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3주택자에 양도차익 4억 올렸는데 세금 한푼 안낸 이유

  • 이윤실 태하세무회계사무소 대표

    입력 : 2019.04.16 04:00

    [이윤실의 節稅 고수] 1가구 3주택자 양도세 아끼는 방법은?


    서울에 집을 3채 보유한 다(多) 주택자가 집을 팔고 세금을 내면 손에 쥐는 돈이 거의 없을 것 같아 걱정하는 이들이 많은데요. 서울에 주택을3채 이상 갖고 있어도 장기임대주택 요건과 1가구 1주택 비과세 혜택을 잘 활용하면 절세할 수 있습니다. 사례를 통해 살펴봅시다.

    <사례>
    서울에 아파트 3채를 소유하고 있는 나세금씨.

    2015년 7월 8일 전용면적 66㎡ A주택을 취득했다. 이후 2016년 10월 20일 B주택을 취득해 가족들과 함께 거주하고 있다. 나씨는 이달 중에 B주택을 팔고 2018년 8월 3일 구입한 C주택으로 이사하려고 한다.

    B주택의 현재 시세는 8억 5000만원으로 양도차익은 약 4억원이다. 세금을 내고 나면 남는 게 없을 것 같아 걱정이다.

    이윤실 태하세무회계사무소 대표.
    Q. 나씨가 현 상태에서B주택을 팔게 되면 세금은.
    “나씨가 지금 상태에서 B주택을 팔면 양도소득세로 약 2억3000만원을 내야 합니다. 나씨가 보유한 주택 3채가 모두 조정대상지역에 있기 때문입니다. 조정대상지역에서 2주택자는 양도세 기본세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 세율이 추가로 부과됩니다.”


    Q. 나씨가 절세할 있는 방법은 없나.
    “있습니다. 나씨가 처음 구입해 보유 중인 A주택을 장기임대주택으로 등록하고, C주택을 취득한 지 3년 이내인 2021년 8월2일까지 현재 살고 있는 B주택을 처분하면 B주택의 양도소득세 2억3000만원을 모두 절세할 수 있습니다.

    나씨처럼 1가구 3주택자인 경우 세법상 ‘장기임대주택제도’와 ‘일시적 2주택자 비과세 특례’를 활용하면 방법입니다. 3주택자라도 주택 수 산정에서 제외할 수 있는 요건이 충족되면 1가구 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

    임대주택(A주택)이 6억원 이하라면 주택 수 산정에서 빠질 수 있습니다. 현행 법에서는 기존 주택을 보유한 1가구가 집을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해도 일시적 2주택 요건(B·C주택)을 충족한다면 ‘1가구 1주택 비과세 특례’를 적용할 수 있다고 해석하고 있습니다.

    따라서 나씨가 장기임대주택제도를 활용해 A주택을 임대주택으로 등록해 주택 수 산정에서 제외한 후, 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받으면 세금을 안 낼 수 있는 것입니다.”

    올 들어 주택임대사업자로 새로 등록하는 건수가 작년 말보다 크게 줄어들고 있다. /국토교통부

    Q. 비과세 받기 위해 주의할 점이 있다면.
    “다음과 같은 세 가지를 주의해야 합니다.

    첫째, 장기임대주택으로 등록하는 A주택은 기준시가가 6억원을 넘지 않아야 합니다. 현재 기준시가는 4억4000만원이므로 장기임대주택으로 등록하면 혜택을 받을 있습니다.

    둘째, 가족과 함께 살았던 B주택은 거주 기간이 2 이상이어야 합니다. 나씨는 2016년 10월20일 취득 이후부터 현재까지 직접 살고 있기 때문에 2 이상 거주 요건을 충족하고 있습니다.

    셋째, 기존 주택을 취득한 1년이 지난 시점에 주택을 취득해야 하며, 새 주택을 사고 나서 3 이내(조정대상지역 2018년 9월 13일 이후 취득한 주택의 경우에는 2 이내) 기존 주택을 양도해야 합니다.

    나씨는 B주택의 취득일인 2016년10월20일로부터 1년이 지난 2018년8월3일 C주택을 샀기 때문에 취득 시기 요건을 충족합니다. 또 C주택을 취득한 2018년 8월3일부터 아직 3년이 경과하지 않아 양도할 수 있는 기간 내에 있습니다.”

    2018년 9월 12일 서울 서초구청 민원센터에서 다주택자들이 임대사업자 등록 상담을 받고 있다. /김연정 객원기자

    Q.‘9·13 부동산 대책’ 이후 임대주택사업자에 대한 세금 혜택이 줄었는데.
    “9·13 대책의 경우 새로 취득하는 주택부터 적용하는 것이기 때문에 나씨처럼 기존 조정대상지역 내에 보유 중인 주택을 임대사업자로 등록하면 종전 세제 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 9·13 대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우로 이후 해당 주택을 임대주택으로 등록해도 기존 혜택을 받을 수 있습니다.”

    Q. 임대주택사업자 등록시 세제혜택을 받으려면.
    “먼저, 주소지 관할 시·군·구청에 임대사업자등록과 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 모두 해야만 합니다. 즉, 시·군·구청으로부터 교부받은 임대사업등록증과 세무서장으로부터 교부받은 (면세)사업자등록증 2개가 있어야 합니다. 어느 한 쪽이라도 누락하면 세법상 임대주택 세금 혜택을 받을 수 없습니다.

    가끔 사업자등록 신청을 임대주택 소재지 관할세무서에서 해야 하는 것이 아닌지 궁금해 하시는 분들이 많으신데요. 사무소 소재지를 사업장으로 등록할 수 있습니다. 사업자등록은 사업장 관할 세무서 즉, 임대주택 소재지에 하는 것이 원칙입니다. 주택을 여러 채 임대하면 주택 소재지마다 임대사업자 등록을 해야 하는 것이지요. 하지만 지방자치단체에 임대사업자로 등록한 사업자는 주소지를 사업장으로 해 사업자등록을 할 수 있도록 예외적으로 허용하고 있습니다.”


    Q. 비과세 특례를 적용받기 위해 신경써야 할 점은.
    “거주 주택에 대한 비과세 규정을 적용받은 후 장기임대주택에 대해 임대의무기간 8년을 충족하기 전에 장기임대주택을 팔면 비과세 받은 세금을 다시 내야 합니다. 연 5% 이내인 임대보증금 또는 임대료 증액 상한 규정도 지켜야 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.”
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