용산공원 내려다보는 10년 라이벌 아파트

[아파트 맞수] 용산 주상복합 10년 라이벌, 시티파크 vs. 파크타워

서울 지하철 1호선 이촌역 1번 출구를 빠져나오면 하늘로 치솟은 고층 아파트와 맞닥뜨린다. 용산 파크타워(이하 파크타워) 아파트다. 여기서 용산역 방향으로 2~3분 더 걸어가면 또 다른 아파트가 눈에 들어온다. 용산 시티파크(이하 시티파크)다. 두 아파트는 지상 40층 넘는 주상복합 아파트로 분양 당시부터 청약 광풍(狂風)을 일으킬 만큼 인기가 높았다. 입주 후 10년여간 용산의 랜드마크이자 최대 라이벌로 꼽혀왔다.

실제 두 단지는 입지가 탁월하다. 지하철 4호선과 경의중앙선 이촌역을 걸어서 이용할 수 있고, 1호선·경의중앙선 용산역, 4호선 신용산역도 가깝다. 용산공원 예정지와 국립중앙박물관이 붙어 있어 주거 환경도 쾌적하다. 교통도 좋다. 강북은 물론 강남 접근성이 뛰어나다. 두 아파트의 시세는 전용 130~140㎡대 기준 18억원 정도로, 3.3㎡당 4000만원 이상을 호가한다.

전문가들은 파크타워가 이촌역 바로 앞에 있어 교통이나 학교 접근성이 좀 더 낫고 평면도 다양해 비교 우위에 있다고 본다. 그러나 최근 용산역세권과 용산공원 개발 호재가 나오면서 용산역과 가까운 시티파크가 더 부각되고 있다는 평이다.

땅집고가 용산공원에 붙어있는 대표적 주상복합 라이벌, 파크타워와 시티파크를 찾아 장단점을 비교 분석해 봤다.

■ ‘초역세권’ 파크타워 vs. ‘트리플 역세권’ 시티파크

지하철만 놓고 보면 두 단지 모두 큰 차이가 없다. 다만 파크타워는 이촌역과 지하로 바로 연결된다는 점에서 좀 더 유리하다고 할 수 있다. 그야말로 ‘초역세권’ 단지라는 것. 시티파크도 지하철 이용은 편리하다. ‘트리플 역세권’이다. 신용산역, 이촌역, 용산역까지 각각 걸어서 10여분이면 닿는다.

버스 교통은 두 단지가 차이가 없다. 단지 바로 앞에서 공항버스(6030)를 이용할 수 있고, 강남·여의도·광화문 등 서울 주요 업무지역까지 차로 15~40분이면 간다.

교육 인프라는 두 단지 모두 다소 미흡하지만 상대적으로 파크타워가 낫다는 평이다. 파크타워는 동부이촌동 학군인 신용산초와 용강중학교를 배정받을 수 있다. 시티파크는 초등학교는 단지에서 가까운 한강초등학교를 배정받지만 중학교는 원거리 배정이다. 동부이촌동 학군을 배정받는 파크타워가 상대적으로 낫다.

그러나 학원 시설이 부족한 건 마찬가지다. 두 단지 모두 압구정동이나 반포동, 대치동 등 강남 학원가를 이용해야 한다. 한강로 Y공인중개사무소 관계자는 “두 아파트 모두 집값이 비싼데다 학군이 딱히 뛰어난 것은 아니어서 외국인 주재원이나 자녀 교육을 끝낸 고소득층 부부들이 많이 사는 편”이라고 말했다.

■ 공원과 붙은 파크타워…조망권 미래가치 기대

두 단지의 장점은 뭐니뭐니해도 전망과 ‘용산공원 접근성’이다. 단지 북동쪽에 공원으로 조성될 미군기지 내부가 훤히 보여 전망이 뛰어나고 분위기도 조용하다. 일부 고층 가구에선 한강도 보인다. 한강로 C공인중개사무소 관계자는 “파크타워는 미군기지와 담벼락이 딱 붙어 있고, 일렬로 배치돼 절반 이상의 동(棟)에서 공원이나 한강 조망권을 갖는다”면서 “시티파크는 201동과 202동에서 조망이 좋고, 101동과 102동은 파크타워에 가려 조망에 약간 제한이 있다”고 했다.

지상 20~25층 이상 남쪽 라인의 경우 한강과 노들섬도 바라볼 수 있다. H공인중개사무소 관계자는 “한강변에 있는 동부이촌동 ‘한강자이’가 25층이어서 이보다 높은 층에서만 한강이 보인다”고 말했다.

평면은 파크타워가 더 다양하다. 시티파크는 전용 114.17(34평)~242.26㎡(73평) 등 중대형으로만 10개 타입(펜트하우스 제외)이 있다. 반면 파크타워는 전용 78.22(23평)~243.87㎡(74평) 등 23개 타입(펜트하우스 제외)이다. 두 단지 모두 주력은 전용 40~50평대다.

시티파크는 모든 주택형이 정사각형 평면이다. 파크타워는 조망을 감안한 단지 배치로 인해 평면이 ‘일(一)’자형, ‘ㄱ’자형, ‘ㄴ’자형 등 다양하다. 파크타워는 방이 2~4개인데 시티파크는 주택형에 관계없이 방은 3개다.

■ 파크타워가 가격 우세, 시티파크 맹추격

가격에선 파크타워가 앞선다. 국토교통부 실거래가를 보면 파크타워 1단지 중 지난해 가장 많이 거래된 전용 131.53㎡는 올 4월 18억원에 팔렸다. 3.3㎡당 4516만원이다. 비슷한 주택형에 거래량도 비슷한 시티파크 1단지 146.56㎡는 지난 4월 18억3000만원에 거래됐는데, 3.3㎡당 가격은 4120만원으로 상대적으로 낮았다.

비슷한 입지인데도 가격 차이가 나는 이유가 뭘까. 현지 부동산 중개업소에서는 우선 출발점부터 달랐다고 말한다. 분양가격부터 차이가 벌어졌다. 파크타워의 경우 평당 2000만원대였던 반면 시티파크는 평당 1000만원대 후반에 분양했다. 여기에 학군과 교통도 파크타워가 조금 더 낫다는 점이 영향을 미쳤다. C공인중개사무소 관계자는 “파크타워는 조합원 분양이 많았고, 시티파크는 일반분양이 많았던 것도 영향이 있다”면서 “초기 분양가격의 격차가 현재까지 그대로 이어지고 있다”고 했다.

하지만 최근 용산역 주변으로 신축 고층 아파트가 늘고, 아모레퍼시픽 등 대기업 빌딩이 들어서면서 가격 격차는 줄어드는 추세다. 실제 2014년 3.3㎡당 700만원까지 벌어졌던 가격 격차가 최근 300만원대까지 줄었다.

거래량이 많지는 않지만 정부 규제에도 불구하고 두 단지 모두 가격은 계속 오름세다. 용산공원 개발 호재 등에 힘입어 3.3㎡당 3000만원 후반대였던 두 아파트 시세는 4000만원을 넘어섰다. Y공인중개사무소 관계자는 “최근 박원순 서울시장이 용산 개발 마스터플랜 발표를 언급하면서 매수 문의가 더 늘어나고 있다”고 했다.

아파트 관리비는 전용 140㎡대 기준 파크타워가 월 50만~80만원선, 시티파크가 월 40만~70만원선이다. 주상복합 아파트여서 다소 비싼 편이지만 그만큼 커뮤니티시설은 잘 갖춰져 있다. 두 단지 모두 골프연습장과 피트니스센터, 연회장, 게스트룸 등 입주민 공용시설을 갖췄다.

파크타워에는 탤런트 사미자씨와 방송인 백지연씨가, 시티파크엔 탤런트 이경실, 모델 이소라, 배우 탕웨이 등이 현재 살고 있거나 과거에 살았던 것으로 알려졌다. 정·재계 인사 중에서는 안철수 전 의원이 2011년부터 2013년까지 파크타워에 전세를 살았고, 롯데그룹 신영자 이사장은 시티파크 펜트하우스를 소유하고 있다.

전문가들 역시 현재 가치로는 교통과 학군에서 앞서는 파크타워가 근소한 우위를 점하고 있지만, 앞으로 용산공원과 용산업무지구 개발에 따라 서로 우열을 가리기 어려운 단지가 될 것이라고 평한다.

이남수 신한은행 신한PWM 도곡센터 PB팀장은 “2020년 용산 4구역에 ‘용산센트럴파크해링턴스퀘어’가 입주하고 용산역으로 이어지는 차없는 거리가 조성되면 시티파크 자산가치도 높아질 것”이라고 말했다.

김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 “두 단지는 미군기지 이전 후 용산공원 호재를 가장 크게 누릴 단지로, 최고의 쾌적성과 미래가치 상승이 기대된다”며 “파크타워가 교통 측면에서 조금 앞서 있다는 점에서 현재는 파크타워에 점수를 좀 더 주고 싶다”고 말했다.