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집 여러 채 있어 고민이라면…이 집부터 팔아라

  • 고준석 동국대 겸임교수

    입력 : 2019.03.05 05:00

    [GO부자에게 물어봐] 단독주택? 아파트? 오피스텔?…다주택자라면 무엇부터 팔아야 할까


    Q. 가정주부 H(48)씨는 수도권에 단독주택 1채와 아파트 2채, 오피스텔 1채를 소유하고 있는 다주택자다. 집값 급등기를 거쳤음에도 H씨의 주택들은 투자 시점 대비 가격이 거의 오르지 않고 있는 상황. 그래서 현재 실거주하고 있는 아파트만 남기고 모두 처분하기로 결정했다. 그런데 어떤 기준으로, 어떤 집부터 매도해야 할지 고민에 빠졌다.

    친구들 얘기로는 단독주택부터 처분하는 것이 좋다고 한다. 다주택자가 주택을 처분할 때 어떤 방식이 유리할까? 남들보다 빨리 처분할 수 있는 방법은 무엇일까?

    A. 미래가치가 없어 ‘고름’이 된 부동산은 일찌감치 처분해야 한다. 고름은 아무리 기다려도 살이 되는 법이 없다. 무조건 주택을 많이 보유하고 있다고 해서 부자가 되는 것도 아니어서 미래 가치가 없는 부동산은 적절한 타이밍에 매각하는 것도 재테크의 중요한 기술이다.

    만약 부동산이 여럿 있다면 지금 당장 보유해야 할 주택과 처분해도 좋은 주택을 선별하자. 이 때 판단 기준은 당장 내야 하는 세금이 아니라 미래가치여야 한다.


    첫째, 아파트를 팔아야 할 경우

    아무리 서울 강남 한복판에 있는 아파트라도 나홀로 단지는 미래가치 상승에 한계가 있는 법. 단지 규모가 작을수록 미래가치도 적다. 여기에 종합병원·백화점·대형마트 등 편의시설을 비롯해 교통이나 자연환경까지 취약하다면 하루 빨리 처분하는 것이 좋다.

    대표적인 투자 상품으로 분류되는 재건축 대상 아파트도 향후 미래가치 상승을 기대할 수 없다면 계속 보유하는 것보다 파는 것이 낫다. 수도권에 있는 중·대형 아파트는 소형보다 미래가치가 더 떨어지므로 일찍 팔아야 한다. 다만 한국 사회에서는 교육환경(초·중·고와 학원가 위치)은 미래가치에 절대적인 영향을 주기 때문에 학군이 좋다면 일단 보유하는 것을 추천한다.


    둘째, 오피스텔을 팔아야 할 경우

    기본적으로 미래가치는 ‘자본수익+임대수익’이다. 다만 오피스텔은 임대수익만 보고 투자하는 경우가 많다. 임대수익은 자산을 ‘현상 유지’하는 수단일 뿐 근본적인 자산의 증가를 불러오는 미래가치 그 자체는 아니다. 더군다나 최근 몇 년간 오피스텔 공급량이 많아 희소성이 줄어든 만큼 향후 가치를 장담할 수 없는 수준까지 됐다.

    오피스텔과 아파트를 비교해보자. 오피스텔 전용면적이 더 작고, 관리비도 면적 대비 비싸다. 즉 소형 아파트보다 경쟁력이 떨어진다는 얘기다. 만약 오피스텔로 자본 수익이 생기고 있는 상황이 아니라면 미련없이 처분해야 한다.


    셋째, 단독주택(다세대·다가구)을 팔아야 할 경우

    단독주택은 세월이 흐를수록 건물 가치는 떨어지고 수리비는 증가한다. 이런 단점에도 불구하고 사람들이 단독주택을 보유하는 이유는 땅값 상승을 기대해서다. 만약 땅값이 상승하고 있는 것이 아니라면 처분하자. 또 주택 재개발 사업에 무조건 희망을 걸지 말고, 가능성이 낮아보이면 하루라도 빨리 처분하는 것이 좋다. 특히 단독주택 지역을 재개발해서 또 다시 다세대·다가구주택으로 재탄생하는 것은 의미 없다. 최소한 꼬마빌딩으로는 거듭나서 동네 상권이 형성될 수 있는 정도가 되어야만 미래가치가 담보된다.

    팔아야 할 주택을 무조건 싼 가격에 내놓거나 부동산 중개수수료를 많이 준다고 해서 빨리 팔리는 것은 아니다. 항상 매수자 입장에서 생각하는 습관을 가져야 한다. 매수자들은 다소 비싸더라도 잘 수리된 깨끗한 주택을 선호한다. 거주 목적으로 집을 구입하는 경우라면 더더욱 그렇다.

    주택을 빨리 매도하고 싶다면 건물을 수리하는 데 투자하는 비용을 아깝다고 생각하면 안된다. 수리비를 조금 들여 화장실을 비롯해 창틀·마룻바닥·전등 등을 교체한 후 시장에 내놓는다면 매도인이 원하는 시기에 주택을 처분할 수 있는 확률이 높아진다.
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