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"여긴 꼭 오른다" 집값 뛸 만한 수도권 10곳

    입력 : 2018.09.17 04:00

    최근 서울 코엑스에 열린 '2018 부동산 트렌드쇼'에서 강연하고 있는 고종완 한국자산관리연구원 원장. /부동산트렌드쇼 사무국

    “미국의 투자 귀재 워런 버핏은 ‘미래 가치 없는 주식은 단 10분도 보유하지 않는다’고 말했습니다. 이는 부동산 투자에도 그대로 적용해야 할 법칙입니다.”

    정부의 각종 규제 대책에도 불구하고 서울 등 일부 지역 집값이 계속 오르면서 주택 실수요자들은 고민이 크다. 지금 집을 사도 될까, 어디에 사야 하는 걸까.

    고종완 한국자산관리연구원장은 최근 열린 ‘2018 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서 “주택 구매를 결정하기 전에 두 가지 법칙을 꼭 기억해야 한다”고 말했다. 바로 ‘무릎에서 사서 어깨에서 팔아라’와 ‘부동산의 가치는 행정 계획에 따라 변화한다”는 것이다. 고 원장은 미래 가치가 높은 이른바 ‘슈퍼 부동산 톱10’ 지역도 공개했다.

    ■“무릎에서 사서 어깨에서 팔아라”

    부동산 경기 변동을 보여주는 벌집순환모형. /땅집고

    고 원장은 먼저 “부동산은 싸이클”이란 점을 알아야 한다고 했다. 부동산 경기는 그대로 있지 않고 상승과 하락을 반복하며 순환한다는 것이다. 대표적인 이론이 ‘벌집 순환 모형’이다. 고 원장은 “벌집순환모형을 참고하면 ‘무릎에서 사서 어깨에서 팔 수 있는’ 매매 시기를 확실히 결정할 수 있다”고 말했다. 벌집 순환 모형은 주택가격과 거래량 변화를 기준으로 1국면~6국면까지 6개 국면으로 나뉘며 현재 부동산 경기가 어느 단계에 있는 지를 보여준다. 1~6국면의 순환 주기는 7~12년이다.

    국토교통부는 서울 집값이 2014년 8월부터 2018년 8월까지 49개월 연속으로 오르고 있다고 발표했다. 이는 기존의 최장 상승 기록인 44개월(2005년 2월~2008년 9월)을 갈아치운 것이다. 반면 거래량은 올 들어 크게 줄었다. 지난 7월 서울의 주택매매 거래량은 1만1753건으로 작년 같은 기간보다 51% 감소했다.

    이런 상황을 벌집 순환 모형에 적용해보면, 지금은 거래량이 줄고 가격만 오르는 ‘제 3국면(침체진입기)’이라는 것. 고 원장은 “지금 상황이 2007년 집값 거품이 확 빠지기 직전과 비슷한데 바로 고점 매도해야 할 타이밍이라는 의미”라며 “올해 말까지도 주택거래량이 계속 바닥을 친다면 저점 매수를 노릴 수 있는 ‘제 5국면(불황기)’이 적어도 2~3년 내에 찾아오는 만큼 대비해야 한다”고 했다.

    ■“도시 부동산 변화의 법칙을 기억하라”

    고 원장은 ‘도시 부동산 변화의 법칙’도 강조했다. 부동산의 지리적 위치는 바뀌지 않지만 도시 계획에 따라 사회·행정·경제적 위치는 얼마든지 변할 수 있다는 것이다. 이에 따라 집값도 변한다는 점을 기억하라는 것이다.

    그는 세종시를 대표적 사례로 꼽았다. 실제 세종시는 행정계획에 따라 정부 청사가 세종시로 대거 이동하면서 각종 인프라가 개발됐고 인구와 소득이 동반 성장해 집값도 뛰었다.

    고종완 원장이 꼽은 향후 집값이 오를 만한 '슈퍼 부동산 톱10' 지역. /한국자산관리연구원

    그렇다면 수도권에서도 이처럼 투자가치가 확 높아질만한 곳은 어딜까. 고 원장은 미래 도시·부동산 개발 계획을 토대로 ‘슈퍼 부동산 톱 10’을 선정했다. 우선 서울의 중심업무지구가 위치한 도심 생활권(중·종로구)과 함께 광역 생활권 지역을 주목하라고 했다. 동북권은 창동·상계동, 서북권은 수색·증산동, 서남권은 영등포·목동·마곡지구, 동남권은 삼성동과 잠실 등이다.

    지하철과 GTX(광역급행철도) 등 교통망이 개선돼 서울 진입이 편리해지는 관문 지역도 눈여겨볼 것을 추천했다. 대표적인 지역인 경기도 성남과 판교신도시, 하남시, 안양시, 광명시, 남양주시, 김포시, 고양시 등이다. 조망권이 뛰어난 한강변·중랑천변, 각종 개발계획이 몰려있는 도시재생사업지역, 용산지역도 슈퍼 부동산으로 꼽았다.

    고종완 원장은 지하철이나 GTX 등이 뚫리는 지역이 향후 슈퍼 부동산이 될 가능성이 높다고 말했다. /부동산트렌드쇼 사무국

    고 원장은 “최근 논란이 된 용산·여의도 개발 이슈만 보더라도 이젠 강남 위주의 개발 시대는 끝났다고 봐야 한다”며 “그동안 소외된 강북권이나 관문 지역의 아파트를 부동산 순환 주기에 맞춰 매매한다면 투자 수익을 확실하게 거둘 수 있을 것”이라고 했다.

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