반복 메뉴 건너뛰기 (컨텐츠영역으로 바로 이동)

"부동산 전망 밝지 않아…집 없어도 기다려라"

  • 고종완 한국자산관리연구원장

    입력 : 2019.01.14 04:00

    [2019년 집값, 전문가에게 묻다] ③고종완 한국자산관리연구원장
    전문가들도 의견 분분한 올해 주택 시장…전통 이론에 대입해보니
    5대 핵심 변수인 실물 경기·정책·금리·수급·심리 중 4개가 '부정적'
    벌집순환모형에서도 '하락' 결과…실수요자도 1~2년은 지켜봐야

    작년 상반기까지 뜨거웠던 부동산 시장은 9·13 대책 이후 꽁꽁 얼어 붙었다. 2019년 대세 하락은 이미 시작된 것일까, 아니면 아직 상승 여력이 남아있을까. 땅집고는 국내 부동산 시장을 대표하는 전문가들의 새해 시장 전망과 이들이 보는 바람직한 내집 마련과 투자 전략을 4회에 걸쳐 싣는다.

    고종완 한국자산관리연구원 원장은 주택 시장 5대 변수와 경기 변동 주기 모델을 바탕으로 “올해 주택 시장은 침체기로 전환한다”고 예측했다. 그러면서 “집값 하락에 대비해 실수요자라 할지라도 1~2년 정도 상황을 지켜보는 것이 좋다”고 했다.

    다음은 고종완 원장이 예측한 올해 부동산 시장 전망.

    고종완 한국자산관리연구원장. /조선DB

    작년 9·13 부동산 대책 이후 주택 시장의 눈치싸움이 치열하다. 전문가들조차 의견이 엇갈린다. 필자는 전통적인 부동산 경제론에 입각해 올해 주택 시장을 전망해보려고 한다. 즉 실물 경기·정책·금리·수급·심리 등 5대 핵심 요인의 움직임을 관찰해 보고, 벌집순환모형(Honeycomb- Cycle Model) 등 경기 변동론에 입각한 흐름까지 종합적으로 살펴보겠다.

    ■ 주택시장 5대 핵심 변수 중 4개가 ‘부정적’

    부동산 경제론에서 말하는 5대 핵심 변수는 실물 경기·정책·금리·수급·심리 등이다. 이 중 수급을 제외한 모든 변수가 올해 주택 시장에 부정적으로 작용한다.

    연도별 한국 경제성장률(2018년과 2019년은 전망치). /조선DB

    첫째, 부동산 경기와 연동하는 실물 경기는 올해 전망이 작년보다 좋지 않다. 국제신용평가사인 무디스가 2.5%, 한국개발연구원(KDI) 2.6%, 한국은행 2.7% 등 올해 우리나라 예상 경제 성장률이 2.3~2.7%에 그쳐 작년보다 상당히 낮다.

    둘째, 정부 정책은 지금까지의 규제 기조를 더욱 강화하는 방향으로 시행될 공산이 크다. 재건축 규제·금리인상·대출규제·전매 제한 등은 시장을 옥죄는 메가톤급 악재임이 분명하다. 다만, 규제 정책은 단기 안정 효과는 있어도 중·장기적으로는 오히려 공급을 줄여 집값 급등을 야기하는 부작용을 낳을 수 있다.

    한·미 기준금리 추이. /조선DB

    셋째, 금리 측면에서 저금리 기조가 마감되고 미국발 금리 인상이 예고된 상황이다. 금리 인상은 이자 부담 증가→수익률 하락→주택 수요 감소→가격 하락으로 이어진다. 지난 4~5년간 집값 상승 배경에 저금리와 풍부한 유동성이 자리잡고 있었다는 점을 생각해보자. 단, 시중 유동 자금이 풍부하고 선진국과 달리 국내 주택 시장은 거품 정도가 크지 않은 점, 부동산은 주식 등 위험 자산과 달리 안전 자산으로 분류되는 점 등을 고려하면 금리 인상이 단계적·소폭으로 이뤄질 경우 시장 영향은 제한적일 것이다.

    2015년 기준 서울 인구 1000명당 주택 수와 주택보급률. /조선DB

    넷째, 경제학 기본 원리인 ‘수요 공급’ 측면에서는 서울의 주택이 여전히 부족해 집값 상승 압력이 있다. 서울의 주택보급률은 98%로서 적정 주택보급률 105%에 한참 미달한다. 전국 주택보급률은 102.3%, 수도권은 98.6%로서 역시 공급 부족 상태다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 신규 입주 물량은 서울 3만8503가구로 작년보다 10.2% 증가한다. 다만 경기(-25.3%), 인천(-18.7%), 지방(-22%)은 줄어든다. 서울은 재건축·재개발 이주 수요가 얼마나 증감할 지가 변수다.

    다섯째, ‘부동산은 심리다’라는 말처럼 부동산 투자는 심리적 요인이 중요 변수가 된다. 한국은행 소비자심리지수(CCSI)와 주택산업연구원 주택사업경기실사지수(HBSI) 등이 일제히 하락하고 있다.

    ■ 주택 경기 순환 모형도 올해 ‘하락’ 전망

    5대 핵심 요인이 주택 시장의 단기변동성 예측에 유효하다면 순환 모형은 5~10년 중장기 예측에 유용한 기법이다. 우리나라 국민들은 주택을 한번 매입하면 10년정도 장기간 보유한다는 점을 고려하면 앞으로 1~2년을 내다보는 것도 중요하지만 5~10년 후 미래 변화를 읽는 안목이 더 중요하다고 하겠다. 이 중 주택 경기 순환변동 모델 중 하나인 벌집순환모형(Honeycomb-cycle model)을 간단히 소개한다.

    벌집 순환모형은 주택 가격과 거래량에 따라 부동산 경기가 벌집 모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반 시계 방향으로 순환한다는 이론이다. 이론의 근거는 주택 초과 수요 상태에서 주택이 공급되기까지 2~3년의 시간이 지체됨에 따라 상승기 뒤에는 하락기가 온다는 것이다. 각 국면의 특징은 다음 그래프와 같다.

    벌집순환모형은 거래량과 주택 가격을 기준으로 1~6국면을 반시계 방향으로 순환한다. /조선DB

    이에 따르면 작년 서울 주택 시장은 거래량이 줄면서 아파트 값은 계속 오르는 제2국면(호황기)에 있었다. 그러다가 작년 말과 올해 초에 걸쳐 거래가 감소하면서 가격은 정점에서 보합 상태인 제3국면(침체 진입기)에 진입했다고 추측된다. 조만간 거래량과 가격이 동시에 하락하는 제4국면(침체기)에 진입할 가능성이 높다.

    이처럼 5대 핵심 변화 요인 중 올해 주택 시장에는 하락 요인이 상승 요인보다 많다. 또 주택 경기의 변동 주기상으로 봐도 작년 말 고점을 찍고, 올해부터 조정기 내지 침체국면으로 전환할 가능성이 커 보인다.

    ■ “무주택자도 최소 1~2년은 지켜보라”

    이런 불안 요인과 함께 글로벌 자산시장 조정과 미·중 무역전쟁 등 대외 위기까지 겹치면 자칫 국내 부동산 시장도 급랭할 우려가 크다. 따라서 지금은 부동산 혹한기에 대비해 자산 지키기, 안정적인 자산관리 계획을 짜야 할 때다.

    실수요자라도 최소 1~2년 시장 안정 여부를 확인하고 그때 가서 다시 판단하는 신중한 자세를 갖도록 권한다. 단기적으로는 올해 봄이 분수령이 될 수도 있다. 서둘러 집을 사면 이익보단 투자 위험이 증가하는 시기가 오고 있다. 부동산 시장도 더 이상 안전자산·불패신화를 장담할 수 없게 된 것이다.

    이전 기사 다음 기사
    sns 공유하기 기사 목록 맨 위로
    닫기