[편집자주] 땅집고가 독자 질문에 명쾌한 해답을 드리는 ‘땅집고가 답합니다’ 시리즈를 시작합니다. 부동산·건축·인테리어 관련 질문이나 취재 요청을 ‘땅집고 앱’의 ‘이벤트 참여’ 코너를 통해 해 주시면 해당 분야 전문가를 찾거나 취재 기자가 직접 명쾌한 답변을 찾아드립니다. 첫번째 응답자는 조선비즈가 오는 9일부터 개최하는 부동산 아카데미 클럽에서 ‘자산관리를 위한 부동산 세무’ 강사로 출강하는 KB국민은행 스타자문단 장욱 세무전문위원입니다.

Q. “아버지께서 얼마 전 돌아가셨는데, 기준 시가 기준으로 7억원 정도 되는 땅을 남기고 돌아가셨습니다. 아버지 생전에 딱히 상속에 대해 말씀하신 것도 없고, 자식들도 별로 관심이 없었다가 갑자기 상속 절차를 진행해야 하는 상황이 됐습니다. 세무서에 절차를 알아보니 일단 물려 받은 부동산에 대한 평가를 해 신고부터 해야 한다는데, 절세를 위해선 어떻게 평가해 신고해야 하는지 궁금합니다.”

A. 문의 하신 고객의 상황을 알아보니 상속에 대한 준비가 전혀 안된 상태에서 부친이 돌아가셨다고 합니다. 통상 재산이 어느정도 있는 집들은 상속에 대해 미리 준비하는 경우가 많지만, 갑자기 돌아 가시는 등의 일이 발생하면 이런 상황도 종종 벌어지곤 합니다. 고객에게 물어보니 해당 토지는 10억원에 사려는 매수자도 있다고 합니다. 이런 경우 어떻게 상속세를 신고해야 하는지 살펴보겠습니다.

상속세나 증여세는 대가가 없이 재산(자산)을 넘겨 주는 경우 발생하는 세금입니다. 이런 경우 가장 먼저해야 할 일은 상속재산인 토지가 과연 얼마짜리 인지에 대한 ‘평가’가 선행돼야 합니다. 세법은 재산에 대한 평가 방법을 규정하고 있는데, 일반적인 원칙은 ‘시가평가’입니다.

시가를 알 수 없는 경우에는 기준 시가 등으로 계산하도록 하고 있습니다. 상속세나 증여세는 평가액이 낮을수록 세금은 낮아지는데, 시가보다 기준시가가 더 낮기 때문에 기준시가로 평가되면 세부담이 더 낮게 계산되는 것이 일반적입니다. 따라서 기준 시가로 평가하여 세금을 내는 것이 상속세나 증여세 금액이 낮아진다고 볼 수 있습니다.

하지만, 법에서는 ‘공제’라는 규정이 있는데, 이 규정을 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 상속의 경우 넘겨 주는 재산의 모든 금액에 세금을 부과하는 것이 아니라, 일정 금액의 재산에 대해서는 세금을 부과하지 않고 이를 초과하는 부분에 대해서만 세금을 부과하는 것입니다.

만약 10억원의 상속 공제가 적용되어 상속 재산평가액 10억원까지는 상속세 부담이 없는 경우라고 하면, 의뢰인이 문의한 토지의 평가액이 7억원이든 9억원이든 상관 없이 10억원 미만이기만 하면 상속세부담은 없습니다. 특히 상속대상 자산 중 토지는 아파트와는 달리 시가가 없는 경우가 많습니다.

이 경우 상속을 받는 사람이 해당 토지를 적극적으로 시가로 평가를 하여 상속세를 신고하지 않으면 기준 시가로 평가되고 상속세 부담은 ‘0’원으로 결정되는 경우가 많습니다.

하지만, 재산에 대해 부과될 수 있는 세금을 제법 긴 기간을 가정해 살펴보면 시세를 적용하지 않고 기준 시가를 적용해 낮게 신고하는 것이 유리하다고 볼 수는 없습니다. 세법의 원칙인 ‘시가’를 기준으로 상속을 받는 것이 결과적으로 유리할 때도 있습니다.

의뢰인의 경우 기준 가격이 아닌 감정평가절차를 통하여 해당 토지의 평가액을 9억원으로 신고할 수도 있습니다. 9억원으로 해도 상속공제액인 10억원에 미치지 못하므로 상속세 부담이 없는 것은 같습니다. 상속세만 따지고 본다면 딱히 절세가 된 것도 없고, 감정평가비용만 추가로 들어갑니다. 하지만 이후에 상속받은 상속인이 해당 토지를 매매 하는 경우까지 생각하면 이 방법이 훨씬 더 세금을 아끼는 방법입니다.

물려 받은 재산을 일정 기간이 지나 매각을 하면 양도차익을 계산해서 양도소득세를 내야 하는데, 상속이나증여로 받은 재산은 상속세나 증여세를 계산할 때의 평가액이 취득가액으로 사용됩니다. 즉, 상속 재산의 평가액이 1억원 증가한다면 이후에 양도소득세를 계산할 때 양도차익이 1억원 줄어들게 됩니다. 상속재산이 1억원 증가하더라도 상속세 부담의 증가가 없는데, 미래의 양도소득세 부담이 크게 줄어들게 되는 것입니다.

의뢰인의 경우 물려 받는 재산을 기준시가인 7억원이 아니라 감정평가를 받아 9억원으로 계산하면 상속세는 늘어나지 않고, 양도 차익만 2억원이 줄게 됩니다. 비사업용토지라고 가정하고 2년 뒤 10억원에 매각할 경우 양도세(지방소득세 포함)를 계산하면 7억원으로 물려 받았다면 1억3500만원 정도가 됩니다. 반면, 9억원으로 물려 받았다면 양도세는 3100만원 수준으로 크게 떨어집니다.

물론 상속이 이뤄지는 집안의 상황이나, 물려 받는 자녀의 재산 상황에 따라 어떤 가격으로 평가해야 할지는 달라질 수 있습니다. 하지만, 수십~수백억원씩 상속이 이뤄지는 경우가 아니라면 상속 재산을 감정평가액으로 적극적으로 신고하는 것이 유리할 때가 결과적으로 유리할 때가 많습니다. 절세 노하우는 당장의 세금을 줄이는 것에 목적을 두기보다, 그 이후의 과정에서 부담할 세금까지 고려할 필요가 있다는 점을 염두에 둬야 하겠습니다.