"2020년 집값 하락장 시작…꼬마빌딩은 폭락 없다"

‘부동산의 중심’ 조선일보 땅집고가 절대 실패하지 않는 집짓기로 가는 바른 길을 제시할 ‘제5 조선일보 건축주 대학’(www.csacademy.kr)이 오는 26일 문을 엽니다. “좋은 집은 좋은 건축주가 만든다”는 말처럼 건축주 스스로 충분한 지식과 소양을 쌓아야 좋은 건축가와 시공사를 만날 수 있습니다. 조선일보 건축주 대학 5기 과정을 이끌 건축 멘토들을 미리 만나 그들이 가진 건축 철학과 노하우를 들어봤습니다.

[미리 만난 건축주대학 멘토] 김인만 부동산경제연구소 대표 “꼬마빌딩은 폭락 없다”

“앞으로 2~3년 뒤면 부동산 시장에도 본격적인 조정기가 올 것 같습니다. 집값이 떨어지면 집 가진 이들은 현실을 부정하며 떨어질 리가 없다고 생각하고, 그러다보니 급하지 않으면 집을 팔지 않죠. 집값이 오를 땐 빨리 오르지만 내리는 속도는 그보다 훨씬 더딥니다. 경제 성장 동력이 미약하고 대출 규제로 돈줄까지 막힌 상황에서 집값이 오를 이유를 찾긴 어렵죠. 벌써부터 방어적인 투자로 전환하는 분들이 많습니다.”

‘7일만에 끝내는 부동산 지식’, ‘문재인 시대 부동산 가치투자’ 등의 책을 쓴 김인만 부동산경제연구소 대표는 “종합부동산세 인상분이 반영되는 내년 12월 고지서를 받아든 사람들이 변화를 체감하는 순간, 조정기가 본격적으로 시작될 것”이라며 “그래도 기회는 있다”고 말했다.

김 대표는 LG전자 연구원으로 근무하던 중 부동산 투자 붐이 일었던 2000년대 중반 부동산 전업 투자에 뛰어들었다. 부동산 호황과 불황의 한 사이클을 모두 겪으며 책을 여러권 썼다. ‘아파트 투자는 타이밍이다’ 등은 재테크 분야 베스트셀러에 오르기도 했다. 그는 “나는 비관론자”라며 “조정기를 대비하는 투자 전략을 세워야 한다”고 말했다.

그는 이달 개강하는 ‘5기 조선일보 건축주대학’에서 ‘꼬마빌딩 투자법’ 강의를 진행한다. 상가 투자와 조정기를 대비하는 저서를 준비 중이기도 하다.

-부동산 시장은 앞으로 어떻게 될까?
“2~3년 뒤면 아파트 가격이 본격적으로 빠질 것이라고 본다. 왜 2~3년 후냐고 묻는다면, 한번 보자.

원래 10억원이었던 아파트가 있다고 가정해보자. 옆집이 11억원에 거래됐다. 가격이 오를 땐 내집 가격도 시세와 같다고 생각한다. 이런 심리 때문에 오를 땐 2~3개월만에도 수억원이 오르기도 하는 것이다. 심리가 행동으로 곧바로 이어진다.

하지만 떨어질 땐 옆집이 9억원이 됐다고 해도 ‘급매물일거야’라면서 팔지 않는다. 심리적 저항이 생긴다. 내가 원하는 것과 현상이 다르니 행동이 일어나지 않는다. 급매물 아니면 집주인이 집을 팔 생각이 없다. 적어도 1년은 버틴다. 주변에서 떨어지는 걸 보면서 혹시나 더 떨어지기 전에 팔아야겠다는 생각이 드는 순간 본격적으로 하락장이 오는 것이다.

2020년을 말하는 이유는 심리적 균형이 무너지는데 걸리는 시간을 그 정도로 보기 때문이다. 대출 규제로 돈줄이 막히면서 투자 심리가 위축됐고, 경기 불황은 나아질 기미가 보이지 않는다. 금리 인상도 미뤄지고 있지만 언젠가 실현될 요소다. 집값이 폭락하지 않는 한 정부가 규제를 풀 것 같지도 않다. 거시적으로 어떤 일이 일어날지 몰라 조심스럽지만 조정기가 다가오는 건 자연스러워 보인다.

특히 9·13 대책으로 종부세가 올랐다. 오른 세금은 내년 12월이나 돼야 반영된다. 2019년 12월 종부세 고지서가 나오면 그때서야 오른 걸 체감한다. 그걸 받아든 다주택자들은 집을 계속 갖고 있을지 다시 한번 고민하게 될 것이다.”

-조정기에 부동산 투자는 어떻게 해야 할까?
“무주택자나 집을 키우려는 1주택자는 혼란스러울 수 밖에 없다. 여지껏 집값이 계속 올랐는데, 앞으로 떨어질 수 있다고 하니까 고민한다. 혼란스러운 가운데 결정하는 건 오히려 악수를 두는 지름길이다.

하지만 현금이 있어도 나중에 사야지 한다는 건 겁이 많은 사람이란 뜻이다. 사람은 떨어질 때 오히려 못사게 돼 있다. 더 떨어지면 사야지 하고 고민하다가 때를 놓치게 된다. 오르면 올랐으니 못사고. 그럴 바에야 무주택자라면 그냥 사는게 낫다. 정부 정책도 무주택자의 내집 마련을 돕고 있지 않나.

3주택 이상 투자자는 팔거나 임대주택사업자로 등록하는게 낫다. 지방에 여러 채를 갖고 있다면 ‘똘똘한 한채’를 남긴다는 느낌으로 포트폴리오를 재조정하는게 좋다. 토지나 빌딩 등으로 위험을 분산하는 것도 좋은 생각이다.”

-부동산 조정기라고 하는데, 왜 꼬마빌딩을 사야 하나?
“빌딩은 땅이다. 아파트처럼 환금성이 높지 않다는게 오히려 조정기엔 돈을 묻어둘만한 이유가 된다. 주변 빌딩이나 토지의 거래가격이 아파트처럼 다른 매물 가격에 곧바로 영향을 미치지 않는다. 꼬마빌딩 시장도 조정기가 오긴 하겠지만 정도는 덜할 것이다.

꼬마빌딩은 아파트처럼 거래가 빈번하지 않다. 실거래가 통계가 나와도 꼬마빌딩은 주변 시세에 영향을 끼칠 수 있는 거래량이 안 나온다. 거래가 안되고 정체가 될 뿐, 폭락 얘기까지 나오진 않을 것이다.”

-건축주대학에선 어떤 강의를 진행할건지?
“부동산 시장에서 거시 경제를 무시할 수 없다는 이야기를 할 것이다. 그리고 수익률과 공실률 계산은 어떻게 하며 가치 평가는 어떻게 하는지도 다루겠다. 꼬마빌딩 관리 방법과 노하우도 얘기할 것이다. 세금 문제도 같이 할 수 있으면 좋겠다.

그리고 나서 건축에 대해 본격적으로 논의할 것이다. 건축 단계별로 시작하기 전 기초지식, 공지와 일조권 사선제한은 무엇인지, 건축관련 지식도 훑을 것이다. 건축 하기 전 땅사기 노하우도 이야할 계획이다.”

-꼬마빌딩 지을때 신경써야 할 중요 포인트가 있다면?
“꼬마빌딩을 살 때 대지면적이 130~170㎡(40~50평)보다 큰 규모를 사야 한다는 점이다. 땅이 너무 작으면 법규를 따졌을 때 설계가 안 나오는 경우가 있는데, 이를 모르고 적은 예산으로 땅부터 사는 분들이 있다.

가령 대지면적 30평짜리 건물을 샀다고 했을 때 서울시 기준 건폐율(대지면적 대비 건축물 바닥면적 비율) 60%를 적용하면 실제 건물을 지을 수 있는 땅은 18평이다. 계단이랑 화장실 넣다 보면 실제로 쓸 수 있는 건 층당 10평도 안되는 경우가 생긴다. 예전 건물들 중 25~30평짜리 3층 건물인데도 잘 돌아가는 경우가 있는데, 요즘은 건축법이 달라져 사도 재건축이 어렵다. 리모델링만 하면서 평생 살아야 한다.

적은 예산으로 서울 강남이나 홍대, 용산, 성수동 등에 40평도 안되는 꼬마빌딩을 사느니, 비인기지역에서 좀 더 넓은 대지의 건물을 사라고 권하고 싶다.

또 공지(公地) 개념이나, 일조권 사선제한, 용적률, 건폐율 등 기본 지식은 갖추고 건축을 해야 한다.”