"집 있어도 가능해요" 금리 낮고 안전한 주택대출들

[공공 대출상품 올가이드②] 주택금융공사의 보금자리론·적격대출

주택 대출 규제가 강화되고, 금리가 오르면서 집을 사려고 해도 대출 받기가 만만치 않다. 땅집고는 정부가 무주택·서민을 위해 운영하고 있는 ‘공공 대출 상품 올가이드’를 2회에 걸쳐 소개한다. 첫 회에서 주택도시보증공사(HUG)가 저금리로 운영하는 3가지 상품을 소개(이자 싸고 믿을 만한 주택담보대출 어디 없을까)한데 이어, 두 번째 편에선 주택금융공사(주금공)의 대출 상품인 보금자리론과 적격대출을 소개한다.

주금공의 대출 상품은 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 3개 상품보다 담보 주택 가격도 높고 대출 금액도 상대적으로 많은 것이 특징이다. 주택금융공사 대출 상품은 ‘무주택자’ 뿐 아니라 집을 한 채 갖고 있거나 ‘일시적 2주택자’도 대출받을 수 있다.

제2금융권이나 변동형 금리로 대출받은 경우 보다 저렴하고 안정적인 고정금리로 갈아탈 수 있는 상품(대환대출)도 있다. 통상 변동금리 대출이 금리가 높은 경우가 많았지만 최근에는 고정금리 대출 금리가 변동금리보다 1% 이상 싸게 나온 경우도 있다. 최근 시중은행 주택담보대출 금리가 연 4.5%를 넘어선 경우가 많아 주금공의 대출 상품으로 갈아타면 이자 비용을 크게 줄일 수 있다.

■ 투기지역에 있는 아파트라도 무주택 서민은 ‘LTV 70%·DIT 60%’

주택금융공사 보금자리론의 가장 큰 장점은 고정금리라는 점. 대출 실행일부터 만기일까지 연 2.85~3.2% 고정 금리가 적용된다. 부부합산 소득기준이나 대출한도 역시 디딤돌대출보다 높다. 기본적으로 보금자리론 대출을 받으려면 연 소득 7000만원 이하여야 하는데, 신혼 맞벌이 가구는 부부합산 소득이 8500만원인 경우에도 신청할 수 있다. 자녀 수가 3명 이상이면 가구 합산 소득이 최대 1억원이어도 신청이 가능하다. 최대 대출 한도액은 3억원까지로 제법 높다.

이런 점에서 일정 수준 이상 소득을 올리면서 고정금리 대출을 받거나 자녀 수가 많아 큰 집으로 이사갈 때 보금자리론을 이용하면 된다.

보금자리론은 규제 지역에 있는 아파트라도 ‘무주택 서민’이라면 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 한도가 상향 적용된다. 여기서 무주택 서민으로 인정받기 위해선 ▲부부합산 연소득이 7000만원 이하 ▲주택 가격 5억원 이하 ▲직접 집에 거주할 목적으로 대출을 받는 무주택 세대주다.

보금자리론은 신청 방식에 따라 u보금자리론·아낌e보금자리론·t-보금자리론이 있고 대출방식을 바꿔주는 ‘더나은 보금자리론’ 등 4개 종류로 나뉜다. 이 가운데 아낌-e 보금자리론은 거래 약정이나 근저당권 등을 전자로 처리해 금리 우대 혜택이 있다. 신혼, 다자녀, 한부모가족 등 상황에 따라 0.1~0.4%까지 금리를 깎아준다.

■ 고정금리로 갈아타려면 채무조정 상품 눈여겨봐야

기존에 제2금융권 등에서 주택담보대출을 받은 1주택자는 고정 금리로 채무를 조정해 주는 ‘더나은보금자리론’을 눈여겨볼만하다. 최근 주요 시중은행의 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동 주택담보대출 금리가 일제히 상승하면서 정부의 주택담보대출 고정금리보다 변동금리가 더 높아졌기 때문이다. 코픽스는 주택담보대출의 기준금리 역할을 한다.

현재 주택금융공사가 운영하는 고정금리는 변동금리보다 평균 1% 가량 더 저렴하다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “변동금리 대출 상품을 고정금리 상품으로 갈아탈 때에는 중도상환수수료가 발생하기 때문에 대출 잔금과 남아 있는 기간을 꼼꼼하게 계산해 득실을 따져본 뒤 선택해야 한다”고 말했다.

더나은보금자리론은 제2금융권에서 주택담보대출을 받은 경우 이용이 가능하다. 2017년 12월 31일 이전 제2금융권에서 변동금리로 주택담보대출을 받은 신청자, 제2금융권에서 받은 만기일시상환 방식의 주택담보대출을 고정금리나 분할상환 방식으로 변경하려는 신청자에게 적합하다. 단, 기존 대출을 정상적으로 상환하고 있거나 4개월 이내로 연체했어야 신청 자격이 주어진다.

기존 주택담보대출에 대한 채무조정형 상품으로는 ‘적격대출 채무조정형’이 있다. 집값 하락으로 이미 대출받은 금액이 집 시세의 70%를 넘어선 대출자라면 ‘적격대출 채무조정형 상품’을 이용해 고정금리로 갈아탈 수 있다.

신청 요건은 부부합산 연소득 6000만원 이하, 담보주택가격 6억원 이하인 1주택 보유자, 대출 받은지 1년이 지난 뒤에 신청할 수 있다. 대출 신청일 기준으로 6개월 내 30일 이상 연속해 연체한 기록이 없어야 하며 주택가격 하락으로 LTV가 70%를 초과한 대출에 한해 이용 가능하다.

■ 투기지역에서는 무주택자만 돈 빌려준다

대출 금액이 많은 경우에는 적격대출을 고려해 볼만하다. 5억원까지 대출받으려는 차주는 ‘적격대출-금리 고정형’ 또는 ‘적격대출-금리 조정형’ 상품을 이용하면 된다. 적격대출 금리는 은행별로 차이가 있다.

다만 1주택자인 경우 지난해 9·13부동산 대책이 시행된 이후 투기지역에서는 2년 내 기존 주택을 처분한다고 약속해도 적격대출을 받는 것이 불가능해졌다. 집을 갖고 있다면 구입하려는 아파트가 있는 지역의 규제를 잘 살펴 자금 조달 계획을 세워야 한다.

보금자리론과 적격대출 심사를 받기 위해서는 홈페이지와 시중은행 창구에서 신청하면 은행이 주택금융공사와 연계해 처리해준다. 같은 대출 상품이라도 은행별로 금리 차이가 난다. 대출 받기 전 은행별 금리를 인터넷 등을 통해 조사하고 몇몇 은행에서 미리 상담을 충분히 받은 뒤에 선택해야 한다.