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과천, 입지는 참 좋은데…강남 집값은 못 잡겠네

    입력 : 2019.01.11 04:01

    [땅집고, 3기 신도시를 가다 I ③ 과천지구]
    155만㎡에 약 7000가구…예정 부지 중 '도심 30분 이내'는 이곳뿐
    교통문제는 약점…GTX·복합터널 등 철도·도로망 확충해 해결키로
    지식정보타운·복합쇼핑테마파크 조성도…강남 수요 분산은 역부족

    지난 3일 오전 경기도 과천시의 지하철 4호선 선바위역 6번 출구로 나오자 우면산 자락에 자리잡은 비닐하우스촌이 눈에 들어왔다. 사당역에서 두 정거장만 가면 선바위역이 나온다. 이곳은 작년 말 정부가 3기 신도시 발표 당시 강남을 대체할만한 소규모 택지지구로 지정한 곳이다.

    지하철 선바위역 6번 출구 바로 앞으로 3기 신도시 부지가 펼쳐진다. /김리영 기자

    이곳은 3기 신도시 발표 때 발표한 신도시·택지지구 중에서 서울 강남권과 가장 가깝다. 행정구역상 경기도 과천동·주암동 155만㎡ 규모다. 선바위역을 중심으로 약 7000가구가 들어설 예정이다. 신도시라고 하기에는 단지 규모가 웬만한 초대형 아파트 단지 하나 크기로 작지만, 현재 과천의 핵심 주택가인 별양동보다 북쪽에 있어 서울 접근성이 더 좋다는 점이 강점이다.

    ■ 선바위역→강남역 ‘6정거장, 17분’

    부동산 시장에선 “정부가 3기 신도시 예정부지를 지정하면서 강남을 대체할 대규모 주택부지를 찾는데 실패하고 그나마 ‘구색’을 맞추기 위해 찾아낸 곳이 과천지구”이라는 얘기가 나온다. 이 지역은 지난 10~20년간 정부가 ‘강남을 대체할 주거단지’를 물색할 때마다 후보지로 거론됐다. 과천역 인근의 A공인중개사무소 대표는 “이번에 지정된 과천동·주암동 일대는 기존 과천 주택단지보다 강남이 더 가깝다”고 말했다.

    과천의 가장 큰 강점은 서울과 가깝다는 것이다. 전철 4호선(선바위역)을 이용하면 서울 강남 업무지구까지 17분이면 도착한다. 정부는 이번에 3기 신도시를 발표하면서 ‘서울 도심까지 30분 이내’를 모토로 내걸었는데, 사실상 이 조건에 맞는 곳은 과천지구뿐이다. 남양주 ‘왕숙’이나 하남 ‘교산’ 등은 신설하기로 예정한 지하철을 이용하더라도 서울까지 출퇴근 30분은 불가능하다.

    과천지구는 대중교통 환경은 다른 3기 신도시에 비해서는 월등하지만, 한계는 있다. 과천은 지형상 우면산·관악산으로 서울과 단절돼 있다. 이 때문에 도로망이 개발이 힘들다. 강남으로 향하는 외곽 지역 차량이 사당으로 연결되는 남태령 고개로 몰려들면서 악명 높은 상습 정체지역이 됐다. 과천시 주민 김모씨는 “서울까지 거리는 가깝지만 차량 정체가 심해 이동 시간이 만만치 않다”며 “도로망이 다양하지 않고 외곽에서 몰리는 인구가 많아 차가 막힌다”고 했다.

    3기신도시로 지정된 과천지구 위치 및 개요. / 김리영 기자

    국토부는 과천지구를 발표하면서 철도와 도로 노선을 더 확충하겠다고 발표했다. 우선 철도 노선으로는 과천정부청사역을 지나기로 예정된 ‘수도권광역급행철도 GTX-C(수원~덕정)’ 노선과 예비타당성이 추진 중인 ‘위례~과천선’이 있다. GTX-C노선은 기본 계획이 거론된 단계로 국토부는 내년 초까지 신속하게 철도망 사업을 추진하겠다고 밝혔다.

    수도권광역급행철도 노선도. / 국토교통부

    도로망을 개선하기 위해 과천~이수 복합터널(5.4km), 과천~우면산 고속도로 지하화(2.7km), 과천~송파 민자도로 노선연장(3.4km) 등의 계획도 발표했다. 정부는 신도시에서 강남 고속버스터미널까지는 약 15분, 양재까지 10분 정도 이동 시간이 단축될 것으로 전망했다.

    과천시는 현재 남태령 고개 등 서울 방향 도로의 차량을 분산하기 위해 예산을 확보하고 국토부, 서울시와 협의를 진행하고 있다. 과천시 관계자는 “과천~이수 복합터널 사업 같은 경우는 과천시도 함께 사업을 지원할 예정으로 현재 민자적격성 조사 중에 있는데, 시는 지금의 계획보다 터널을 더 연장하는 방안을 고려하고 있다” 고 했다.

    ■ 과천지식정보타운 함께 개발되면 ‘자족형 도시’로 성장

    과천정부청사 사거리. / 김리영 기자

    과천은 서울 접근성은 좋지만, 자족기능이 거의 없다는 점이 단점으로 꼽혔다. 2012년 과천 정부종합청사가 세종시로 이전하면서 과천 주택 시장은 물론 상권도 위축됐다.

    현재 서울 강남구와 과천시 별양동 아파트 매매가격 비교. / 부동산114

    하지만, 이번에 정부는 3기 신도시 계획 중 하나로 과천지구를 발표하면서 이 부지 중 36만㎡에 지식산업센터와 복합쇼핑테마파크를 조성하기로 했다. 하남 스타필드(약 12만㎡) 약 3배 규모다. 4호선 선바위역·경마공원역·대공원역 주변에 들어선다. 기존에 추진 중이던 개발 계획도 있다. 과천의 남쪽 끝 갈현동·문원동 135만㎡에는 ‘지식정보타운’도 들어설 예정이다. 총 사업비 1조6840만원을 들여 첨단 산업단지(22만㎡)를 포함한 주택 약 8000가구를 짓는다.


    과천지식정보타운 조감도 및 분양 예정 단지. /과천시

    안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “자족 기능이 부족한 과천의 남북에 쇼핑센터와 지식정보타운이 조성되면 과천의 가치가 좀더 높아질 것”이라고 말했다.

    ■대형 아파트 1곳 규모…강남 주택 수요 분산은 불가능

    이번에 발표된 과천지구는 규모가 7000가구 밖에 되지 않아 강남 집값에 미치는 영향은 거의 없을 것으로 예상된다. 과천시의 B공인중개업소 관계자는 “과천지구는 대형 아파트 단지 1개 규모 밖에 되지 않아 공급 증가에 따른 기존 주택시장의 변화는 거의 없을 것”이라고 말했다. 실제로 과천지구는 3기 신도시 중 가구 수가 가장 작다. 왕숙신도시(6만6000가구)의 10분의 1 에 불과하다. 서울의 대형 아파트 단지인 ‘송파 헬리오시티(9510가구)’ 1개 단지보다 규모가 적다.

    3기신도시가 들어설 선바위역 일대. / 김리영 기자

    김은진 부동산114 리서치센터장은 “과천지구 공급량은 강남 수요를 잠재울 만큼 크지는 않지만 서울과 거리가 워낙 가깝고, 공공택지여서 분양 시기가 되면 ‘로또 아파트’가 될 가능성이 크다”고 말했다.
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