'가재울 뉴타운' 초등생 살면 자이, 중학생 살면 래미안

[아파트 맞수] 가재울뉴타운 DMC 래미안e편한세상 vs. DMC 파크뷰자이

가재울뉴타운은 서울 서부권에서 가장 큰 뉴타운 중 하나다. 정보기술(IT)·미디어 단지인 상암디지털미디어시티(DMC)가 가깝고, 교통·교육 인프라가 속속 갖춰지면서 도심으로 출퇴근하는 직장인들의 주거지로 인기다.

가재울뉴타운의 대표 아파트는 DMC 래미안e편한세상(이하 DMC래미안)과 ‘DMC 파크뷰자이’(이하 DMC자이)다. 가재울뉴타운 3구역과 4구역을 각각 재개발한 두 아파트는 3293가구와 4300가구로 규모가 크다.

두 단지는 지난 1년 최대 2억원쯤 가격이 올랐다. 전용면적 84㎡ 기준 DMC래미안이 8억~9억원, DMC자이가 9억~10억5000만원 수준이다.

땅집고가 가재울뉴타운 DMC래미안과 DMC자이를 직접 찾아 장단점을 비교 분석했다.

■DMC역 가까운 ‘래미안’…가좌역 인접 ‘자이’

DMC자이가 지하철역까지 거리는 더 가깝다. 그러나 DMC래미안은 3개 노선을 환승할 수 있는 DMC역이 가깝다. 대중교통 여건은 막상막하인 셈이다.

DMC자이는 4단지에서 경의중앙선 가좌역까지 걸어서 6분이면 닿는다. DMC래미안은 1단지에서 가좌역까지 도보 7분 정도 걸린다. 하지만 단지 별로 편차가 크다. DMC자이도 3단지의 경우 걸어서 15분 정도 걸린다. DMC래미안 4단지는 가좌역까지 도보 21분 걸린다. 버스 타고 역까지 이동하는게 더 빠르다.

DMC래미안 3~5단지와 1~2단지 일부에선 DMC역까지 걸어서 갈 수 있다. 초역세권은 아니어도 7~15분 정도 걸린다.

수색로 버스중앙차선에는 도심(270, 470, 700, 707번), 강남(470, 740번), 신촌(270, 753, 770)까지 가는 시내버스들도 있다. 경의중앙선은 배차간격이 다른 노선에 비해 상대적으로 길어 도심 출퇴근 직장인들은 버스도 많이 타는 편이다.

두 아파트 인근에 대형마트가 많지 않은 것은 단점이다. 수색이마트가 있지만 걸어다니기는 힘들다. DMC역 인근에 예정된 상암 롯데몰은 아직 삽도 뜨지 못했다. 단지에 따라 인근 연희동이나 연남동까지 1㎞대 도보권으로 먹자상권을 산책삼아 다닐만 하다.

■ “초등학교는 자이, 중학교는 래미안”

두 아파트가 붙어있지만 초·중학교 학군은 다르다. DMC자이는 행정구역상 남가좌동, DMC래미안은 북가좌동이다. DMC자이는 가재울초등학교로, DMC래미안은 북가좌초등학교로 각각 진학한다. 중학교는 각각 연희중·서연중학교나 가재울중학교로 진학할 가능성이 크다.

DMC자이는 이른바 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’다. 자이 1단지의 가재울초등학교는 혁신초등학교로 학부모 선호도가 높다. 혁신학교는 학생의 자율적·자기주도 학습 자세를 기르기 위해 실험적으로 운영되는 공교육 학교다. 서대문구에는 홍연초·북성초 등 3곳이 있다.

초등학교가 단지 내에 있어 길을 건너야 하는 DMC래미안보다 더 선호한다.

하지만 중학교는 이야기가 다르다. H공인중개사무소 관계자는 “자녀가 초등학교 다닐 때는 DMC자이에 살다가 초등학교 5학년쯤이면 가재울중학교로 진학할 수 있는 DMC래미안으로 이사하는 경우가 꽤 있다”고 했다.

DMC래미안은 이른바 ‘중품아(중학교를 품은 아파트)’다. 단지에서 가깝다. DMC자이는 연희중이나 서연중으로 진학하는데 각각 도보 15~20분쯤 걸린다. D공인중개사무소 관계자는 “가재울중학교는 서대문구에서 특목고나 자사고 진학률이 높다”고 했다.

■집값은 자이가 래마인에 앞서

두 아파트 모두 대단지여서 단지와 동(棟)별로 선호도와 가격이 다르다.

DMC자이는 초등학교를 품은 1단지가 가장 인기다. 커뮤니티시설이 있고 구립 어린이집이 들어선 것도 장점. O공인중개사무소 관계자는 “DMC자이는 1단지에만 수영장과 어린이공원, 초등학교가 단지에 있고 구립 복합 보육시설도 곧 들어선다는 점에서 선호도가 가장 높다”면서 “특히 로얄동은 115·120·121동”이라고 했다.

DMC자이 4·5단지는 각각 114가구, 63가구로 작다. 하지만 지하철역이 가까워 출퇴근 직장인이 많이 찾는다. 3단지(284가구)는 역이 멀고, 교통량이 많은 내부순환로가 가까워 선호도가 떨어진다.

DMC래미안 로얄동은 1단지의 경우 106·108·109·110동, 2단지는 206~208동이 꼽힌다. 1단지 로얄동은 수색로 버스중앙차선과 중·고등학교가 가깝다. 큰길 옆이 아니어서 소음도 덜하다. 2단지 로얄동은 전망이 가리지 않고 공원이 바로 옆이다. 도서관 부지도 있다. 3단지에선 306~307동이 DMC역이 가까워 선호도가 높다. 큰길 옆에 있지만 112~115동, 309동은 지상으로 다니는 경의중앙선 철도소음 때문에 시끄럽다는 지적도 나온다.

국토교통부 실거래가 기준으로 최근 3개월간 아파트 가격은 DMC래미안 전용 84㎡가 8억~9억원, DMC자이 전용 84㎡가 9억~10억5000만원 수준이다. 지난해 같은 기간과 비교하면 2억원 정도 올랐다. 9·13 부동산 대책 발표 이후 집값 상승은 주춤한 상태다. 인근에 DMC아이파크 2차, DMC에코자이, 래미안DMC루센티아 등 입주가 예정돼 있어 전세금도 내림세다.

D공인중개사무소 관계자는 “DMC아이파크 2차가 지난 10월 입주했고 앞으로 2020년까지 줄줄이 입주가 예정돼 있어 전세물량은 많은 편”이라고 했다.

DMC래미안과 DMC자이 모두 전용 84㎡가 주력 주택형이다. DMC래미안은 59㎡, 120㎡, 153㎡, 201㎡ 등이며 자이는 59㎡, 120㎡, 152㎡, 175㎡ 등으로 주택형이 거의 비슷하다.

전문가들은 두 단지가 3000~4000가구 초대형 단지인만큼 우열을 가리기보다는 각각의 목적에 맞춰 선택할 필요가 있다고 조언한다.

이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “두 단지 모두 가격 편차가 커 층수와 향, 지하철역까지 거리, 가격 적정성 등을 고려해 선택할 필요가 있다”고 했다.

김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 “자이가 래미안보다 3년 늦게 입주해 상품성이 좋지만 래미안이 트리플역세권인 DMC역과 가깝고 개발 가치가 높은 수색증산뉴타운과 맞닿아 5년쯤 앞을 본다면 래미안이 좀 더 유리할 것”이라고 했다.