집값 수천만원 내렸는데 고작 0.1% 하락했다니…

안녕하세요, ‘땅잘알’입니다. 집값 정확히 알기에 대해서 공부하고 있습니다. 앞 시간에 호가(呼價)라는 것과 실거래가격에 대해서 알아봤는데요.

■ 거래 가능 금액과 가격 통계

이번에 알아볼 것은 ‘거래 가능금액’이란 건데요. ‘이번주 서울 아파트가격이 0.1% 올랐다, 내렸다’ 이런 거 들어보셨죠? 매주 땅집고라든지 언론 매체에서 집값을 기사로 쓰기도 하는데. 한국감정원이 내는 공식 통계, 그리고 부동산114라든지 KB국민은행 같은 민간 업체에서 부동산 중개업소를 통해, 또 전문 조사요원이 조사를 해서 발표합니다.

그런데 앞서 공부한 실거래가격으로 이렇게 매주 조사를 할 수가 없습니다. 왜 그럴까요? 실거래가 매주 이뤄지지 않을 수 있기 때문에 거래가 없는 아파트 가격을 어떻게 알아낼 것이냐, 이게 문제입니다. 그래서 나온 것이 거래 가능 금액이라고 볼 수 있습니다.

사실 우리나라처럼 매주 아파트 가격이 발표가 되고 이런 나라가 없다고 하죠. 그만큼 아파트 가격에 관심들이 많기도 하고, 또 아파트라는 것이 비교적 가격이 표준화되어있고 비교가 쉽고 거래도 쉬운 편이어서 가능한 일입니다.

아무튼 거래가능 금액은 매물을 내놓는 매도인 호가 중에서 터무니없는 것 말고, 매수자가 있을 경우 거래가 가능한 금액을 바탕으로 합니다. 그런데 여기에도 문제가 있습니다. 뭘까요?

어느 정도는 조사하는 사람의 주관이 들어갈 수밖에 없는 가격이란 것인데요. 그래서 이 주간 아파트값이 도대체 믿을 수 있는 정보냐 하는 비판적인 의견도 있습니다. 실거래가가 급락을 하는 경우에도 이 가격은 거의 안떨어진 것으로 나온다든지 하는 것이죠. 그렇지만 오랜 기간이 지나면 대체로 실거래 가격을 따라갈 수밖에 없게 됩니다.

이렇게 조사한 가격은 아파트 가격 통계의 기준이 되는데요. 예컨대 서울 집값이 과거부터 현재까지 얼마나 변했느냐 이런걸 어떻게 알아보는지를 알려드리겠습니다. 한국감정원 통계정보사이트인데, 검색해도 잘 안나오니까 ‘R-one.co.kr’를 주소창에 쳐서 사이트를 들어볼까요.

여러가지 통계가 나오는데, 가장 쉽게 여러 정보를 검색하는 방법이 ‘월간 시계열통계표’에 들어가서 엑셀파일(신버전)을 다운 받으면, 원하는 지역, 원하는 기간의 변동률을 한눈에 볼수 있다. 저희 같은 기자들 경우에는 아파트값 변화 관련된 기사 쓸 때 참고를 많이 하고, 일반인들은 시장 변화에 대해서 궁금한 것이 있을 때, 참고할 수 있겠습니다다. 지역별 비교도 쉽게 할 수 있기 때문에 편리합니다.

■주택 공시가격

다음에 알아볼 가격은 공시가격이라는 건데, 들어보셨나요? 공시 가격이란 재산세·종합부동산세 등 각종 부동산 세금 부과 기준이 되는 가격으로, 기준시가라고도 하죠.

부동산 세금이 크게 두종류인데 거래할 때 내는 세금(거래세), 보유하고 있을 때 내는 세금(보유세)입니다. 거래세의 경우 거래한 가격이 있으니까 그걸 기준으로 내면 되고, 거래세에는 취득세와 양도세 등이 있죠.

근데 보유세는? 이론적으로 시장에서 정상적인 거래가 이뤄질 가능성이 가장 높다고 인정하는 주택의 가격인데요. 통상 실거래 가격의 70% 정도 선이라고 알려져 있습니다.

이걸 확인하려면 검색창에서 ‘아파트 공시가격 조회’ 등으로 검색해서 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트를 확인하면 됩니다.

내가 집도 없는데 이게 왜 필요하냐고 할 수 있는데요, 초보 여러분들에게 필요한 것만 딱 집어서 알려드리면, 나중에 여러분이 근로자가 돼서 집을 사게 되면 웬만하면 공시가격 4억원 이하가 좋습니다.

왜냐하면 현재 무주택·1주택 보유 세대주인 근로자가 취득 당시 기준시가 4억원 이하인 주택을 사기 위해 빌린 주택담보대출 이자상환액에 대해 소득공제(최대 1800만원)가 되는데, 이게 세율(6~35%)에 따라서 연간 많으면 매년 100만원 이상 절세 효과가 있습니다.

두번째 팁입니다. 부동산 보유세, 즉 재산세와 종부세는 매년 6월1일 기준으로 부과되기 때문에 사는 입장에서는 6월 1일 이후에, 파는 입장에서는 6월 1일 이전에 거래를 하면 그 해의 재산세를 안내도 되는 절세 효과가 있습니다.