'부동산 뇌관' 주담대 290조, 원금 상환 충격 시작됐다

주택금융 시장에 주택담보대출(주담대) ‘290조원 원금 상환의 충격’이 시작됐다. 박근혜 정부에서 주택 경기를 살리기 위해 사실상 ‘빚 내서 집 사라’는 정책 기조를 펼쳤다. 그 결과 2015년 상반기부터 주택 매매 건수와 주담대가 급증했다.

이렇게 발생한 주담대 원금 상환 시점이 올 상반기부터 시작된 것이다. 이자만 내고 버티던 가구들이 올해부터 의무적으로 대출 원금도 갚아야 한다. 금융당국에 따르면 작년 말 기준 주담대 잔액은 578조원. 이 중 거치식 잔액은 절반인 290조원 정도로 추정된다. 주택시장에선 “무리하게 대출받아 집을 구입한 한계 가구들이 증가하면 소비를 급격하게 줄이거나 집을 헐값에 매물로 던지는 경우도 적지 않을 것”이라는 전망도 나온다.

■ “2015년 기준 주담대 61%는 이자만 갚는 대출”

직장인 김모(41)씨는 2015년 8월 시중은행에서 주담대를 받아 서울 송파구 잠실동의 소형 아파트를 8억원에 샀다. 김씨가 받은 대출은 5억원으로 금리는 연 3.15%, 3년 거치 후 27년간 원금 균등상환 방식이다. 김씨가 지난 3년간 매달 부담하는 대출 이자는 130만원 정도였다. 월 550만원인 김씨의 소득으로 이자를 내는 데 큰 무리는 없었다. 8억원대에 매입한 아파트는 현재 시세가 10억원이 넘을 만큼 올라 그는 “괜찮은 투자였다”며 만족하고 있었다.

하지만 김씨는 최근 은행에서 “다음 달부터는 대출 이자(130만원)와 원금(150만원)도 같이 갚아야 한다”는 통보를 받고 비상이 걸렸다. 김씨가 계산해 보니 두 자녀의 학원비·과외비 200만원에 은행에 원금·이자 280만원을 내고 나면 달랑 70만원이 남았다. 김씨는 “몇 달은 버티겠지만 월 70만원으로 가족 4명이 살 수는 없다”며 “아이들 학원비를 확 줄이거나 집을 팔고 좀 싼 집으로 가는 것도 고민 중”이라고 말했다.

2015년 상반기는 서울 중심으로 전국 주택 시장이 본격적으로 상승세를 타기 시작한 때였다. 당시 정부가 각종 규제를 풀면서 너도 나도 집 사기에 나섰다. 국토교통부에 따르면 2015년 3~5월 전국 아파트 매매 건수는 7만9000건, 8만3400건, 7만4000건을 각각 기록했다. 2015년 이후 현재까지 이 기간보다 월간 거래량이 많았던 달은 없다.

이 때부터 주담대도 급격하게 늘었다. 한국은행에 따르면 주담대 잔액은 2014년 12월 기준 460조원에서 6개월만인 2015년 5월 478조원으로 18조원 증가했다. 이후 2015년 말 498조원, 2016년 말 545조원, 2017년 말 578조원 등으로 계속 증가하는 중이다.

문제는 당시 금융당국이 가계부채를 억제하기 위해 2015년 주담대부터 거치기간을 3년으로 제한했다는 점이다. 이자만 갚고 대출을 계속 연장하는 것을 금지한 것이다. 당시 3년 거치 기간을 뒀던 주담대의 원금 상환 시점이 올해부터 시작됐다.

금융감독원 관계자는 “2015년 말까지 은행권 기준으로 거치식 담보대출이 전체의 61.1%, 2017년 말 기준으로는 거치식 비중이 50.2% 정도”라고 말했다. 이 비율을 잔액(2017년 말 기준 578조원)에 대입하면 합계 290조원 가까운 대출금을 가진 차주(借主)의 절반 이상이 원금 상환 시기가 순차적으로 다가온다고 추정할 수 있다.

■ 거치기간 연장 어려워…세금 증가보다 큰 부담

과거에는 원금 상환이 부담될 경우 다른 은행에서 3년 거치식 담보대출을 받아 다시 3년간 원금을 갚지 않는 방식이 가능했다. 하지만 거치 기간 연장은 이제 원칙적으로 불가능하다. 이미 받은 대출을 신규 대출로 갈아탈 수는 있다. 하지만 신규 대출로 갈아타면 서울 기준 과거 70%였던 LTV(주택담보인정비율)가 40%대로 줄어든다. 한꺼번에 대출 30%를 갚아야 하기 때문에 거의 불가능한 것이다.

시중은행 관계자는 “거치식 대출을 받은 가구는 올해부터 원금과 이자를 함께 갚는 수 밖에 없어 보인다”며 “문제는 이자와 세금이 계속 오르고 있어 가계 부담이 2중, 3중으로 늘어난다는 점”이라고 말했다. 3년전 2% 초중반이던 주담대 금리는 현재 3% 중후반까지 올랐다.

주택 보유자들에게는 최근 이슈가 된 종합부동산세나 양도소득세 강화보다 원리금 상환 부담이 더 클 수 있다는 전망도 나온다. 당시 수도권에 집을 산 이들은 가격이 올라 당분간 팔지 않고 버티겠지만 수입이 적은 한계 가구의 경우 매물로 던지는 사례도 증가할 수 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “이자와 세금이 오르는 상황에서 원금 상환까지 시작되면 가계에 미치는 영향이 제법 클 것”이라며 “정부 차원에서 가계와 시장에 어떤 영향을 주는지 면밀히 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.