소득 대비 집값, 지방이 서울보다 더 올랐다

아파트값을 결정하는 요소로는 주로 중심지와의 접근성, 교통 편의성, 학군을 포함한 주거 환경 등 다양하다. 이 중 거주자 소득은 다른 변수보다 아파트값과의 연관성이 높다는 평가다.

땅집고는 소득과 아파트값의 관계를 알아보기 위해 2018년 국세청의 ‘시·군·구별 근로소득 연말정산 신고 자료’의 지역별 ‘1인당 급여 총계’를 모두 조사했다. 이를 바탕으로 ‘소득과 아파트값의 관계’, ‘소득 증가율과 아파트값 변동률의 관계’를 2회에 걸쳐 집중 분석한다.

[소득과 아파트값] ② 서울 강남구, 지난해 소득 가장 많이 늘었지만…

소득은 집을 매입하는 이들의 구매력을 의미한다. 따라서 소득이 늘면 집값도 계속 오를 가능성이 높다고 볼 수 있다. 그렇다면 소득이 많이 늘어난 지역에서는 집값 상승률도 높을까.

국세청에 따르면 우리나라에서 집값이 가장 비싼 서울 강남구의 2018년 근로자 1인당 급여 총계는 7028만원으로 전년(6318만원)보다 700만원 가까이 늘었다. 증가율이 11.3%로 서울 25개 구(區) 가운데 가장 높았다.

소득 증가율과 집값 상승률에 일정한 상관관계는 있지만 소득이 많이 늘었다고 아파트값도 덩달아 오르는 건 아니다. 강남구 아파트값은 지난해 평균 9.43% 올랐다. 서울 평균(8.03%)보다는 상승률이 높았지만 전체 25개 구 중 7위였다.

서울에서 지난 1년간 소득증가율이 가장 높았던 곳은 강남·용산구 등 업무밀집 지역이었다. 강남구(11.3%)를 비롯해 서초구(8.5%), 용산구(7.0%), 성동구(6.7%) 등의 소득 증가율이 상대적으로 높았다. 동대문구(5.7%), 강서구(5.7%), 중구(5.2%) 등 업무지구와 가까운 지역의 소득 증가 폭도 컸다.

반면 도봉구(3.5%), 노원구(3.8%), 관악구(3.9%) 등은 소득 증가율과 집값 상승률이 모두 최하위권이었다.

■ 소득 대비 집값 상승률, 서울이 지방보다 낮아

이번에는 전국을 광역시·도별로 구분하고 좀더 장기적인 추세를 파악하기 위해 2008년과 2018년의 소득 증가율과 집값 상승률을 살펴봤다. 단 ‘주소지별 근로소득자 급여총계’는 10년 전 자료가 없어 그 대신 ‘원천징수지별 근로소득자 급여총계’를 기준으로 했다. 이는 각 지역에 본사를 둔 회사 직원들이 받는 급여를 의미한다.

2008년과 2018년을 비교했을 때 1인당 급여총계 증가율이 가장 높았던 지역은 인천·경기(46%)와 대구·부산(45%) 등이었다.

그러나 소득이 크게 늘어난 지역에서도 지난 10년간 아파트값 변동률은 극과 극의 차이를 보였다. 인천(-0.5%)과 경기(4.2%) 지역이 하락하거나 소폭 상승에 그친 데 반해, 대구(60.1%)와 부산(56.9%) 아파트값은 전국 최고 수준으로 급등했다.

서울은 2018년 근로소득자 1인당 급여총계가 2008년 대비 40% 늘었다. 이 기간 서울 집값은 17.1% 상승했다. 급여총계나 집값 모두 전국 평균(급여총계 41%, 아파트값 21%) 상승률과 비슷하다.

전체적으로 서울·인천·경기 등 수도권이 소득 증가율에 비해 아파트값 상승률이 낮았다. 반면 지방 도시들은 소득 증가율에 비해 아파트값 상승률이 높았다.

결과적으로 지난 10년간 소득 증가율 대비 집값 상승률은 지방이 수도권보다 더 높았다. 예를 들어 서울의 전용면적 84㎡ 아파트 가격이 2008년에는 대략 1인당 급여 총계의 23배였지만 2018년에는 18배로 줄었다. 반면 대구는 2008년 8.5배에서 2018년 9배로 늘었다. 여전히 서울이 대구보다 소득 대비 집값은 2배 이상 높지만 그 차이는 10년 전보다 줄었다는 의미이다.

이상우 유진투자증권 연구위원은 “10년 동안 서울 집값이 마냥 오르기만 한 것이 아니라 5년간 빠졌다가 5년간 상승했기 때문에 이 기간 전체적으로는 다른 지역에 비해 소득 대비 집값이 덜 올랐다고 볼 수 있는 것”이라며 “더욱이 서울은 맞벌이 부부의 비중이 다른 지역에 비해 높기 때문에 가구 소득 대비 집값을 따져도 서울 집값이 비싸다고 보기 어렵다”고 말했다.