"강남 배후지는 따놓은 당상" 기대에 부푼 하남

[땅집고, 3기 신도시를 가다 I ② 하남 교산]
649만㎡에 총 3만2000가구…남양주 왕숙 이어 두번째 큰 규모
교통문제 약점이었지만 3호선 연장·BRT 신설계획으로 분위기 반전
구도심은 '더블 역세권' 돼 기대감…미사강변·교산 원주민은 울상
전문가 "주요 업무지구 여전히 멀어…서울 집값 잡을지도 미지수"


“하남 사람들은 다들 감북지구가 3기 신도시가 될 것이라고 생각했는데, 난데 없이 교산신도시가 발표되니 의외라고 생각해요. 그래도 교산신도시 덕에 강남으로 바로 가는 지하철 3호선을 연장해 준다니 반기는 분위기입니다.”(교산동 A공인중개사사무소 관계자)

지난 19일 정부가 발표한 3기 신도시 계획에 ‘하남 교산’이 포함되자, 지역 주민들과 공인중개사들은 앞으로 하남이 강남 배후지로 급부상할 것이란 기대감에 부풀었다. 그동안 하남은 서울과 붙어 있고 강남이 가깝지만 교통이 약점이었다.

하지만 정부가 3기 신도시부터 ‘선(先) 교통, 후(後) 개발’ 정책을 펴기로 하면서 교산신도시 광역교통망으로 서울지하철 3호선을 연장하는 방안이 나왔다. 지하철 3호선은 서울 강남·강북 업무지역을 관통하는 ‘황금 노선’으로 불린다.

국토교통부에 따르면 교산신도시는 하남시 교산동, 천현동, 춘궁동, 상·하사창동 일대 649만㎡로 주택 3만2000가구를 짓는다. 교통 대책으로 지하철 3호선을 현재 종점인 오금역에서 10㎞ 연장해 교산신도시에서 수서역까지 20분, 잠실역까지 30분이면 갈 수 있게 했다. 서울~양평고속도로를 만들어 서울 접근 시간을 15분 정도 단축하고, 단지 내 BRT(간선급행버스)를 신설하는 등의 방안도 담겼다.

■하남구도심·감일지구 “3호선 호재 굴러왔네”

교산신도시 지정으로 가장 큰 수혜를 입는 지역은 하남 구도심인 덕풍동·신장동 일대와 감일지구다. 정부가 지하철 3호선 오금역을 연장해 교산신도시를 서울과 연결하면서 두 지역에도 연장 노선이 지나게 됐다.

3호선 연장 사업이 완료되면 하남 구도심 일대에는 ‘더블역세권’이 생긴다. 지하철 5호선을 연장하는 덕풍역이 2021년 개통할 예정인데, 여기에 교산신도시를 연결하는 3호선이 추가된 것. 이 일대에는 1990~2000년대 입주한 낡은 아파트가 많다. 직선거리로 2㎞쯤 떨어진 미사강변도시에 새 아파트가 쏟아지면서 구도심 집값이 주춤했는데, 이번 호재로 투자 가치가 다시 오를 것이라고 지역 공인중개사들은 주장한다.

감일지구도 교산신도시 덕을 보게 됐다. 감일지구는 서울과 교산신도시 사이에 낀 공공택지지구다. 서울 송파구와 가까워 입지가 좋은 편이다. 게다가 분양가 상한제를 적용해 3.3㎡(1평)당 분양가가 1700만원 정도로 주변 시세보다 저렴했다. 다만 현재 감일지구에서 서울에 진입하려면 버스를 30분 넘게 탄 후 다시 지하철로 환승해야 해 교통 인프라가 아쉽다는 평가가 많았다. 그런데 이번에 국토부가 교산신도시에 3호선을 연장하면서 감일지구에도 역 1개를 신설하겠다고 발표해 뜻밖의 교통 호재가 생긴 것이다.

■미사강변도시, 집값 꺾일까 불안…교산 주민들은 반발

같은 하남이라도 이제 막 조성한 미사강변도시 주민들은 교산신도시를 바라보는 눈이 곱지 않다. 그동안 서울 배후지 역할을 했던 미사강변도시는 강남 출퇴근 수요를 어느 정도 흡수하면서 집값이 많이 올랐다. 그런데 바로 아래쪽에 대체재 역할을 하는 교산신도시가 생기면 공급이 단기간에 늘어나 지금과 같은 상승세는 기대하기 어려워지는 것이다.

교산신도시에 공급하는 주택은 3만2000가구다. 3기 신도시 중 규모가 가장 큰 남양주 왕숙신도시(6만6000가구) 바로 다음이다. 하남 망월동 B공인중개사사무소 관계자는 “지금도 미사에 전세 매물이 넘치는데 교산신도시까지 발표하면서 주민들이 집값 떨어질 걸 염려할 수 밖에 없다”고 말했다.

이미 미사강변도시 집값은 고점 대비 하락세다. 하남시 망월동 ‘미사강변푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 9월 최고가 9억원을 찍은 후 10월 8억5500만원에 팔리면서 5000만원 정도 하락했다. 지난 10월 7억5000만원(15층)에 매매해 역대 최고가를 기록한 선동 ‘미사강변센트리버’ 전용 84㎡도 최근 6억8000만원(11층)에 팔리면서 7000만원 정도 빠졌다.

교산신도시 예정 부지 원주민도 반발하고 있다. 현재 교산·천현동 곳곳에는 3기 신도시 강제 수용을 반대하는 현수막이 내걸렸다. 이 지역 토지 90% 이상이 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여있는데 각종 규제로 시세가 낮은 편이다. 강제 수용이 이뤄지면 정부가 시세가 아닌 감정평가액으로 보상해 주민들에게 돌아가는 돈은 적을 것이라고 걱정한다. 국토교통부에 따르면 올 1~11월 교산지구 토지 거래가격은 3.3㎡(1평)당 113만원이었다.

교산동의 한 주민은 “90평짜리 창고·유리온실·축사를 임대해 200만~250만원 월세를 받으며 생활하는 주민들이 많다”며 “당장 임대 수익이 사라지면 먹고 살 길이 없고 감정가 기준으로 주는 보상금 갖고는 마땅한 대체 부지를 마련하기 힘들다”고 말했다.

■ “3호선 연장은 좋지만 너무 먼 얘기”

길게 보면 지하철 3호선 연장으로 서울 강동~미사~하남 구도심~교산신도시~감일지구~서울 송파를 잇는 주거벨트가 짜임새 있게 형성될 것으로 기대한다. 하지만 지하철 3호선이 언제 연장될 지는 알 수 없다. 국토부 관계자는 “아직 지하철 3호선 연장에 대해 착공·완공 예상 시점은 정해지지 않았다”며 “다만 최대한 교산시도시 입주 시기와 맞추려고 노력하겠다”고 말했다.

전문가들은 교산신도시가 입지는 좋아도 서울 집값에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다. 김재언 미래에셋대우 부동산VIP컨설팅팀 수석매니저는 “교산신도시는 그나마 강남권에서 가깝지만 서울 강남 업무지구에선 여전히 멀다”며 “결국 그린벨트를 대규모로 헐어내지 않는 이상 강남 대체 주거지가 없다는 사실이 3기 신도시에서 증명된 것”이라고 말했다.