부자들만 한다는 부동산 투자, 커피값이면 할 수 있다고?

최소 수천만원에서 많게는 수십억원이 있어야 가능한 부동산 투자. 종잣돈이 부족한 일반인들은 투자하고 싶어도 쉽지 않다.

하지만 일반인이 적은 돈으로 부동산에 투자할 수 있는 기회가 없는 것은 아니다. 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)가 대표적이다. 부동산을 주식처럼 만들어 증권거래소에서 사고 팔 수 있게 한 상장 리츠는 ‘커피 한 잔’ 마실 돈만 있어도 부동산 투자가 가능하다.

실제로 건물주가 되는 것은 아니지만 여럿이 돈을 모아 리츠를 만들면 건물을 간접 소유하면서 임대료 수익을 배당받을 수 있다. 향후 리츠가 매입가보다 높은 값에 건물을 되팔면 시세 차익도 함께 누릴 수 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 국내 리츠의 연 평균 배당률은 7.59%, 최근 3년 평균 수익률은 8.57%였다.

하지만 리츠는 아직도 아는 사람만 알고 투자하는 상품으로 꼽힌다. 땅집고가 리츠와 관련한 궁금증을 문답으로 알아봤다.

-리츠는 무엇인가?
“리츠(REITs)는 부동산투자회사(Real Estate Investment Trust)의 약자로 개인들이 소액으로 부동산에 투자할 수 있도록 만든 금융 상품이다. 여럿이 자금을 모아 부동산을 산 뒤 임대해서 발생한 수익을 돌려주는 방식이다.

부동산은 큰 돈이 필요해 개인 투자가 쉽지 않지만 리츠는 소액 투자가 가능하다. 다만 은행이나 자산운용사에서 운영하는 사모(私募) 리츠는 수천만원 이상 투자해야 한다. 반면 상장된 공모(公募) 리츠는 거래소에서 금액에 상관없이 거래할 수 있다. 최근 상장한 신한알파리츠의 경우 최소 청약금액이 5만원(10주)부터 시작했고 시장에선 1주부터 거래할 수 있다.”

-부동산 펀드와 다른 점은?
“두 상품의 가장 큰 차이는 의사결정권의 유무다. 리츠는 주식회사처럼 운영된다. 이사회와 주주총회를 통해 의사결정을 한다. 부동산 펀드는 자산운용사 펀드매니저의 판단으로 운용해 소유자들이 의사 결정에 미치는 영향이 제한적이다.

공모상장 리츠는 주식을 코스피(KOSPI) 시장에 상장한다. 투자자들이 주식거래를 통해 자금을 회수할 수 있는 수단을 제공하기 위해서다. 부동산 펀드 역시 상장은 가능하지만 실제 사례는 거의 없다.”

-매년 배당률이 6~7%에 달한다는데.
“2017년 리츠의 평균 배당률은 7.59%였다. 2018년 6월말 기준 국내에는 197개, 총 자산 37조원 규모의 리츠가 운영 중이다. 평균 배당률만 보면 예금이나 채권보다 수익률이 높다.

-그런데 공모 리츠는 성적이 신통치 않은 것 같다.
“그동안 상장된 공모 리츠는 성적이 좋지 않다. 2011년 상장한 트러스제7호는 지난 21일 기준 종가가 2900원이다. 상장 당시 공모가(5000원)보다 40% 넘게 떨어졌다. 2011~2015년 주당 최대 171원을 배당했다. 하지만 2016년부터 자산 축소에 따른 영업손실 등을 이유로 배당하지 않고 있다. 2016년 상장한 모두투어리츠도 2016년 109원, 작년 73원을 각각 배당했지만 공모가와 비교하면 평균 배당수익률은 2%에 그친다.

리츠도 주식처럼 운용 인력과 자산을 보고 투자해야 한다. 다만 최근 상장했거나 상장을 준비하는 리츠는 과거보다 규모가 더 크고 전문성도 뛰어나다는 평가다.

최근 상장한 코람코자산신탁의 이리츠코크렙과 신한리츠운용의 신한알파리츠는 목표 배당수익률을 연 6~8%로 제시했다.”

-현재 공모가보다 낮은 상장 리츠가 많은데 주식 가치 하락으로 손해보는 것은 아닌가?
“지난 21일 현재 상장된 6개 리츠 중 공모가보다 오른 경우는 신한알파리츠 뿐이다. 공모가가 5000원이었는데 21일 종가는 5320원이다.

케이탑리츠는 공모 당시 5500원에서 시작해 현재가 895원으로 80% 넘게 떨어졌다. 2015년 5000원이었던 액면가를 1000원으로 액면분할한 것을 고려해도 여전히 액면가보다 낮다. 트러스제7호와 모두투어리츠 역시 공모가 대비 40% 가량 떨어졌다. 이리츠코크렙과 에이리츠는 공모가를 약간 밑돈다.

리츠업계 관계자는 “외국에서는 장기적으로 보유한 부동산 가격이 오르면 리츠 주식 가격도 상승한다”며 “서울 오피스 가격은 지난 10년 평균 2.6% 올랐고 앞으로도 긍정적이다. 리츠가 활성화한 일본과 싱가포르에선 리츠 주식 가격이 자산가치와 비슷한 수준”이라고 했다.”

-리츠는 부동산을 여럿이 소유하는 것인데 구분등기나 분할등기와 다른 점은?
“구분등기나 분할등기는 소유권자들의 의견 불일치로 부동산이 제대로 관리되지 못할 위험이 있다. 예를 들어 건물 공용공간에 하자가 생겨 보수가 필요한데, 비용분담을 서로 미루며 세입자 불만은 물론 건물 가치가 하락하는 경우도 빈번하다. 건물을 매매할 때도 주인이 여럿이면 의사 결정이 쉽지 않아 권리행사를 하기가 쉽지 않을 수도 있다.

그러나 리츠는 이사회와 주주총회를 통해 의사결정을 한다. 공인된 부동산 전문인력이 부동산을 관리하기 떄문에 위험에 대처할 수 있다.”

-우량 물건을 공모할 리가 없다는 얘기도 있는데.
“실제로 그동안 배당률이 좋은 리츠 상품은 기관투자자들의 전유물이었다. 리츠의 95% 이상이 기관투자자나 자산가 대상 사모 상품이었다.

하지만 최근 상장된 이리츠코크렙은 리츠 시장을 키워보겠다는 코람코자산신탁의 강한 의지가 반영된 것으로 알려졌다. 신한알파리츠 역시 정부가 공모리츠 상장 조건을 붙였다.”

-리츠는 어떤 세제 혜택을 받고 있나?
“리츠는 법인세 면제 혜택을 누리기 위해 배당가능이익을 90% 이상 배당해야 한다. 따라서 리츠의 배당률은 일반회사보다 높을 수 밖에 없다.

ISA계좌(개인종합자산관리계좌)를 통해 리츠에 투자하면 투자기간과 이익 등이 조건에 부합하면 배당소득세도 면제받을 수 있다. 5년간 200만원까지 비과세다. 현재 미래에셋증권, 신한금융투자, KB증권 등에서 운영하는 ISA 계좌에 가입하면 혜택을 받을 수 있다.

개인이 부동산을 매각해 양도차익이 발생하면 양도소득세가 부과된다. 하지만 리츠 주식을 팔면 일반 주식처럼 양도세가 없다. 다만 15억원 이상, 전체 지분의 5% 이상 투자하는 경우 일반 주식과 마찬가지로 세금이 발생할 수 있다.”