부동산 고수도 감탄하는 송승헌의 투자 기술

[★들의 빌딩] ‘진정한 고수’ 송승헌의 3가지 투자 기술

미남배우 송승헌씨(42)씨. 청춘 시트콤 ‘남자셋 여자셋’에 출연해 얼굴을 알렸고, 송혜교·원빈씨와 함께 드라마 ‘가을동화’에 나와 명품 멜로 연기로 아시아 전역 한류스타로 발돋움했습니다. 최근엔 ‘나 혼자 산다’에 출연해 사생활을 가감없이 드러내고 드라마 ‘플레이어’를 통해 성공적으로 안방무대에 복귀했습니다.

송씨는 부동산 투자에서도 승승장구를 거듭하고 있습니다. 서울 강남구 신사동에 건물 2채를 사들인데 이어 최근 종로구 관철동에 세번째 건물을 매입하며 500억원대 건물주 반열에 올랐는데요. 부동산을 매입하는데 있어서도 ‘선수’다운 면모를 보입니다.

그가 세 채의 건물을 매입하면서 사용한 ‘선수의 기술’을 하나씩 짚어보겠습니다.

#1. 우량 임차인 모집과 사옥 활용하기

송씨는 2006년 10월 본인 명의로 지하철 3호선 신사역 도보 1분 거리에 있는 건물을 114억원에 매입했습니다. 강남대로 코너 건물로 대지면적 540㎡, 연면적 1332㎡, 지하 1층~지상 4층 규모였습니다.

매입 후 리모델링을 마치고 최근 ‘임차인의 꽃’이라고 불리는 스타벅스를 입점시켰습니다. 2016년부터 2024년까지 8년간 보증금 3억원, 매출의 13~15%를 나누는 방식으로 임대차계약을 맺었습니다. 건물 4층엔 송씨의 가족법인인 ‘스톰에스컴퍼니’가 있어 임대수익 뿐만 아니라 사옥 기능까지 갖췄습니다.

송씨의 투자법은 스타벅스와 같은 우량임차인과 장기계약함으로써 건물 유동인구를 늘리고 가치도 높인 것입니다. 사옥이 입주하면 공실이 줄어 건물 가치를 높일 수 있죠.

건물이 들어선 땅은 상업지역과 제3종 일반주거지역이 섞인 노선상업지역으로 현재가치는 약 330억원에 이릅니다.

#2. 경·공매를 활용한 ‘물타기’

송씨의 투자는 이뿐만이 아닙니다. 진정한 부동산 투자 고수들이 즐겨쓰는 ‘물타기 투자’도 활용했죠.

물타기 투자는 자신의 건물과 인접한 필지의 건물을 추가로 매입해 두 필지 가치를 모두 올리는 방법을 의미합니다. 주로 한 건물이 대로변에 있고, 다른 건물이 이면도로에 있는 경우 두 건물을 재개발해 새로운 건물로 짓는데요. 이면도로 건물이 대로변 건물로 바뀌면서 가치가 올라가는 이치입니다.

그는 2015년 11월 부동산 공매를 통해 본인 명의 신사동 건물 바로 뒤 상가건물의 지분 84.6%를 30억200만원에 낙찰받습니다. 대지 232㎡, 연면적 316㎡, 지하 1층~지상 2층짜리였습니다.

법원에서 실시하는 경매와 한국자산관리공사에서 실행하는 공매는 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 있습니다. 다만 권리관계가 복잡할 수 있고, 짧은 시간 내 자금을 투입해야 하는 제약이 있죠. 하지만 현금이 풍부하고 대면거래에 불편함을 느낄 수 있는 송씨에겐 오히려 기회였던 것입니다.

송씨는 건물의 5회차 공매에 참여해 감정가 34억3322만원보다 약 4억원 낮은 30억200만원에 지분을 매입합니다. 그 후 나머지 지분 15.4%를 6억5000만원에 사들였습니다. 총 36억5200만원으로 건물 소유권 전부를 갖게 된 것이죠.

이 상가는 제3종 일반주거지역에 있고 현재는 비어있는 상태입니다. 추후 신분당선 지하철이 연장 개통하고 가로수길 상권이 송씨 건물이 있는 ‘간장게장 거리’까지 확장된다면 앞서 매입한 건물과 합쳐 개발할 것으로 예상됩니다. 두 필지를 합쳐 개발하면 노선상업지역으로 용적률을 약 415%까지 받을 수 있어 개발 가치가 더 높아집니다.

#3. ‘뭘 좀 아는’ 연예인들의 빌딩 투자법 ‘법인 매입’

송씨는 최근 서울 종로구 관철동의 지하철 1호선 종각역 메인 상권에 가족회사 명의로 건물을 매입했습니다. 매입가는 235억원으로 3.3㎡(1평)당 2억8000만원에 달합니다.

건물은 종각역 먹자골목 메인 거리인 ‘피아노거리’에 있습니다. 종각역에서 걸어서 1분이면 닿습니다. 대지 272.4㎡, 연면적 1756.9㎡, 지하 1층~지상 7층 규모입니다.

빌딩을 매입하면서 약 130억원의 대출을 이용했습니다. 매입가의 약 55%에 달하는 금액인데요. 이는 법인명의로 매입한 것이 한몫했습니다.

법인 명의로 건물을 사면 개인 대출보다 한도나 금리에서 자유롭습니다. 부동산은 법인 소유가 되며 법인 대표는 법인 주식을 취득함으로써 부동산에 대해 소유권을 갖습니다. 개인은 부동산이 아니라 주식을 보유하는 것입니다.

건물 등기부등본을 떼도 소유주 이름이 공개되지 않습니다. 사생활 노출을 꺼리는 연예인들이 건물을 매입하는 방법 중 하나죠.

법인 매입의 장점은 보유나 매각 시에도 나타납니다.

법인으로 매입했기 때문에 월세 수익은 회사가 가져가고, 이는 회사의 신용으로 이어져 신용도를 높입니다. 신용도가 높아진 회사는 자금을 융통하기가 쉽죠.

매각 시엔 세부담도 낮아집니다. 개인에게 적용되는 개인종합소득세율이 아닌 비교적 낮은 법인세율의 적용을 받습니다.

그가 관철동에 매입한 건물은 지하철역까지 거리가 가깝고 전형적인 주 7일 상권으로 상권도 확실합니다. 그는 건물의 공실 위험을 줄이고 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자로 ‘고수’의 면모를 보여주고 있습니다.