로 추산되는 시행사 이윤이 포함돼 있다. 경실련 주장은 위의 ①~③ 등 세가지 항목에서 분양원가가 부풀려졌다는 것이다.

■기본형 건축비 644만원인데 723만원으로 부풀렸다?

경실련은 “올해 3월 기준 국토부의 기본형 건축비가 평당 644만원으로, 이 아파트의 건축비(723만원)가 부풀려졌다”고 주장했다. 확인 결과 올해 2월 보도자료를 통해 발표한 국토부의 기본형 건축비는 644만원이 맞다. 그러나 이는 국토부가 정한 기준(전용면적 85㎡, 16~25층, 세대 당 지하층 바닥면적 39.5㎡)에 따른 건축비만 발표한 것이다.

그러나 실제 기본형 건축비는 층마다 다르고, 호수별 면적마다 다르게 적용된다. 올해 3월 고시한 위 표의 기본형 건축비를 호마다 적용해 아파트 전체 건축비를 합산하고 이를 평균 내는 방식으로 계산해야 한다. 하남시 관계자는 “경실련이 국토부가 발표하는 건축비의 구조를 제대로 모르고 있는 것 같다”며 “국토부 기준에 따라 북위례 힐스테이트의 기준 건축비를 도출하면 723만원이 맞다”고 말했다.

■ 건축비 높이려고 간접비 부풀렸다?

경실련은 기본형 건축비가 부풀려졌다는 전제 아래 북위례 힐스테이트의 62개 원가 항목을 분석해 ‘간접비’가 과다 책정됐다고 주장했다. 이 아파트의 간접비(223만원)와 건축비가산비(177만원)를 2010년 분양한 송파구 장지지구의 A아파트(건축비 430만원, 간접비 68만원)와 비교했을 때 간접비 비중이 지나치게 크다는 것이다.

이 아파트는 그동안 12개이던 분양원가 공개 항목이 62개로 나뉘어 공개된 첫 사례다. 경실련은 62개 항목을 공사비와 간접비로 나누어 각각 511만원과 223만원의 합계 금액을 도출했다. 간접비는 설계·감리 등 건설에 따른 부대 비용을 말한다. 시행사 측은 “분양원가 공개 항목의 해석 차이 때문에 오해가 발생한 것 같다”고 했다.

시행사 측은 아파트를 선(先) 분양하면서 실제 분양이나 공사를 시작하기도 전에 제출하는 원가 항목이 실제 지출액을 그대로 반영하는 것은 불가능하며 분양가 상한제 심의에서 통과된 분양가를 62개 항목에 따라 적절히 배분할 수 밖에 없다고 주장한다. 보성산업 관계자는 “분양가 항목별 원가 배분은 건설사의 임의적인 예상에 따르는 것이므로 현장마다 차이가 있다”고 밝혔다.

■ 토지비용 이자 과다 계상?

경실련은 이 아파트의 토지비용(평당 918만원)도 이자를 과다 책정하는 방식으로 부풀렸다고 주장했다. 그 근거로 같은 시기, 같은 방식으로 매각된 ‘위례포레자이’의 이자 등 기타 금액이 매입금액 대비 5%에 불과한데 북위례힐스테이트는 17%로 3배가 넘는다는 것이다.

시행사 측은 “토지 기타비용에는 이자·취득세·재산세 등이 포함되는데 이 중 취득세만 4.6%이며 법정 택지 이자는 주택법에 따라 연 4.3% 로 정해져 있다”고 반박했다. 그는 “위례포레자이의 토지 기타 비용이 매입금액 대비 5%라는 것은 취득세만 넣고 이자는 아예 다른 항목에 넣은 것 같다”고 덧붙였다.

하남시와 시행사의 해명을 종합하면, “북위례힐스테이트 분양가는 정부가 정한 ‘분양가 상한제’ 규정에 따라 국토부가 고시한 건축비 지침을 그대로 따랐다”는 것이다.

■ 하남시 “경실련, 자료 단순 비교로 오해”

경실련 주장은 “북위례 힐스테이트의 건축비가 국토부의 기본형 건축비보다 부풀려졌으며, 국토부의 기본형 건축비 자체가 너무 높다”는 것이다. 그러나 이 아파트 건축비가 기본형 건축비보다 높다는 주장은 오해에 기인한 것으로 판단된다. 국토부의 기본형 건축비 자체가 높다는 주장은 논란의 여지가 있다.

하남시 주택과 관계자는 “경실련 주장을 들여다 보면 비교 시점이라든지 산정 방식 등에 대한 확인 절차 없이 자료만 보고 단순 비교한 것 같다”며 “반박 자료를 준비하고 있으며, 오해가 있는 부분에 대해 분양 당첨자 등에게 자세히 설명할 계획”이라고 말했다.





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