입력 : 2019.01.07 04:00
[2019년 집값, 전문가에게 묻다] ①임채우 국민은행 부동산수석전문위원
9·13 여파로 전국 하향 안정화…서울 약보합·경기 강보합·지방 약세
3기신도시·GTX역 등 상승할 듯…무주택자는 유망지 재개발 빌라 노려야
작년 상반기까지 뜨거웠던 부동산 시장은 9·13 대책 이후 꽁꽁 얼어 붙었다. 2019년 대세 하락은 이미 시작된 것일까, 아니면 아직 상승 여력이 남아있을까. 땅집고는 국내 부동산 시장을 대표하는 전문가들의 새해 시장 전망과 이들이 보는 바람직한 내집 마련과 투자 전략을 4회에 걸쳐 싣는다.
임채우 kb국민은행 부동산수석전문위원은 “9·13 부동산 대책 여파가 올해도 지속될 것”이라며 “서울보다 경상·충청권의 집값 하락은 우려될 수준”이라고 말했다. 다음은 임채우 전문위원의 올해 부동산 시장 전망을 요약한 것이다.
임채우 kb국민은행 부동산수석전문위원은 “9·13 부동산 대책 여파가 올해도 지속될 것”이라며 “서울보다 경상·충청권의 집값 하락은 우려될 수준”이라고 말했다. 다음은 임채우 전문위원의 올해 부동산 시장 전망을 요약한 것이다.
지난 한해 내내 정부와 시장 사이 줄다리기가 팽팽했다. 그러나 정부가 9·13대책을 발표한 9월 이후로는 시장이 한 발짝씩 끌려나가고 있는 모습이다. 거래가 감소하고 가격이 하락한 매물이 나타나고 있다.
올해 역시 작년 9월 이후 시장 상황의 모습을 계속 유지할 것이다. 우선 정부의 규제가 어느 때보다도 강력하다. 집이 한 채만 있어도 대출을 받아 새로 집을 사려면 기존 집을 2년 내에 팔아야 하고, 조정 대상지역 내 주택을 매입해 임대사업자로 등록하더라도 양도세 중과와 함께 종합부동산세가 과세된다. 거기다 국내·외 경기 침체와 금리 인상까지 맞물린다.
따라서 올해 전국 주택 시장은 하향 안정화가 예상된다. 특히 가격이 많이 오른 강남권 등 일부 지역의 경우 조정 폭이 좀 더 커질 것으로 보인다.
올해 역시 작년 9월 이후 시장 상황의 모습을 계속 유지할 것이다. 우선 정부의 규제가 어느 때보다도 강력하다. 집이 한 채만 있어도 대출을 받아 새로 집을 사려면 기존 집을 2년 내에 팔아야 하고, 조정 대상지역 내 주택을 매입해 임대사업자로 등록하더라도 양도세 중과와 함께 종합부동산세가 과세된다. 거기다 국내·외 경기 침체와 금리 인상까지 맞물린다.
따라서 올해 전국 주택 시장은 하향 안정화가 예상된다. 특히 가격이 많이 오른 강남권 등 일부 지역의 경우 조정 폭이 좀 더 커질 것으로 보인다.
■ “미분양과 입주량 많은 경상·충청권 하락 지속”
지역별로 서울은 약보합, 경기도 강보합, 지방은 약세를 예상한다. 우선 서울은 전 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼 양도세 중과, 대출 규제, 분양권 전매, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등 모든 정부 규제가 집중돼 있어 집값이 상승하기 어렵다. 올해 서울 아파트 입주 물량 역시 작년보다 2배 정도 증가한 5만1237가구로 예상된다. 단, 미분양물량이 수십 가구에 불과하고 시장에 매물이 많지 않은 점을 감안하면 여전히 대기 수요가 풍부한 상황이라고 봐야 한다. 이에 따라 대세 하락보다는 약보합이 예상된다.
지방 상황은 규제가 집중된 수도권보다 오히려 더 안 좋다. 특히 우려되는 지역은 경상도와 충청권이다. 미분양이 많은데다 앞으로 입주 물량까지 많아 지역 경기 침체와 맞물려 하락세가 지속될 것으로 보인다. 기타 지역 중에서도 투기 과열지구이면서 집값이 9억이 넘는 아파트가 많은 지역은 경우 주택 담보대출이 안되기 때문에 상승 여력이 떨어질 것으로 보인다.
올해 예상되는 부동산 시장의 변수 중에도 집값 상승보다는 하락을 불러올 것들이 대부분이다. 우선 작년 말에 이어 올해 상반기에도 3기 신도시 입지 추가 발표가 예상돼있다. 광역 교통대책이 함께 발표될 예정이므로 주택 가격은 좀 더 안정화 될 것으로 보인다. 물론 호재로 작용하는 지역의 국지적 상승도 예상된다. 여기에 대출금리 인상과 경기 침체라는 거시경제적 변수도 심리적으로 매수자가 매입을 꺼리도록 만들 것이다.
■ “GTX 지나는 청량리·창동·불광동 가격 오를 것”
올해 부동산 시장에서는 3기 신도시로 지정된 지역과 추가 지정이 예상되는 지역, 광역교통대책의 효과를 보는 지역의 가격 상승이 예상된다. 특히, GTX-A노선과 GTX-C노선의 정차역인 서울 외곽 지역과 경기도 지역의 수혜가 가장 클 것으로 보인다. 노원구 상계동·도봉구 창동·은평구 불광동·청량리역 일대와 경기 의정부시, 일산·산본·동탄 신도시 등이다. 신안산선 정차역도 장기적으로 여의도와 서울역 접근성이 좋아지면서 가격 상승을 예상한다.
또한 서울에서는 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 상승할 것으로 보인다. 현대차 GBC가 들어서는 삼성동, 대기업 연구단지가 들어서는 마곡지구, 그리고 개발 계획이 있는 용산과 여의도, 강북의 부촌으로 떠오르고 있는 성수동, 창동차량기지 개발호재가 있는 노원역과 창동역 일대 등이 유망하다.
부동산 상품별로는 우선 서울의 신규 아파트 청약이 여전히 최우선 투자 대상이다. 분양가 통제 때문에 가격이 주변시세 대비 저렴하고, 새 아파트 선호가 점점 더 강해져 메리트가 있다. 올해 분양 받더라도 2~3년 후 입주하기 때문에 현재와 같은 강력한 정부 대책에서 어느 정도 비켜나갈 가능성도 크다.
오피스텔도 자금이 많지 않은 사람이 노후 준비용으로서 여전히 인기가 높을 것으로 예상된다. 수익률이 떨어지고 있지만 여전히 서울에서 1억6000만~1억7000만원으로 한 달에 60만~65만원의 월세를 받을 수 있는 상품이 거의 없기 때문이다. 또한 시장의 유동성이 풍부하기 때문에 어느 정도 자금의 여유가 있는 사람이면 실수요 혹은 투자용으로 상가주택, 즉 꼬마빌딩에 대한 수요가 여전할 것으로 보인다.
■ “무주택자는 재개발 빌라 노려라”
무주택자라면 올해 약보합 장세를 이용해 급매물을 알아보는 것도 주거 안정성을 위해 좋은 선택이다. 자금이 많지 않다면 아파트만 고집하지 말고 유망 지역의 재개발이 진행중인 빌라를 매입하는 것도 좋다. 단, 청약 가점이 높은 무주택자라면 기존 주택보다는 분양가가 시세 대비 저렴한 신규 분양 아파트 청약을 우선적으로 고려해야 한다.
다주택자는 현재 주택 보유에 대한 규제가 강화하는 상황이어서 급하게 서두를 필요 없이 시장 상황을 지켜볼 것을 권한다. 보유하고 있는 주택 중에서 장기적으로 보유할 주택을 선택하고, 주택임대 사업자 등록이나 자녀 증여로 절세하는 방안이 좋다. 추가로 주택을 매입할 경우 재개발이나 재건축 입주권을 구입하거나 분양권을 매입하는 것도 좋은 방안이 될 수 있다.