86년된 목조주택에 55억 베팅한 신민아의 노림수

배우 신민아(본명 양민아·34)씨는 최근 55억원대 ‘용산 건물주’로 등극했습니다.

일반적으로 연예인들이 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 서울 요지의 빌딩에 투자하는 것과는 달리, 그는 “미래가치 상승을 바라본 투자”라는 평이 지배적이지요.

신씨가 건물을 매매하는 과정에서 흥미로운 점이 발견됐습니다. 건물을 사고 소유권을 넘겨받던 날, 옆에 있는 건물 3개도 한꺼번에 각각 다른 이들의 손에 넘어갔다는 것이죠. 우연의 일치였을까요. 한번 자세히 들여다보시죠.

신씨는 지난 2월 27일 서울 용산구 한강로2가 32 대지면적 342.1㎡, 지상 2층 목조주택을 매입했습니다. 매입가격은 55억5000만원, 3.3㎡당 5632만원이었습니다.

같은 날 인근 한강로2가 31, 33, 30-3 등 3필지가 각각 다른 매수자에게 넘어갑니다. 신씨가 매입한 주택은 1932년에 준공한 것을 비롯해 전부 지은지 수십년 지난 노후 주택들입니다.

한 블록안에 있는 건물 4채의 소유권이 한날 한시에 마치 짠 것처럼 바뀌다니 무슨 일이 있는 것일까요.

부동산 업계에선 신씨를 포함한 땅 매입자들이 공동투자를 진행한 것이란 이야기가 나옵니다. 특히 신씨가 사들인 필지가 가장 좋은 코너자리에 있다는 점을 감안하면 신씨가 주(主)가 돼 공동투자를 한 것이라는 생각도 가능하죠.

공동투자방식에는 크게 두가지가 있는데요. 첫째는 지분투자 방식입니다. 한 필지의 지분을 나눠 여러명의 공유자가 지분만큼 돈을 내고 소유하는 방식인데요. 나중에 땅을 개발해 수익이 나면 지분만큼 수익을 나눕니다. 자본이 덜 들어 투자의 벽을 낮추는 장점이 있지만 나중에 주인이 명확치 않아 소유권 시비가 붙을 수 있고, 재개발·재건축 사업 등에서 의사결정이 더뎌져 땅의 가치가 내려가기도 합니다.

하지만 신씨가 매입한 용산 땅처럼 여러 필지를 공동으로 매입해 나중에 가치를 올리려는 계획이라면 굳이 그럴 필요는 없습니다. 필지가 이미 나눠져 각자가 다른 필지를 사고 나중에 서로 땅을 같이 개발해 하나의 건물을 짓는 방법도 있기 때문이죠.

이는 호재가 바로 실현되기 보다 나중에 반영될 것으로 예상할 때 쓰는 방법입니다. 일단 소유권 분쟁 없이 필요한 경우 땅을 바로 팔 수도 있어 호재가 늦어지거나 실현되지 않아도 확실한 ‘출구 전략’이 있는 것이죠.

용산미군기지 공원화 사업과 용산역 개발 프로젝트 등 주변 개발 상황을 살피면서 4필지를 합쳐 재건축한 후 임대수익을 내거나, 땅값이 크게 오르면 건축행위 하기 좋은 나대지 상태로 매매하려는 의도가 있습니다.

실제로 신씨는 원래 있던 목조주택을 철거하고 주차장으로 운영하고 있습니다. 대형 호재가 있지만 확정적이지 않은 상황이어서 때를 기다리고 있는 것으로 예상됩니다.

그가 건물을 산 한강대로 인근은 용산미군기지가 공원으로 탈바꿈하고, 용산역세권 개발 프로젝트도 진행되고 있습니다. 그는 아파트로 따지면 신축 아파트가 아니라 미래 시세차익을 염두에 두고 재건축 아파트를 산 것이라고 볼 수 있습니다.

이 지역은 아모레퍼시픽 본사, LG유플러스 본사 등이 들어서며 상권도 활성화하고 있습니다. 용산역과 삼각지역을 잇는 한강로 이면도로는 잘 나가는 상권에만 붙는다는 ‘용리단길’(용산+경리단길)이란 별칭까지 얻을 정도죠.

이미 신씨가 산 주택과 같은 블록에 있는 또 다른 주택이 3.3㎡당 6000만원대에 팔렸습니다. 매도 호가는 3.3㎡당 1억원에 달합니다. 시세 차익을 노린 신씨의 의도가 아직 이르긴 하지만 성공 가능성이 높아졌다고 할 수 있을 것 같습니다.