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하루 차이로 양도세 6000만원이 왔다 갔다

  • 이윤실 태하세무회계사무소 대표

    입력 : 2018.12.09 05:01

    [이윤실의 節稅 고수] 비사업용 토지 팔때 양도소득세 줄이는 방법

    최근 몇년간 주택뿐만 아니라 땅값도 많이 오르면서 토지 양도소득세 절세법에 대한 관심도 높아지고 있습니다.

    세법상 토지는 사업용과 비사업용으로 구분합니다. 비사업용 토지는 양도세 계산시 기본 누진세율에 10% 세율이 추가돼 부담이 큽니다. 서울 등 조정지역에 있는 5억원 이상 비사업용 토지를 양도하면 세율이 62%나 됩니다.

    연도별 전국 지가변동률 추이. /국토교통부 제공

    양도세 부담을 조금이라도 덜기 위해선 사업용 토지로 인정받아야 하는데요. 이를 위해선 일정기간 농사를 짓거나 해당지역에서 일정기간 거주해야 하는 등 요건이 까다롭습니다.

    하지만 비사업용 토지도 절세하는 방법이 있습니다. 사례를 통해 살펴보시죠.

    <사례>
    이윤실 태하세무회계사무소 대표

    서울에 사는 50대 나세금씨. 노후에 전원생활을 꿈꾸며 2010년 12월 27일 경기도 이천시 부발읍에 있는 땅(임야)을 샀다. 운이 좋게 급매로 나와 1억5000만원에 샀다.

    그는 최근 급전이 필요해 이천에 있는 땅을 팔기로 결정했다. 시세를 알아본 결과, 그동안 각종 개발 호재로 땅값이 많이 올라 양도차익만 6억원에 달할 것으로 예상된다.

    문제는 세금이다. 해당 토지는 비사업용이어서 양도세로 누진세율에 10% 추가 과세돼 약 2억3000만원의 세금을 내야한다.

    생각보다 많은 세금에 당황한 나세금씨. 절세 방안은 없는 것일까.

    Q. 비사업용 토지는 정확히 어떤 개념인가.

    “말 그대로 사업용으로 쓰지 않는 토지를 말합니다. 쉽게 말하면 재산증식 수단으로 보유하고 있는 토지를 말하죠. 본인이 경작하지 않는 농지, 거주하고 있지 않은 임야나 나대지 등을 포함합니다.

    나세금씨 사례처럼 토지 용도가 임야라면 일정기간 재촌(在村·땅 소재지에 거주하는 것)하기만 해도 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 나씨의 경우 땅을 사고 재촌한 사실이 없어 해당 토지는 비사업용에 해당합니다.

    비사업용 토지는 앞서 언급한 대로 기본세율에 10%를 추가 과세합니다. 양도소득세 기본세율이 6~42%라면 비사업용 토지의 양도소득세율은 16~52%가 됩니다.”

    비사업용 토지에 대한 중과세율 개정 연혁. /태하세무회계사무소

    Q. 나세금씨가 절세할 수 있는 방법은 없나.

    “그렇지 않습니다. 두 가지 방법이 있습니다.

    우선, 나세금씨 토지는 비사업용이지만 한시적으로 중과세를 면제한다는 세법 부칙조항을 적용받아 기본세율로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

    둘째, 토지매매계약 시 잔금시기를 조정하면 장기보유특별공제 비율을 늘려 세금을 덜 낼 수 있습니다.”

    Q. 세법 부칙조항에 따른 기본세율 적용을 구체적으로 설명해 달라.

    “세법에는 ‘2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해선 무조건 기본세율을 적용한다’는 부칙이 있습니다.

    해당기간에 자산을 팔아 양도차익을 남긴 사람뿐만 아니라 당시 자산을 취득한 사람이 나중에 땅을 팔아도 기본 세율을 적용받습니다. 이 때 ‘토지의 취득’은 매매뿐만 아니라 교환이나 상속, 증여도 포함하는 것으로 해석됩니다.

    나씨는 해당 토지의 취득 시기가 2010년 12월 27일이어서 해당 부칙조항을 적용받아 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받는 것입니다. 결과적으로 나씨는 약 5200만원의 세금을 절세할 수 있습니다.

    /태하세무회계사무소

    하지만 조세 전문가들조차 이 부칙조항을 간과해 신고하는 경우가 비일비재합니다. 만약 이 조항을 모르고 중과세율로 신고했다면 신고기한일로부터 5년 이내에 경정청구를 통해 환급받을 수 있습니다.”

    Q. 잔금시기를 조정하면 정말 세금을 줄일 수 있나.

    “결론부터 말하겠습니다. 나씨가 토지매매계약 시 잔금시기를 2018년 12월 28일부터 2018년 12월 31일 이내로 맞춰 계약하면 장기보유특별공제를 활용해 추가적으로 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

    장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물 등에 대해 보유기간에 따라 일정비율 소득을 공제해주는 것입니다. 단, 미등기 양도는 공제대상에서 제외합니다.

    장기보유특별공제액은 양도가액에서 취득가액을 뺀 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 적용해 계산합니다.

    보유기간에 따른 장기보유특별공제율. 2019년 1월 1일 이후 개정된 공제율이 적용된다. /태하세무회계사무소

    나씨의 토지 취득 시기는 2010년 12월 27일이죠. 2018년 12월 27일 이전에 잔금을 받으면 토지 보유 기간은 7년 이상 8년 미만이 돼 장기보유특별공제율 21%를 적용받습니다. 하지만 그 다음날인 28일 이후 잔금을 받는다면 보유기간이 8년 이상 9년 미만이 돼 공제율이 24%로 높아집니다.

    공제액이 1억2600만원에서 1억4400만원으로 1800만원 늘고, 결국 양도소득세 792만원를 추가로 절세할 수 있습니다.

    /태하세무회계사무소

    주의할 점은 잔금 날짜를 2019년 1월 1일 이후로 넘기면 안된다는 것입니다. 내년부터 같은 기간을 보유해도 장기보유특별공제율이 줄어들기 때문입니다.

    /태하세무회계사무소

    2019년 1월 1일 이후 잔금을 받으면 나씨는 8년 이상 보유해도 24%가 아닌 16% 공제율을 적용받습니다. 하루 차이로 공제액이 1억4400만원에서 9600만원으로 4800만원 줄고, 납부할 세금도 2112만원 늘어납니다.

    정리해 보면 양도차익이 6억원이 넘는 나씨가 비사업용 토지에 대한 중과세 면제와 장기보유특별공제만 잘 활용하면 6000만원 정도 세금을 줄일 수 있습니다.

    나세금씨의 시나리오별 양도소득세 산출액. /태하세무회계사무소


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