공시지가 급등한다는데, 세금 덜 내려면…

[방범권의 부동산 稅說] 공시지가 급등에 대응한 절세 전략

올해 공시지가가 급등할 것이란 소식이 전해지면서 부동산을 배우자나 자녀에게 증여하고 싶다는 문의가 크게 늘어나고 있다. 공시지가가 오르면 이에 따른 임대료 상승도 예상된다. 임대료가 오르면 소득세와 재산세, 종합부동산세 뿐만 아니라 양도소득세, 상속세, 증여세 등 부동산 관련 모든 세금에 영향을 미친다.

한국감정원에 따르면 우리나라에서 가장 비싼 서울 중구 명동8길 네이처리퍼블릭 토지의 공시지가는 올해 두 배 이상 오를 전망이다. 이런 부동산 시장 흐름에 대비해 증여 등을 통한 효과적인 절세 방법을 고민해야 한다.

■증여는 등기접수 시기 잘 선택해야

증여를 고민하는 많은 분들이 증여계약 시점을 증여한 시점으로 오해하고 있는데 사실상 증여는 등기접수일이 더 중요하다. 토지나 주택, 상가건물 등은 기준시가로 평가하기 때문에 기준시가가 언제 고시되는지 확인해야 한다. 이와 달리 아파트, 오피스텔 등은 유사매매사례가를 적용받는다.

증여 당시 증여재산 평가액은 모든 부동산이 매년 1월 1일 기준으로 결정된다. 하지만 실제 고시일전까지 직전년도 고시한 기준시가로 평가하기 때문에 연초에 증여를 계획하고 있다면 해당 부동산의 기준시가 고시일이 언제인지 여부와 등기접수를 언제로 할지를 선택하는 것이 무엇보다 중요하다.

■채무 넘기는 부담부증여도 3가지 조건 확인해야

일반적으로 부동산을 증여할 때 부동산 채무를 활용한 부담부증여를 많이 사용해 왔다. 부담부증여는 재산을 증여하면서 그 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하면서 수증자는 증여재산 가액에서 채무를 차감하고 증여세를 납부한다. 증여자는 채무비율만큼 부동산을 양도한 것으로 인정돼 양도소득세가 과세된다.

아래 그림처럼 시세 12억원 평가액에 대해 증여세가 과세되는 것보다 채무 6억원, 채무를 제외한 증여재산 6억원으로 각각 양도와 증여로 구분하면 누진세율 구간이 낮아져 부담부증여의 절세(節稅) 효과가 있다. 이 경우 해당 부동산이 1가구 1주택 비과세에 해당하는 주택이라면 양도소득세는 발생하지 않아 절세 효과가 가장 좋다.

이 때에도 3가지 요건을 지키는 것이 중요하다. 우선 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 한다. 다음으로 그 담보된 채무는 금전채무이며 반드시 증여자의 채무여야 한다. 마지막으로 당해 채무에 대해 능력을 갖춘 수증자가 사실상 인수해야 한다.

이 중 하나라도 갖추지 못하면 증여세를 추징당할 수 있고, 요즘처럼 다주택자 중과세가 적용되는 시기에 주택에 대해 섣불리 부담부증여를 진행했다가 단순증여보다 세금이 더 나올 수도 있다.

■“때로는 증여보다 양도가 유리하다”

부동산 소유권을 가족에게 이전하는 방법으로 전세보증금 등의 채무를 제외한 나머지 차액의 대가만 지급받는 방식의 양도도 많이 활용된다. 양도와 증여는 부동산 소유권을 이전하면서 대가가 있느냐, 없느냐에 따라 결정된다.

대가를 받으면서 부동산을 넘기면 양도로 간주해 양도소득세 과세대상이 된다. 양도소득세는 장기보유공제나 비과세, 감면 등 여러 혜택이 많아 양도 방식으로 거래하는 것이 때로는 유리할 수도 있다.

다만, 특수관계자간에 양도하는 경우에는 적정한 대가를 받았는지 여부와 매매대금에 대한 자금 출처가 명확한지 여부에 따라 양도소득세나 증여세가 추징될 수 있다.