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가족에게 부동산 5% 이상 싸게 팔면 '세금 폭탄' 맞는다

  • 고준석 동국대 겸임교수

    입력 : 2019.03.31 04:12

    [GO부자에게 물어봐] “가족에게 부동산 싸게 넘겼다간 큰일납니다”



    Question.

    충청남도가 고향인 Y씨(50). 선친으로부터 고향에 있는 땅을 친동생과 함께 상속받았다. 하지만 급하게 자금이 필요해 땅을 동생에게 팔려고 한다. 동생에게 파는 만큼 시세보다 저렴하게 넘겨줄 생각이다.

    하지만 Y씨의 얘기를 들은 친구는 “동생은 특수관계, 즉 가족이어서 쉽게 매매할 수 없을 것”이란 조언을 남겼다. Y씨는 정말 혈육간 부동산 거래가 일반 거래에 비해 어렵거나 까다로운지, 만약 매도할 수 있다면 주의사항은 무엇이 있을지 궁금해졌다.

    Answer.

    당연히 가족끼리도 부동산을 거래할 수 있다. 하지만 특수관계에 있는 사람과 부동산을 사고 팔 때는 시세보다 싸게도, 비싸게도 매매하지 말아야 한다. ‘부당행위계산부인’ 규정에 걸리면 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다. 부당행위계산부인이란 납세자가 조세 부담을 경감·배제하기 위해 부당한 거래형식을 취한 경우 세무당국이 이를 인정하지 않는 것을 뜻한다.


    우선 특수관계인의 범위부터 알아보자. 개인의 배우자(사실혼 관계에 있는 사람도 포함)를 비롯해 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 친생자로서 다른 사람에게 친양자로 입양된 사람 및 그 배우자·직계비속까지를 특수관계로 간주한다(국세기본법 시행령 제 1조의 2).

    특수관계인과 부동산 매매 거래를 체결할 경우 거래 과정이 매우 투명해야 한다. 여차하면 이 거래가 세금을 줄이기 위해 매매로 위장한 행위로 비춰질 수 있기 때문이다. 예를 들면 특수관계인으로부터 자산을 시세보다 높은 가격으로 매입하거나, 시세보다 낮은 가격에 자산을 양도하는 경우다. 이 때 시세와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시세의 5% 이상이라면, 세금 부담을 부당하게 감소시키려는 행위로 보고 세법상 증여로 간주한다(소득세법 시행령 제 98조). 양도소득세에 비해 증여세 부담이 큰 경우, 매매를 가장해 특수관계인에게 부동산을 이전했을 가능성을 높게 보기 때문이다.


    따라서 특수관계인과 체결한 부동산 거래를 세무당국에게 ‘진정한 거래’로 인정받으려면 시세와 거래액 차익을 3억원 미만으로 하거나 시가의 100분의 5 이하로 조정해서 매매하는 것이 좋다. 이 때 매도자(납세자)가 실제로 거래했다는 사실을 입증할 수 있는 자료를 구비해 두면 편리하다. 매매대금의 통장 입금 내역·매수자의 자금출처 및 소득에 대한 증빙 서류 등이다.

    덧붙여 가족에게 부동산을 무상으로 임대하는 경우에도 세금을 내야 한다. 무상 사용한 5년 동안 발생한 이익을 산출해 그 이익의 합계액이 1000만원이 넘으면 임대료에 대한 증여세를 물린다. 임대료를 시세보다 적게, 혹은 높게 책정한 경우에도 증여세를 내야 한다. 다만 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 해당 직계존비속이 그 주택에 실거주하는 경우는 제외한다(소득세법 시행령 제 98조).

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