"급매에 혹하지 마라" 빌딩업계 베테랑이 전하는 투자 노하우

“빌딩은 보유만 한다고 해서 가격이 오르는 것이 아닙니다. 가치를 올리는 것이 더 중요합니다.”

임양래 탑빌딩 대표는 빌딩 중개업계에서 25년 동안 잔뼈가 굵은 전문가다. 지난 5월 빌딩업계의 베테랑 10명과 의기투합해 빌딩전문 중개회사 탑빌딩을 설립했다. 중소형 빌딩 중개가 전문이다. 특히 빌딩 임차인 구성에 도움이 되는 식음료 프랜차이즈 브랜드와 네트워크가 강하다는 점을 내세우고 있다. 탑빌딩은 오는 7~8일 서울 강남구 세텍(SETEC)에서 조선일보가 주최하는 ‘2019 대한민국 재테크 박람회’에 참가한다.

그는 “연남동이나 상수동의 예를 보더라도 일반 주택이 근생시설로 리모델링한 뒤 유명한 맛집들이 대거 입점하면서 가격이 올랐다”며 “자신이 보유한 건물의 가치를 올리기 위해선 어떤 임차인을 들일 것인가를 고민해야 하고, 좋은 임차인을 찾기 위해 돈과 시간을 투자해야 한다”고 말했다.

임 대표는 “모든 빌딩에는 다양한 조건이 있다. 위치, 용도, 디자인, 소유자 성향 등 개별 상황을 꼼꼼히 파악해야 한다”면서 “빌딩 매도자와 매수자 모두에게 각각의 특성에 맞는 정보와 접근이 중요하다”고 말했다.

-좋은 빌딩의 기준이 있나.

“좋은 빌딩이란 건물주의 목적과 취향에 따라 결정된다. 우선 적당한 가격과 입지에 따라 선택한 빌딩 투자 측면에선 크게 실패할 우려는 없다. 빌딩의 유일한 단점이라고 할 수 있는 ‘환금성’ 문제만 해결된다면 투자를 안할 이유는 없다고 본다. 일반적으로 매수자가 가장 선호하는 지역인 강남 지역에선 시세보다 조금 비싸도 좋은 위치에 있는 물건이라면 바로바로 거래가 이뤄진다. 환금성도 어느정도 해결이 된 것이다. 그런 점에서 좋은 빌딩이란 수익성과 환금성을 동시에 갖춘 빌딩이라고 할 수 있다.”

-빌딩 투자에서 사는 것도 중요하지만, 파는 것도 중요한데 건물주는 어떤 타이밍에 건물을 파는게 좋은가.

“대책 없이 빌딩을 팔아서는 안된다. 빌딩은 무작정 보유하고 있어야 한다는 의미는 아니지만, 대안이 있을 때 매도하는 것이 좋다. 기존의 건물을 팔고 더 가치있는 건물을 소유할 수 있다는 판단과 상황이 마련됐을 때 매도하는 것이 좋다. 당장 돈을 좀 더 준다고 해서 매도를 해 버리면 꾸준할 수익률을 올리기 쉽지 않다.”

-빌딩을 구입할 의사가 있는 매수자 입장에서 최근 시장 상황은 어떤가.
“부동산 시장은 정부 정책과 금리에 직접적인 영향을 받는다. 현재 금리 상승이 계속 될 것으로 예상돼 매물도 더 늘어날 것으로 본다. 대출을 많이 끼고 건물을 매입한 건물주들의 부담도 크게 증가할 것이다. 매수자 입장에선 매물 수가 늘고, 가격도 어느정도 하락할 수 있어 내년은 괜찮은 빌딩 매입 타이밍이 될 것이다.
물론 매수자 입장에서도 금리가 오르기 때문에 금융비용이 늘어날 수 있다. 하지만 예비 매수자들은 지금 빌딩을 사야 할 시점이다. 국내 부동산시장에서 여전히 빌딩은 공급보다 수요가 많아 다른 자산보다 이점이 많다.”

- 빌딩 매수를 할 때 ‘급매’로 나온 매물을 선택하는 것이 좋을까.
“보통 매수자들이 급매로 나온 물건을 찾는 것은 당연한 일이다. 시세보다 저렴하다고 생각하기 때문이다. 하지만, 마케팅 수단으로 급매로 딱지를 붙이는 경우도 있다는 점을 주의해야 한다. 아파트는 동일한 물건이 바로 옆에 있고 공산품처럼 명확한 시세가 있지만, 빌딩은 비교 대상이 많지 않다. 소비자 입장에선 중개업자나 매도자가 급매라고 하면 눈길이 가겠지만, 급매라고 해서 가격이 싼지 비싼지는 명확하게 판단하기 쉽지 않다.”

-내년 빌딩거래 시장 전망은.
“올해보다는 거래량이 많이 늘어날 것으로 예상한다. 최근 주택 부동산에 대한 규제에 따른 풍선효과로 수익용 건물에 대한 수요가 확실히 늘어나고 있다. 아직 매도인들은 급할 게 없어서 가격이 맞지 않으면 좋은 매물을 쏟아져 나오는 것은 아니지만, 금리가 좀 더 올라가면 대출 비율이 높은 건물들이 차츰 매물로 나올 것으로 예상된다.”