작년 상반기까지 뜨거웠던 부동산 시장은 9·13 대책 이후 꽁꽁 얼어 붙었다. 2019년 대세 하락은 이미 시작된 것일까, 아니면 아직 상승 여력이 남아있을까. 땅집고는 국내 부동산 시장을 대표하는 전문가들의 새해 시장 전망과 이들이 보는 바람직한 내집 마련과 투자 전략을 4회에 걸쳐 싣는다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 올해 주택시장을 전망하면서 “규제로 수요를 억누른 결과로 올해 집값은 하락할 가능성이 높다. 그러나 이렇게 왜곡된 시장 가격은 언제든 다시 불안해질 수 있다”고 말했다. 아래는 권 교수의 신년 부동산 시장 전망 설문 내용을 정리한 것이다.

지난 1년간 부동산 시장의 형국을 한 마디로 요약하자면, ‘정부 규제를 통한 시장 가격의 왜곡’이라고 할 수 있다. 지난해 초 재건축 안전진단 강화(2월)와 다주택자 양도세 중과세 실행(4월)으로 안정되는 듯했던 서울 주택 가격은 6·13 지방선거 직후 박원순 시장의 여의도·용산 개발 발표로 다시 연중 최대로 급등했다. 그러다 9·13대책으로 종합부동산세를 강화하고 1주택 이상 보유자의 청약조정지역 내 대출을 제한하자 가격이 다시 하락세로 급선회했다.

문제는 서울 집값 상승 압력은 그대로인데 이를 규제로 억누르고 있을 뿐이라는 데 있다. 즉, 작년 말부터 나타나는 집값 하락은 공급이 부족한 지역에 공급을 늘리거나 수요를 분산되는 등 시장 기능이 정상적으로 작동했기 때문이 아니다. 단지 수요자들의 주택 매입을 어렵게 함으로써 일시적으로 가격이 하락하고 있는 것이다. 올해 역시 규제의 효과로 서울 집값이 안정세를 이어갈 것이다. 그러나 이렇게 규제로 억누른 가격은 언제든지 다시 불안해질 수 있다. 작년 ‘여의도·용산 개발’ 발언으로 서울 전역 집값이 급등했던 것과 마찬가지다.

공급 대책도 뒤늦은 감이 있다. 정부는 9월 21일 서울·수도권 지역에 주택공급을 하겠다고 밝혔고 12월 19일 3기 신도시 입지를 발표했다. 규제는 규제대로 가서 가격을 안정시키고, 뒤따라서 공급이 부족한 지역에 주택을 공급하겠다는 게 정부의 복안으로 보인다. 정부의 복안대로 실행이 계속 안정되면 좋지만, 신도시는 공급까지 아무리 빨라도 5~6년 걸린다. 그때까지 계속 부동산 시장에 대한 역대 최고 수준의 규제를 유지할 수는 없다. 시중에 유동 자금이 너무 많기 때문에 부동산 시장은 그때까지 급등에 대한 불안을 언제나 가질 수밖에 없다.

■ “수요 옥죄는 대출 규제, 고가주택에 직접 타격”

정부의 규제 중에서도 특히 대출 규제가 올해 주택 시장에서 하락세를 가져올 가장 중요한 변수이다. 먼저 조정 대상지역에서는 무주택자라고 하더라도 공시가격 9억 원이 넘는 아파트는 담보 대출을 받을 수 없다. 9억원이 안돼도 1주택을 가진 사람의 경우 이사를 하거나 60대 이상 부모를 모시는 경우에만 추가 담보 대출을 받을 수 있다. 지역에 따라 다르지만 10억원에 달하는 집을 대출 없이 살수 있는 사람이 얼마나 될까? 대다수 국민에게 이는 불가능할뿐더러 설령 강남에 사는 사람이라도 일부만 가능하다. 따라서 올해 고가 주택이 집중돼있는 지역의 가격 하락은 불가피하다.

또, 올해 12월 1~15일 사이에 종합부동산세 고지서가 나온다. 종합부동산세는 세율뿐 아니라 공시 지가·공시 가격 급등도 고려해야 한다. 올해 단독 주택 공시가격이 50%까지 급등한 곳이 많다고 한다. 연말이 되면 종합부동산세가 현실로 다가오면서 시장이 더 냉각될 가능성도 있다.

긍정적인 측면은 3기 신도시개발, GTX노선 확정과 착공, 제2외곽순환도로 건설 등의 개발 계획이 많다는 점이다. 개발 인근 지역, 도시 재생·산업 단지 재생 사업이 추진되는 인근 지역은 경기가 활성화할 수 있다. 특히 시장 유동성이 풍부해 올해 역시 오르는 곳과 내리는 곳의 양극화가 심해질 가능성이 있다.


■ “분양원가 공개로 ‘로또 아파트’ 계속된다”

따라서 올해는 3기 신도시 조성 인근지역과 수도권 외곽 도로개설 등 개발 지역, 대규모 토지 보상금이 풀리는 인근 지역을 눈여겨 봐야 한다. 개발이 있는 곳에 이익이 있다. 특히 주택 시장에서는 모든 사람들이 선호하는 지역이면서 교통·교육 등 기반시설을 갖추고 있는 지역, 서울 강남으로 이동하기 쉬운 지역 집값이 가격이 오를 것이다.

아파트가 아니라면 재개발사업이나 도시재생사업이 진행되는 지역의 단독 주택이 투자가치가 있다. 특히 서울시내 물건이어야 한다. 수익형 부동산 중에서는 교통이 편리한 지역의 오피스텔이나 아파트단지 내 상가 투자가 변동폭이 가장 작기 때문에 여전히 안정적인 투자처다.

무주택자 중 청약 가점이 높은 경우 입지 조건이 좋은 곳의 청약을 노려볼만하다. 올해 1월 2일부터 분양원가 공개 항목이 12개에서 62개로 늘어난다. 분양 원가를 자세히 공개한다는 것은 높은 분양가를 낮추겠다는 것이다. 기존 주택 대비 가격이 저렴한 ‘로또 아파트’가 계속 나타날 가능성이 높다. 가점이 낮다면 그 외 지역에 청약하되 추첨 물량을 무주택자에 우선 배정하는 새 청약 제도에 맞춰 추첨제가 많은 중대형 평형에 도전하는 것도 좋은 방법이다.

재고주택을 구입하려는 사람들은 가격이 하락하고 있기 때문에 서두르지 말고 좀 기다려보는 것을 추천한다. 또 다주택자라면 보유세 인상에 대비해 올해 봄 주택을 일부 매도해서 몸집을 줄이는 것이 좋다. 만약에 팔지 못한다면 임대주택사업자로 등록하는 것이 세금 등 여러면에서 유리하다.