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세금 훨씬 적게 내고 자녀에게 집 물려주는 방법

  • 이윤실 태하세무회계사무소 대표

    입력 : 2018.10.21 04:00

    [이윤실의 節稅 고수] 빚도 함께 물려주면 세금 줄일 수 있어

    부담부증여는 증여 재산과 은행대출금이나 임대보증금 같은 채무를 함께 넘기는 것을 말한다. /조선DB

    정부 대책으로 다주택자 대출규제가 거세지고 보유세 압박이 강해지면서 ‘부담부증여’에 대한 문의가 늘고 있습니다.

    부담부증여는 재산을 넘길 때 ‘빚’도 같이 넘기는 것을 말합니다. 이 방법을 선택하면 절세 효과가 있어 주택 보유자들의 관심이 많습니다. 다주택자 양도소득세 중과와 보유세 압박으로 집을 파는 것도, 갖고 있는 것도 모두 어려워지자 차라리 증여해버리자고 결정하는 사람들이 이런 방법을 많이 선택하는 것이죠.

    부담부증여를 할 때 1세대 1주택 비과세규정을 함께 잘 활용하면 절세에 큰 도움이 되는데요. 이를 어설피 알고 하게 되면 나중에 큰 낭패를 겪을 수도 있습니다. 어떻게 하면 1세대 1주택 비과세 규정을 활용해 실수 없이 부담부증여로 절세할 수 있는지 소개합니다. 사례와 문답을 통해 알아보겠습니다.

    [사례]
    이윤실 태하세무회계사무소 대표

    A씨는 서울 강남 소재 아파트에 부인, 7년차 직장인 아들(34)과 함께 살고 있다. 그는 지금 살고 있는 집 외에 2013년 6월 15일 서울 잠실의 아파트를 아들과 공동명의로 6억5000만원에 취득했고, 전세 7억원에 임대를 주고 있다. 현재 잠실 아파트 시세는 15억원이다. 지금 살고 있는 강남 아파트는 2017년 6월 2일 부부 공동명의로 취득했다.

    강력한 부동산 대책 이후 두 채의 집을 갖고 있는 것이 부담스러워진 A씨는 친구로부터 잠실 아파트를 부담부증여 방식으로 아들에게 넘겨 양도소득세 비과세 혜택을 받으란 조언을 들었다. A씨는 과연 친구의 말대로 절세할 수 있는 것일까?

    Q. 어떻게 절세할 수 있나요?

    결론부터 말씀드리면 친구의 조언처럼 잠실 주택을 부담부증여 방식으로 넘기면 절세효과가 있습니다. 하지만, 몇가지 절차를 정확하게 거쳐 부담부증여를 해야 합니다.

    이런 방법으로 재산을 물려 주기 위해 가장 먼제 해야 할 일은 동일 세대로 묶여 있는 아들을 별도 세대로 분리시켜야 하는 것입니다. 부모와 자식이 같은 세대로 돼 있으면 증여를 해도 한 세대에 집이 2채가 있는 것이 되기 때문에 ‘1세대 1주택’ 비과세 혜택을 받을 방법이 없습니다. 이 때문에 증여를 하기 전 반드시 거쳐야 하는 과정이 세대 분리입니다.

    통상 배우자가 있어야 별도 세대로 분리되지만, 자식이 만 30살 이상이고 별도의 소득이 있으면 별도 세대로 분리하는 데에는 아무런 문제가 없습니다.

    세대 분리 이후 A는 아들에게 잠실아파트를 부담부로 증여합니다. 세법에선 새로 주택을 구입한 경우 기존 주택을 3년(조정대상지역은 2년) 안에 팔 경우 ‘일시적 2주택자’로 간주해 1세대 1주택으로 간주해 양도세를 비과세 혜택을 주고 있습니다.

    A씨는 경우 현재 사는 강남의 주택을 작년에 구입했고, 잠실 주택이 기존에 보유하던 주택이기 때문에 잠실 집을 양도할 경우 ‘일시적 2주택자’ 적용을 받을 수 있습니다. 다만, 1세대 1주택자라도 양도가액이 9억원을 초과하는 경우엔 고가주택에 해당, 9억원을 초과하는 부분에 대해선 양도소득세를 내야 합니다.

    A씨의 경우 일시적 2주택 비과세 적용 여부에 따라 양도세가 1674만원 정도 차이난다. /태하세무회계사무소 제공

    잠실 아파트는 청약조정대상지역 내에 있기 때문에 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용에 장기보유특별공제 배제로 세금을 1674만원가량의 세금을 더 내야합니다. 아들을 별도 세대로 분리시키면 일시적 2주택에 해당돼 그만큼 세금을 아낄 수 있는 것이죠. 왜 이런 결과가 나타나는지 알아보겠습니다.

    Q. ‘부담부증여’란 무엇인가요?

    재산을 넘길 때 채무(빚)를 함께 넘기는 부담부증여는 채무 금액 만큼은 재산을 양도한 것으로 보고 증여자(재산을 넘겨주는 사람, 예를 들어 부모)가 양도소득세를 내야합니다. 재산 중 채무액을 제외한 부분은 증여에 해당해 재산을 넘겨받는 사람(자식)이 증여세를 내야합니다. 자식이 부담해야 할 증여 세액이 줄어드는 것이죠.

    부담부증여를 통한 절세방법은 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 특례 혜택과 함께 해야 효과적입니다. ‘1세대’의 개념과 ‘일시적 2주택’의 개념도 알아봅시다.



    Q. ‘일시적 1세대 2주택 비과세 특례’는 무엇인가요?

    소득세법상 ‘일시적 2주택’이란 집 한채를 가진 1세대가 기존 주택을 팔기 전 새로 집을 구입해 일시적으로 2주택이 되는 경우를 말합니다. 아래 3가지 요건을 모두 충족하면 1세대 1주택으로 간주하고 양도세 비과세 혜택을 주고 있습니다.
    증여자가 자신이 갖고 있던 채무를 다른 사람에게 넘겨주는 건 증여자에게 이득이 발생하는 것이기 때문에 양도소득으로 보고 양도세를 부과한다. 부담부증여를 통한 절세법은 단순 증여시 전체 자산 가치를 기준으로 증여세 부분과 양도세 부분으로 쪼갠 후, 일시적 2주택 비과세 혜택으로 양도세 부분을 절세해 그 크기를 줄이는데 있다. /땅집고

    첫째, 1주택을 소유한 1세대가 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득한 경우
    둘째, 기존주택을 2년 이상 보유(2018년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 주택을 구입한 경우에는 2년 이상 거주)한 경우
    셋째, 새 주택을 구입한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 파는 경우(9·13 대책으로 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내 기존 주택을 양도해야 비과세)

    Q. 어떻게 부담부증여와 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 결합하면 절세효과를 볼 수 있죠?

    결과적으로 ‘부담부 증여’와 ‘일시적 1세대 2주택’에 혜택도 같이 받게 되면 증여하는 사람이 내야 하는 양도세에 대해서도 비과세 적용을 받아 절세 효과가 커집니다.

    부담부증여 시 채무해당액과 증여해당액 구분. /태하세무회계사무소 제공

    단, 부담부증여를 할 때에는 재산을 물려 받는 사람이 인수하는 채무액이 9억원 미만이더라도 주택가격이 9억원을 초과하면 고가 주택으로 보고 있습니다. 잠실아파트의 현재 시세는 15억원이므로 고가주택에 해당하고, A씨는 9억원을 초과하는 부담부증여분의 양도차익에 대해 양도소득세는 납부해야 합니다.


    증여세 증가 추이. /조선DB

    Q. A씨의 상황을 다시 한 번 자세히 설명해주세요.

    A씨는 1) 2013년 6월 잠실주택을 취득하고 1년을 넘기고 2017년 6월 신규주택을 취득했고, 2) 기존주택은 2년 이상 보유했으며, 3) 신규주택을 취득한 날인 2017년 6월에서 3년 이내인 2018년 10월 잠실주택을 별도 세대로 분리한 아들에게 넘겨주려는 것이라 고가주택 9억원을 초과한 부분을 제외한 양도소득에 대해선 일시적 2주택 상태에 따른 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 보입니다.

    부담부증여 시 세대구분을 고려하지 않으면 양도세 1세대 일시적 2주택 비과세 혜택을 받지 못해 세금을 더 내야할 수 있다. /조선DB

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