'입지 최고' 위례·과천에 시세 70% 아파트 쏟아진다

지난해 하반기 정부가 각종 부동산 규제를 쏟아내면서 분양이 중단·연기됐던 아파트 분양 물량이 올해 쏟아진다. 주택건설업계에 따르면 올해 분양 계획 중인 아파트는 총 38만6741가구다. 지난 5년간 평균 분양 실적(31만5602가구)과 비교하면 23% 많다.

올해 계획 물량이 많은 이유는 지난해 분양 예정 물량의 47%(19만5056가구) 정도가 2019년으로 이월된 영향이 크다. 그러나 통상 주택 경기가 위축되면 각 건설사들이 분양 계획을 연기·취소하기 때문에 실제 분양 주택 수는 30~40%씩 줄어드는데, 올해도 이런 현상이 나타날 가능성이 크다.

올해 분양 계획 물량은 수도권에 집중돼 있다. 경기(11만2195가구)와 서울(7만2873가구)을 합해 총 22만4812가구로, 전체의 58% 정도다. 전문가들은 이 중 위례신도시·검단신도시 등 수도권 신도시에 분양하는 아파트 단지를 ‘알짜’로 꼽는다. 공공택지라 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 주변 시세의 60~70% 수준이다. 또 정부가 무주택자를 중심으로 청약 제도를 개편해 실수요자들이 ‘알짜 단지’를 분양받을 수 있는 확률이 높아졌기 때문이다. 땅집고는 시세보다 상대적으로 저렴한 가격에 분양되는 수도권 공공택지와 신도시 아파트 단지를 소개한다.

■송파생활권 ‘북위례’ 분양 시작…남위례보다 입지 좋아

예비 청약자들의 관심이 가장 쏠릴 것으로 예상되는 곳은 서울 강남권과 가까운 위례신도시다. 올해 위례신도시에 분양하는 4753가구 모두 북위례에 있다는 것이 특징이다. 위례신도시는 서울 송파, 경기 성남·하남에 걸쳐 있는데, 북위례 대부분이 서울 송파구에 속해 사실상 서울 생활권이어서 위례신도시에서도 가장 입지가 좋다.

송파구 장지동 A공인중개사사무소 관계자는 “3년 전 남위례가 입주를 마무리한 뒤 신도시 인프라가 어느 정도 완료됐다”며 “올해 위례신도시 청약에 당첨되는 사람들은 입주하자마자 새 인프라를 누릴 수 있다”고 말했다.

올해 분양하는 북위례 단지들의 교통 여건이 기존 남위례보다 편리하다. 북위례는 지하철 5호선 거여역·마천역을 끼고 있어 강남 업무지구까지 30~40분 정도 걸린다. 현재 남위례 입주민들은 단지에서 버스로 지하철 8호선 장지역·복정역까지 이동한 후 다시 버스나 다른 지하철 노선으로 갈아 타야해 서울 도심 출·퇴근이 쉽지는 않은 상황이다.

북위례 분양은 지난 3일 하남 학암동 ‘위례포레자이(558가구·2021년 5월 입주)’부터 시작됐다. 위례포레자이 분양가는 95㎡ 6억7400만~6억7700만원·101㎡ 7억1100만~7억1760만원 등이다. 3.3㎡ (1평)당 평균 1820만원으로, 위례신도시 시세(3023만원)의 60% 정도다. 1순위 487가구를 모집하는 데 6만3469명이 청약해 평균 경쟁률 130대 1을 기록했다.

이달 중 분양하는 ‘힐스테이트북위례(1078가구)’와 오는 4월 분양 예정인 ‘위례신도시리슈빌(494가구)’에도 청약 통장이 몰릴 것으로 예상된다. 선주희 부동산 114 빅데이터연구소 선임연구원은 “‘힐스테이트북위례’는 북위례를 통틀어 규모가 가장 큰 민영아파트이고, ‘위례신도시리슈빌’은 위례선(트램)이 착공하면 초역세권 단지가 되는 입지라 주목 받을 것”이라고 말했다.

■사당역까지 20분…자족 기능 갖춘 과천지식정보타운

강남 못지 않은 집값 상승세로 ‘준강남’이라 불리는 경기 과천. 과천의 공공택지지구인 지식정보타운이 올해 첫 분양에 나선다. 총 3620가구 정도를 분양한다. 지난 2015~2018년 과천시 아파트 공급량은 총 4088가구다. 1년 평균 1022가구 입주한 셈이다. 강남 접근성과 주거 환경이 좋았던 것에 비해 공급이 적었던 편이라, 이번에 지식정보타운에 분양하는 단지들이 주목받을 가능성이 높다.

지식정보타운은 과천 도심이나 최근 지정된 3기 신도시 과천지구와 비교하면 물리적으로 서울에서 먼 편이긴 하다. 그렇지만 지구 안에 지하철 4호선 지식정보타운역(2020년 개통 예정)이 있기 때문에 지하철을 타면 2·4호선 환승역인 사당역까지 20분이면 닿을 수 있다. 지구 안에는 지식기반산업단지도 있어 향후 자족 기능을 갖출 것이라는 평가도 있다.

현재 검토하고 있는 지식정보타운 분양가는 3.3㎡당 2600만원 정도다. 지구와 바로 붙어있는 과천 별양동 아파트가 3.3㎡당 4454만원, 서울 강남구가 4877만원 선인 것에 비하면 40% 정도 저렴하다. 오는 5월 GS건설과 금호건설이 과천제이드자이(S9블록·647가구)를 분양한다. 단지가 지구 남쪽에 치우쳐 있어 서울보다는 안양에 가깝긴 하지만, 전철역·학교·공공청사를 고루 끼고 있다는 점이 강점으로 꼽힌다.

■검단신도시 분양가는 상대적으로 저렴하다지만…

마지막 2기 신도시인 인천 검단신도시 아파트 분양도 올해 본격 시작한다. 2007년 택지개발지구로 지정된 이후 12년만이다. 3개 단지는 지난해 10월 이미 분양을 마쳤는데, 이 중 ‘검단신도시 유승한내들에듀파크’ 919가구(특별공급 제외) 중 157가구(17%)가 미분양되면서 연말 분양 예정이었던 물량 상당수가 올해로 미뤄졌다. 올해 분양하는 아파트만 총 1만492가구다.

검단신도시 최초 입주는 2021년부터 시작한다. 현재 인천지하철 1호선을 연장해 검단신도시에 역 3개를 짓고 이를 공항철도 계양역과 연결하는 사업이 2020년 착공, 2024년 완공 목표로 진행 중이다. 지하철 역이 개통하면 서울 강남·강북 주요 업무지구로 출퇴근하는 데 걸리는 시간이 기존 1시간30분~2시간에서 1시간 정도로 단축된다.

다만 검단신도시와 직선거리로 5km 정도 떨어져 있는 계양신도시가 3기 신도시로 지정된 것은 악재(惡材)다. 서울 접근성이 상대적으로 좋은 계양신도시에 1만7000가구가 들어선다면 검단신도시에 분양하는 아파트 단지 입장에선 좋은게 없다.

현재 검단신도시 아파트 분양가는 3.3㎡당 1200만원 선으로 수도권 택지지구로는 상대적으로 분양 가격은 저렴한 편이다. 그러나, 검단신도시의 입지와 주변 주택 시장 상황을 고려하면 가격 경쟁력이 있다고 보기는 힘들다.

지난 4일 견본주택을 연 ‘검단신도시우미린더퍼스트(1268가구·2022년 입주)’의 98㎡ 분양가는 3억7200만원이었다. 같은 날 분양을 시작한 ‘검단신도시한신더휴(936가구·2021년 입주)’의 95㎡ 분양가는 3억5260만원이다. 지난해 ‘검단호반베르디움’ 84㎡가 4억700만원, ’검단유승한내들’이 3억9690만원 등인 것과 비교하면 분양가가 비슷한 수준이다.