'재개발 아파트' 쏟아진다…알짜 지역은 어디?

올해 수도권 재개발 아파트 공급이 작년보다 크게 증가할 것으로 예상된다. 부동산114에 따르면 지난해 초 12만2895가구 공급될 것으로 예상됐던 재개발 아파트는 정부의 가격 통제·조합원간 갈등·각종 규제 등의 영향으로 4만362가구 공급에 그쳤다. 특히 2만680가구 공급될 것으로 예상됐던 서울 재개발 아파트는 6769가구로 30% 정도에 불과했다. 각각 3만2071가구, 16378가구 공급을 예정했던 경기와 인천 또한 9829가구, 2823가구 공급으로 저조한 실적을 기록했다.

주택건설업계의 조사에 따르면 지난해 밀린 분양 물량이 올해로 넘어와 올해 계획된 재개발 아파트 공급 물량은 지난해보다 1만4943가구 늘어난 13만7838가구로 예상된다. 재건축 물량과 합하면 20만4369가구로 전체 분양예정 물량의 53%가량을 차지할 정도로 많다. 서울은 2만4716가구로 지난해 예정물량보다 4000여가구 늘었고, 경기도와 인천 재개발 역시 지난해 예정 분양 물량보다.각각 6000여가구, 1000여가구 늘어날 것으로 예상되고 있다.

다만, 주택경기 침체가 올해 본격적으로 시작되면 재개발 사업도 영향을 받아 실제 분양 물량이 계획보다 크게 줄어들 수도 있다. 땅집고가 올해 주목할만한 재개발 분양 단지를 소개한다.

■강북권 최대어 ‘청량리 재개발’

올해 서울 재개발 지역에서 주목 받는 곳은 서울 청량리역 일대다. 청량리3구역 옛 수산시장을 재개발하는 ‘효성 해링턴플레이스’가 40층 높이의 주상복합단지로 다음달 분양에 들어가며, 상반기 중엔 한양이 최고 59층, 1152가구 규모로 ‘청량리 한양수자인’을 분양할 계획이다.

그 중에서도 ‘최대어’로 꼽히는 단지는 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’다. 이 단지는 ‘성매매 1번지’로 불리던 ‘청량리588’을 재개발해 지상 65층, 1425가구짜리 주상복합 아파트를 짓기 때문이다.

이곳은 지하철 1호선과 경의중앙선, 경춘선itx 등이 다니는 청량리역 바로 앞 입지에 상업지역이라 개발 움직임이 여러차례 있었다. 부동산 경기침체, 집창촌 철거 갈등 등으로 사업이 표류하다가 2014년 사업시행인가를 받아 본궤도에 올랐다.

청량리역에 분당선이 개통됐고, 양주~청량리~삼성~수원을 잇는 수도권 광역급행철도(GTX) C건설사업이 최근 예비타당성 조사를 통과했다. 청량리~강릉을 잇는 KTX경강선과 왕십리~제기역~상계역 으로 이어지는 동북선 경전철도 거론되고 있다. 건설 업계에선 청량리 일대 아파트 분양가를 3.3㎡당 2600만원 수준에서 결정될 것으로 예상하고 있다. 인근에서 먼저 분양한 동대문구 용두동 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’ 평균 분양가와 비슷한 수준이다.

■뉴타운 신길3구역 799가구, 장위4구역 2840가구 공급

올해 중·하순엔 뉴타운 지역에서 아파트 공급이 예정돼 있다. 영등포구 신길3구역(7월)과 성북구 장위동 장위4구역(11월)이 각각 799가구, 2840가구의 아파트 단지로 다시 태어난다. 신길3구역은 지하철 7호선 신풍역과 보라매역이 가깝다. 여의도역까진 걸어서 20여분에 갈 수 있다. 신길3구역을 마지막으로 신길뉴타운 재개발 사업은 마무리가 된다. 포스코건설이 시공하며, 지하 3층~지상 32층, 10개동 규모다. 일반분양은 366가구다.

지난해 분양한 신길8구역 ‘신길파크자이’의 평균 분양가는 3.3㎡당 1933만원 수준이었다. 최근 입주 3년차 신풍역세권 ‘래미안 에스티움’ 공급면적 114㎡ (전용 84㎡) 아파트가 9억~11억원에 거래됐다.

서울 6호선 돌곶이역 일대엔 장위뉴타운 재개발 사업이 한창이다. 오는 11월엔 역과 맞닿은 장위4구역이 자이브랜드 2840가구로 분양에 들어간다. ‘장위뉴타운꿈의숲코오롱하늘채’가 입주 3년차고, 오는 6월엔 ‘래미안장위포레카운티’(939가구), 9월 ‘래미안장위퍼스트하이’(1562가구), 내년 12월 ‘꿈의숲아이파크’(1711가구) 등이 입주한다.

장위4구역 자이를 시작으로 6구역, 10구역이 각각 래미안과 푸르지오 브랜드로 달고 분양될 예정이다. 장위뉴타운 일대는 서울 뉴타운 중에서 가장 큰 규모로 계획됐지만, 총 14개 구역 중 6개 구역이 해제돼 ‘반쪽짜리 뉴타운’으로 전락했다는 평가도 있다.

■경기도에선 성남·일산, 광명 등 구 도심 재개발 주목

경기권에서는 성남·일산 1기 신도시와 ‘준(準) 서울’로 불리는 광명의 구도심 재개발 사업들이 속도를 내고 있다. 성남 구도심인 신흥동과 금광동은 총 1만여가구에 달하는 재개발 물량이 풀릴 예정이다. 성남 금광동 금광1구역과 신흥동 신흥2구역은 각각 5320가구, 4774가구가 올해 분양을 예정하고 있다. 금광1구역은 대림산업이, 신흥2구역은 GS건설과 대우건설이 시공하며 각각 4월, 11월 분양할 계획이다.

경기도 고양시 경의선 일산역 앞 일산 구도심 지역을 재개발하는 ‘e편한세상 일산 어반스카이’는 3월 분양에 들어갈 예정이다. 최고 49층, 777가구로 짓는다. 오는 9월엔 광명 15구역에서 1335가구가 분양된다.

광명시는 광명역세권 개발과 광명뉴타운, 철산역 일대 재건축 사업 등으로 아파트 분양이 줄줄이 기다리고 있다. 3월엔 철산역 일대 광명철산주공7단지 재건축(1310가구) 분양을 앞두고 있고, 14구역(1187가구)도 연내 분양을 계획 중이다.

2년전 12월 광명뉴타운에서 첫 분양한 광명 16구역 ‘광명에코자이위브’는 3.3㎡당 평균 분양가가 1750만원이었다. 당시 최고 분양가를 기록했지만 6개월 뒤 분양한 철산주공 4단지 재건축 ‘철산센트럴푸르지오’가 3.3㎡당 평균 2300만원대까지 상승했다.

현 정부에선 재개발·재건축 아파트에 대해 보증기관을 통해 가격을 통제하고 있어 분양 가격이 주변 시세보다 다소 낮게 책정되고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “재건축·재개발 아파트 분양 가격이 상대적으로 낮게 나오고 있지만, 대출 규제가 심각한 상황이어서 자금 계획을 잘 세워 청약에 나서야 한다”고 말했다.