"서울 4만채 부족" vs. "지금 가격은 거품"…누가 맞나

집값이 또 다시 요동치면서 주택 수요자들의 불안감이 커지고 있다. 작년 ‘8·2대책’ 발표 이후 안정을 찾는가 싶었지만 최근 서울 중심으로 이상 기류를 보이고 있는 것. 서울 중심으로 한치 앞도 내다보기 어려운 상태다.

최근 서울 강남구 코엑스에서 열린 ‘2018 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서는 이 같은 불확실한 주택 시장에 대해 정확한 진단을 내려줄 전문가들이 한자리에 모였다. 정부의 주택 정책을 진두 지휘하는 김흥진 국토교통부 주택정책관, 민간 싱크탱크인 주택산업연구원의 김덕례 연구실장, 그리고 주택 시장 애널리스트인 이상우 유진투자증권 연구위원이다.

서울 집값이 계속 오르는 이유와 정부 정책 방향은 어디로 갈 것인지를 두고 뜨거운 토론이 벌어졌다.

■전국 안정적인데… 왜 서울만 계속 오를까?

현재 주택 시장은 전국적으로 보면 하강 국면이다. 그런데 유독 서울만 가파른 상승세다. 김덕례 실장은 공급 물량의 주기적 변동을 원인으로 꼽았다. 그는 “인허가(공급) 물량을 보면 전국적으로 줄면서 뒤늦게 가격 상승으로 이어지고 있다”며 “주택 시장은 공급량에 따라 사이클(cycle)을 타지만 최근 3년간 공급(인허가 물량)이 증가하고 있어 가격 상승폭은 점점 둔화할 것”이라고 예상했다.

김흥진 주택정책관은 “주택 시장은 상승과 하강의 사이클을 반복하고, 정부 역할은 그 폭을 줄여 경제 부담을 덜어주는 것”이라며 “현재 시장은 지나치게 과열돼 조정이 필요한 시점”이라고 했다. 이어 “유독 서울만 오르는 현상은 시중 유동성이 많이 풀려있다는 점을 비롯해 주택시장 외적 요인이 영향을 미치고 있다”고 분석했다.

그러나 이상우 위원은 다른 주장을 내놨다. 최근 아파트값 급등 원인은 새 아파트 공급 부족과 소득 증가가 원인이라는 것. 그는 “서울에 아파트가 164만 가구이지만 구매 수요는 지은 지4년 이내인 9% 의 아파트에 쏠리고 있다”면서 “늘어난 소득에 비해 지은 지15년 이상된 아파트가 대부분이다보니 사람들이 살고 싶어하는 새 아파트 수요 증가는 당연한 것”이라고 했다.

■“집값 급등은 소득 증가 탓” vs “분명한 거품”

그렇다면 지금 집값은 거품일까. 민간 전문가들과 정부 측 견해 차이가 뚜렷했다. 이상우 연구위원은 “서울 집값은 거품이 아니다”라고 일축했다. 그는 “집값이 2억원 올라도 소득이 2억원 오르면 거품이 아닌 것”이라며 “2012년부터 주택 가격은 가구 소득 대비 8배 정도 수준을 그대로 유지하고 있다”고 주장했다.

그러나 김흥진 주택정책관은 “서울 아파트는 그동안 매매 가격이 큰 폭으로 올랐지만 전·월세 보증금과 임대료는 큰 변동이 없었다”며 “사용가치에 해당하는 임대료가 그대로인데 매매 가격만 많이 오르는 걸 보면 본연의 내재 가격보다 높지 않느냐는 생각”이라고 했다.

김덕례 실장은 “언론에 등장하는10억~20억짜리 아파트는 일부에 불과한데, 이런 아파트만 보면 집값이 비싸다는 생각이 들 수밖에 없다”면서 “중간 소득 계층이 서울의 중간 주택을 마련하겠다고 할 때 8년쯤 걸린다는 통계를 보면 일부 거품은 있을 수 있지만 전체적으로 거품이라고 하기는 어렵다”고 했다.

■“공급은 충분” vs “중요한 건 새 아파트”

서울의 주택 공급이 충분한가에 대해서도 의견이 엇갈렸다. 김흥진 주택정책관은 “서울의 주택 보급률이 오피스텔을 포함하면 이미 100%를 넘었다”면서 “입주 물량을 감안해도 서울 주택 공급량이 부족하지 않다”고 했다. 이어 “올해 서울 입주 물량은 7만가구가 조금 넘고, 최근 5년간 입주 물량과 큰 차이없이 안정된 상태를 유지하고 있다”고 덧붙였다.

김덕례 실장은 다른 통계를 제시했다. 가구와 주택 수 통계를 근거로 “서울의 장래 가구 추계를 보면 2016년 가구는 370만 가구, 주택의 구분 거처 반영 시 372만가구”라면서도 “하지만 통계에서 빠진 외국인 가구와 집단 가구를 포함하면 서울의 총 가구 기준 약 4만가구의 주택이 부족한 상태”라고 지적했다.

이상우 연구위원은 “단순히 가구 수 부족보다 ‘살고 싶은 새 집이 부족한 현상’에 집중해야 한다”고 말했다. 그는 “15년 전만 해도 재건축은 일부 아파트에 국한된 이슈였지만 이제 서울 아파트 164만 가구 중 대부분이 헌 아파트가 된 상황”이라며 “서울 대부분 단지가 재건축을 원하고 있고, 서울을 무한 확장하기가 불가능한 만큼 서울에 공급을 늘릴 방법을 찾아야 한다”고 말했다.

■“서울 공급 늘려야” vs “단기 수요관리 철저히”

정부 정책은 어떤 방향으로 가야 할까. 김덕례 실장은 “서울 주택 공급은 적어도 2022년까지 꾸준히 늘려야 한다”며 “거시 경제 상황이 좋지 않고, 지방은 하락 위기가 높은 가운데 추가 규제는 신중해야 한다”고 했다.

이상우 연구위원은 “시장을 안정시키는 방법은 원하는 걸 공급해 수요와 공급을 맞추는 것, 즉 ‘원하는 지역’에 ‘신축 아파트’를 공급하는 것”이라며 “리모델링이 하나의 모델이 될 수도 있다”고 제안했다.

김흥진 주택정책관은 “전반적으로 시장 안정과 수급(需給) 관리가 가장 중요하다는 건 바뀌지 않을 것이며 광역교통망 구축 같은 균형발전도 추진하겠다”며 “서울 중심으로 주택 시장이 과열이라고 할 수 있는 만큼 단기적 수요 관리를 차질없이 추진하면서 필요한 경우 추가 대책도 내놓겠다”고 했다.