20년 건축전문가가 알려주는 '집 잘 짓는 법'

[미리 만난 건축주대학 멘토] 이희석 쿤스트건설 대표 "건물 규모에 맞는 시공사 선정이 첫걸음"

“하자보수 문제에 잘 대처하려면 무엇보다 계약서부터 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 특히 ‘하자이행증권’ 발행 여부가 중요하죠.”

건물을 지을 때 골칫거리 중 하나가 하자보수 문제다. 건축 분쟁에서 가장 자주 등장하는 단골메뉴다. 하지만 해결책은 의외로 간단했다. 20년 넘게 현장에서 잔뼈가 굵은 이희석 쿤스트건설 대표는 이 문제에 대해 건축주 입장에서 간단한 팁을 제시했다. 바로 하자이행증권이다. 보통 전체 공사비의 3%쯤에서 책정하며 건설공제조합 등에서 발행한다.

이 대표는 “건축주라면 하자보수 생각만해도 복잡하고 골치아프다고 생각한다”면서 “정상적인 계약이라면 두려움을 가질 필요가 없다”고 했다. 시공 과정에서 문제가 있었던 업체는 하자이행증권을 두 번 다시 발행할 수 없기 때문이다. 결국 증권 발행을 계약서에 명시하는 업체를 시공사로 선정하는 것만으로도 성공하는 건축주에 다가가는 셈이다.

이 대표에게 2018년은 의미가 남달랐다. 한국건축가협회 등이 추천하는 올해의 우수건설사로 ‘2018 건축명장’에 선정됐다. 이 분야 최고 전문가들로부터 인정받은 것이다. 연세대에서 건축공학을 전공한 후 한 눈 팔지 않고 이 분야에만 몰두한 결과다. 뿐만 아니다. 각종 건축상 시상식에서 산업통상자원부장관상, 환경부장관상 등을 받았다.

강의할 이 대표는 “(건축주들이)일반적으로 큰 시공사를 선호하는 경향이 있지만 오히려 불리한 경우도 있다”면서 “음식이 한식이냐, 양식이냐에 따라 전문가가 따로 있듯이 건축도 규모에 맞는 시공사를 선정해야 한다”고 했다.

―건물 신축에서 가장 신경써야 할 부분은.
“무엇보다 목표를 명확히 해야 한다. 땅을 사면서부터 건물 콘셉트가 정해진다. 초기 단계에 설계자에게 구체적인 예산을 밝히고 진행하는 것이 좋다. 단순히 ‘멋있게 지어주세요’라고 말하는 건 공사비용이 20억원이든 30억원이든 상관없다는 것과 같은 의미다. 건축재료, 면적, 공간활용, 공사기간 등을 구체적으로 제시하고 설계기간도 충분히 가져가야 한다.”

―좋은 시공사를 만나기 위한 팁은.
“건축업계가 인정하는 업체를 찾아야 한다. 예를 들어 지인(知人)이 집을 지었는데 함께 작업했던 건축가와 시공사에 만족했다면 추천받는 것도 방법이다. 길을 가다가 마음에 드는 건물이 있으면 발품을 팔아서라도 시공사를 직접 확인하면 큰 도움이 될 것이다. 아니면 건축 상담을 위해 사무실을 찾아갔을 때 건축주로부터 받은 감사패가 있다면 어느 정도 검증된 시공사다. 수상경력도 중요하다. 하지만 건축주로부터 받은 감사패는 감성적인 의미가 있다. 계약부터 준공까지 만족감을 표시한 것이라고 생각한다.”

―입찰에서 공사비 싸게 제시하는 업체는 어떤가.
“최저가의 유혹을 벗어나야 한다. 왜냐하면 현실적으로 저렴한 공사비로 좋은 집을 짓는다는 건 어려운 일이다. 지난해 9월 서울 강남구의 한 근린생활시설 입찰에 참여한 적이 있다. 5개 업체가 경쟁했는데 낙찰받은 업체는 16억원을 써냈다. 나머지는 20억~26억원이었다. 하지만 4개월째 착공조차 못하고 있다고 한다. 최저가 업체를 선정하면 소송 등 복잡한 문제를 일으키는 경우가 비일비재하다. 공사가 끝나도 당초 비용을 초과하는 경우를 많이 봤다. 저가 리스크를 고려해 평균 입찰가에서 10~20% 벗어나는 업체는 피해야 한다. 면허 대여업자도 조심해야 한다. 사업자등록증을 통해 대표자 이름을 확인하면 된다.”

―공사 비용을 아낄 수 있는 방안은.
“설계 변경이 가장 큰 문제다. 누수(漏水) 우려가 있음에도 건축주가 설계와는 다른 시공을 고집하기도 한다. 이 경우 준공 후에도 하자가 나올 우려가 크다. 건축주 입장에서 비용 부담이 커지는 것이다. 최근 다세대주택을 지으면서 가스배관 위치를 4번이나 바꾼 적도 있다. 콘크리트로 마감하면 상관없지만 공사 담당자로서는 기분 좋을 리가 없다. 추후 무슨 문제가 발생할 지도 모른다. 설계 단계부터 시공사와 협업한다면 이런 문제가 많이 줄어든다. 결국 건축주가 공부하고 많은 건축 관계자들을 만나 대화해야 한다.”

―건축주들에게 강조하고 싶은 말이 있다면.
“소통이다. 건축재료 종류와 단가 위주의 공부는 극히 제한적으로 도움된다. 건축주의 심리적 안정이나 자기 보람에 불과하다. 시공사가 선정되면 전체 과정의 90%가 끝났다고 보면 된다. 이때부터는 시공사와의 소통이 가장 중요하다. 시공 과정에서 착오나 오류, 변경이 발생할 수 있기 때문이다.

예를 들어 공사 현장에 아무 생각없이 가는 것은 비효율적이다. 설계회사, 시공사, 감리자, 건축주 등이 사전 미팅을 통해 주요 공정을 챙겨야 한다. 콘크리트 작업이 끝나고 현장을 보는 것보다 철근 작업도 확인한다면 좋지 않겠는가. 휴대전화 메신저를 통해 수시로 의견을 주고받는 것도 신뢰와 만족도를 높인다.”