입력 : 2018.10.17 03:07
헷갈리는 '9·13 부동산 대책'… 알기쉽게 정리했습니다
지난달 발표된 '9·13 부동산 대책'의 청약·대출 관련 세부 내용이 속속 확정되고 있다. 당초 9·13대책에서 밝힌 내용과 그 수위가 다르거나 세부 규정에 복잡한 내용이 많다. 9·13대책과 관련한 시행 방안 중 헷갈리는 부분을 모아 소개한다.
◇대형 아파트 청약 88% 무주택자에게
정부는 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권·광역시 지역에서 추첨제로 입주자를 선정할 때 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급한다는 내용의 주택공급에 관한 규칙 개정안을 이달 초 입법예고했다. 이르면 다음 달 말부터 시행될 전망이다.

◇대형 아파트 청약 88% 무주택자에게
정부는 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권·광역시 지역에서 추첨제로 입주자를 선정할 때 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급한다는 내용의 주택공급에 관한 규칙 개정안을 이달 초 입법예고했다. 이르면 다음 달 말부터 시행될 전망이다.


당초 9·13대책을 내놓으며 정부는 "추첨제 물량 전체를 무주택자에게 우선 배정하겠다"고 했으나, 1주택자들의 반발이 확산되자 한발 물러섰다. 1주택자의 청약 당첨 가능성은 여전히 낮다. 현재 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 이하 주택은 모두 가점제가 적용된다. 무주택 기간 등을 따져 당첨자를 가리는 가점제에선 1주택자가 당첨될 가능성이 희박하다. 85㎡를 초과하는 투기과열지구 중대형 주택의 경우 분양 물량의 절반을 추첨제로 뽑는다. 그 절반 중 75%가 무주택자에게 우선 배정된다. 예컨대 투기과열지구의 85㎡ 초과 아파트 1000가구가 일반분양한다면, 가점제 500가구, 추첨제의 75%인 375가구를 합해 최소 875가구가 무주택자에게 우선 배정되는 셈이다.
주택청약에서는 분양권이나 입주권을 가지고 있는 이들도 '주택 보유자'로 간주된다. 분양권·입주권을 가진 이들이 투자 목적으로 또 신규 주택을 분양받아 되파는 것을 막기 위한 조치다. 그동안 입주자 모집 공고일 기준 무주택자면 '신혼부부 특별공급' 신청 자격이 부여됐지만, 앞으론 신혼 기간에 잠깐이라도 주택을 가진 적이 있으면 특별공급을 받을 수 없다.
◇1주택자는 전세 대출도 소득 기준 적용
정부는 9·13대책에 따라 지난 15일부터 '다주택자 전세보증 요건 강화안' 시행에 들어갔다. 당초 9·13대책에선 공적보증사인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 보증 요건만 강화하기로 했으나, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)에도 적용하기로 했다. 이에 따라 보증 3사는 다주택자(2주택 이상)에게 전세자금대출 신규 보증을 하지 않는다. 다만 이전부터 보증을 이용해오다 15일 이후 연장을 하려는 다주택자는 '1주택 초과분을 보증 연장 후 2년 내 처분한다'는 조건으로 1회에 한해 연장을 받을 수 있다.
정부는 9·13대책에서 다주택자뿐 아니라 부부합산소득 1억원 이상인 1주택자에 대해서도 전세보증을 제한하기로 했지만, SGI를 통해서는 소득이 높은 1주택자도 전세보증을 받을 수 있도록 했다. 은행에 따라 다르지만, SGI 보증은 이자율이 공적 보증사보다 0.2%포인트 안팎 높다.
전세대출을 해준 은행은 1년마다 대출을 받은 이의 실거주 여부와 주택 보유 수 변동 여부를 확인할 예정이다. 전세대출을 받고도 실제 거주하지 않은 것이 확인될 경우 대출금을 회수한다. 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장이 제한된다. 전세보증을 제한하는 기준으로 주택 보유 수를 산정할 때는 분양권·입주권은 포함하지 않는다. 강화된 보증 요건은 15일 대출 신청분부터 적용되지만, 그전에 전세 계약을 맺은 경우에는 이전 기준이 적용된다.
◇"서울 집 가진 사람 3분의 1이 종부세" 분석도
9·13대책에 포함된 보유세(재산세+종합부동산세) 인상의 영향이 어디까지 미칠지도 초미의 관심사다. 이낙연 국무총리도 "1주택자는 시가 18억원 이상의 집을 가진 경우에만 세 부담이 늘어난다"고 했다. 다주택자가 아닌 1주택자는 영향이 크지 않다는 의미다.
정부도 9·13대책 발표 자료에 종부세 세율 인상 대상 인원이 '21만8000명'이라고 적었다. 그런데 그 기준이 2016년이다. 작년·재작년 서울·경기도 집값 급등이 공시가격에 반영되면 종부세 대상자도 크게 늘어난다.
게다가 정부는 '공시가격 현실화'를 추진 중이다. 총리가 말한 '시가 18억원 이상'은 공시가격의 실거래가 반영 비율이 60~70%인 현 시점 기준인데, 이 비율을 높이는 '현실화'가 진행되면 1주택자도 세 부담이 늘어나는 '실거래가 커트라인'이 18억원 아래로 내려간다.
여기에 정부는 '공시가격의 80%'인 현행 공정시장가액비율(세금 산정 때 주택 공시가격을 얼마나 적용할지 정해 놓은 비율)도 2022년까지 100%로 인상할 계획이다.
국회 국토교통위원회 이현재 의원은 "최악의 경우 서울 주택 가운데 3분의 1이 종부세 대상에 포함될 수도 있다"고 말했다.
나머지 125가구(추첨제 물량 중 25%)에 대해서는 무주택자와 1주택자가 모두 참여하는 '추첨'을 통해 경쟁을 한다. 그러나 1주택자는 당첨되더라도 새 아파트 입주 가능 일로부터 6개월 내에 기존 주택을 팔아야 한다. 만약 기존 주택을 팔지 않고 팔기 위한 노력조차 하지 않는다면 징역형 등 형사처분을 받을 수도 있다.
주택청약에서는 분양권이나 입주권을 가지고 있는 이들도 '주택 보유자'로 간주된다. 분양권·입주권을 가진 이들이 투자 목적으로 또 신규 주택을 분양받아 되파는 것을 막기 위한 조치다. 그동안 입주자 모집 공고일 기준 무주택자면 '신혼부부 특별공급' 신청 자격이 부여됐지만, 앞으론 신혼 기간에 잠깐이라도 주택을 가진 적이 있으면 특별공급을 받을 수 없다.
◇1주택자는 전세 대출도 소득 기준 적용
정부는 9·13대책에 따라 지난 15일부터 '다주택자 전세보증 요건 강화안' 시행에 들어갔다. 당초 9·13대책에선 공적보증사인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 보증 요건만 강화하기로 했으나, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)에도 적용하기로 했다. 이에 따라 보증 3사는 다주택자(2주택 이상)에게 전세자금대출 신규 보증을 하지 않는다. 다만 이전부터 보증을 이용해오다 15일 이후 연장을 하려는 다주택자는 '1주택 초과분을 보증 연장 후 2년 내 처분한다'는 조건으로 1회에 한해 연장을 받을 수 있다.
정부는 9·13대책에서 다주택자뿐 아니라 부부합산소득 1억원 이상인 1주택자에 대해서도 전세보증을 제한하기로 했지만, SGI를 통해서는 소득이 높은 1주택자도 전세보증을 받을 수 있도록 했다. 은행에 따라 다르지만, SGI 보증은 이자율이 공적 보증사보다 0.2%포인트 안팎 높다.
전세대출을 해준 은행은 1년마다 대출을 받은 이의 실거주 여부와 주택 보유 수 변동 여부를 확인할 예정이다. 전세대출을 받고도 실제 거주하지 않은 것이 확인될 경우 대출금을 회수한다. 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장이 제한된다. 전세보증을 제한하는 기준으로 주택 보유 수를 산정할 때는 분양권·입주권은 포함하지 않는다. 강화된 보증 요건은 15일 대출 신청분부터 적용되지만, 그전에 전세 계약을 맺은 경우에는 이전 기준이 적용된다.
◇"서울 집 가진 사람 3분의 1이 종부세" 분석도
9·13대책에 포함된 보유세(재산세+종합부동산세) 인상의 영향이 어디까지 미칠지도 초미의 관심사다. 이낙연 국무총리도 "1주택자는 시가 18억원 이상의 집을 가진 경우에만 세 부담이 늘어난다"고 했다. 다주택자가 아닌 1주택자는 영향이 크지 않다는 의미다.
정부도 9·13대책 발표 자료에 종부세 세율 인상 대상 인원이 '21만8000명'이라고 적었다. 그런데 그 기준이 2016년이다. 작년·재작년 서울·경기도 집값 급등이 공시가격에 반영되면 종부세 대상자도 크게 늘어난다.
게다가 정부는 '공시가격 현실화'를 추진 중이다. 총리가 말한 '시가 18억원 이상'은 공시가격의 실거래가 반영 비율이 60~70%인 현 시점 기준인데, 이 비율을 높이는 '현실화'가 진행되면 1주택자도 세 부담이 늘어나는 '실거래가 커트라인'이 18억원 아래로 내려간다.
여기에 정부는 '공시가격의 80%'인 현행 공정시장가액비율(세금 산정 때 주택 공시가격을 얼마나 적용할지 정해 놓은 비율)도 2022년까지 100%로 인상할 계획이다.
국회 국토교통위원회 이현재 의원은 "최악의 경우 서울 주택 가운데 3분의 1이 종부세 대상에 포함될 수도 있다"고 말했다.