불황도 끄떡없는 슈퍼부동산의 4가지 조건

“금리와 규제, 수급(需給)과 심리를 종합적으로 따져보면 앞으로 2~3년간 (부동산 시장) 조정기가 올 것으로 보입니다. 이럴 때일수록 인구·소득·인프라·행정계획을 갖춘 똘똘한 부동산, 즉 ‘슈퍼 부동산’을 골라야 합니다.”

국내 1세대 부동산 컨설턴트이자 스타 강사로 꼽히는 고종완 한국자산관리연구원장은 “서울 삼성동과 잠실종합운동장 일대, 용산, 지하철 9호선 연장선 개통 지역 등이 현재 가치와 미래 가치를 모두 지닌 슈퍼부동산 후보들”이라고 했다.

땅집고가 오는 18일 여는 ‘규제 폭탄의 시대, 부동산 생존전략’ 특강을 앞두고 고 원장을 만나 부동산 조정기에도 투자가치가 있는 미래 성장지역에 대해 미리 들어봤다.

그는 현재 한양대 부동산융합대학원 특임교수와 국민연금공단 투자심의위원 등을 맡고 있다. 서울 강남구와 송파구, 경기도 성남시·광명시 등 여러 지방자치단체 자문위원으로 활동한다.

Q. 집값이 오른다, 내린다 의견이 분분하다. 앞으로 전망은?

주택시장 방향성을 읽기 위해선 무엇보다 실물경기와 정책, 금리, 주택수급, 시장심리 등 5대 핵심 요인의 움직임을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.

경제성장률이 연 3% 내외로 예상된다는 점에서 경기 악영향은 크지 않다. 하지만 문재인 정부의 규제일변도 정책과 글로벌 금리인상 기조, 주택 입주물량 증가로 인한 수급불균형, 부동산 소비심리 악화 등 5개 요인 중 4개 정도는 부정적이다. 실물경기도 미·중 무역전쟁 후폭풍, 유가(油價) 인상, 환율 변동 등 리스크가 있는 것도 사실이다.

지난 30~40년의 빅데이터를 살펴보면 우리나라 집값은 5~6년 상승하면 4~5년 안정되는 사이클이 주기적으로 나타났다. 최근 수도권 주택경기 순환변동을 보면 집값은 2013년에 바닥을 찍고 상승했고, 2018년 하반기까지 5년째 상승세가 계속된다는 것을 알 수 있다.

결국 5대 핵심 요인을 보면 올해는 고점이나 변곡점을 맞을 가능성이 높다고 본다. 짧게는 2~3년, 길게는 3~4년간 조정기가 이어질 것으로 본다.

Q. 그럼 어떤 조건을 갖춘 곳에 투자하면 좋을까?

시장 조정기에는 ‘똘똘한 한 채’로 집중하는 것, 즉 ‘슈퍼부동산’으로 갈아타는 것이 현명하다. 슈퍼부동산은 살기(live) 좋고, 사기(buy)도 좋은 부동산이다. 시간이 지나도 자본수익과 임대수익 모두 누릴 수 있는 부동산을 의미한다. 시중 금리의 2~3배, 즉 연 수익률 5%에 시간이 지나도 물가상승률보다 자산가치가 더 상승하는 그런 물건을 찾아야 한다.

무엇보다 지역을 잘 골라야 한다. 인구가 늘고, 지역 소득이 증가하며, 인프라가 확충되는 동시에 큼지막한 행정계획이 존재하는 곳. 4가지 조건을 모두 갖춘 지역의 부동산이야말로 슈퍼부동산이라고 할 수 있다.

원론적 이야기지만 이를 모두 만족시키는 부동산은 많지 않다. 앞으로 수년간 슈퍼부동산을 찾는데 집중해야 할 것이다.

Q. 구체적인 지역을 꼽아본다면.

서울 강남구 삼성동과 잠실 종합운동장 일대, 서울 용산, 지하철 9호선 연장선 개통 지역. 이렇게 3곳을 빅3 지역으로 꼽는다.

삼성동과 종합운동장 일대는 국제교류복합지구와 대규모 지하광장, 복합개발계획 등 거대 인프라를 확충하는 행정계획이 존재하는 곳이다. 테헤란로는 이미 대한민국 최고 업무지구 중 하나다. 양질의 일자리를 갖추고 있다. 유동인구가 늘고 지역 내 소득도 더 늘어날 것이다.

용산도 마찬가지다. 용산은 미군기지가 나가면서 뉴욕 센트럴파크에 버금가는 대형 공원이 들어선다. 국제업무지구 등 대규모 개발 계획도 많다. 한남뉴타운 개발, 유엔사 등 미군 잔여부지의 고급택지 개발도 진행 중이다. 무엇보다 신분당선 연장선과 수도권광역급행철도(GTX) 등 인프라 확충이 예정돼 있다. 이곳 역시 향후 5~10년간 인구, 소득, 인프라, 행정계획 4박자를 모두 갖췄다고 할 수 있다.

9호선 연장선 개통 지역도 주목할만하다. 서울·수도권 역세권 아파트는 1~2인 가구 증가와 직주근접(職住近接) 선호 영향으로 수요가 꾸준하다. 특히 9호선은 강남 지역을 모두 지나는 핵심 노선이다. 이번에 연장되는 하남 지역은 5호선 연장선도 함께 들어서 강북 연결도 편리해진다. 5·9호선이 지나는 신설역세권 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다.

다만 역세권이 갖는 주거 편의성은 이미 집값에 반영된 경우가 많아 미래 집값에 미치는 영향력은 미미하다는 점을 기억해야 한다. 따라서 집값이 오르려면 현재가치가 아니라 미래가치에 영향을 미치는 신설 역세권을 골라야 투자성과가 높다고 할 수 있다.

5호선·9호선 외에도 GTX-A, 신분당선 등의 신설 역세권을 꼽고 싶다.

Q. 지금 시기에 피해야 할 부동산 투자처는?

물가상승률보다 높은 시세 차익과 시중 금리 2배 이상의 월세를 기대하기 어려운 ‘좀비부동산’은 시선을 거두는 것이 상책이다.

대형 아파트나 고급빌라, 전원주택, 신도시 상가는 주의하는 것이 좋다. 대형아파트는 1~2인 가구가 증가하고 가족 단위 거주 형태가 줄어 수요 측면에서 타격을 받을 수 밖에 없다. 이미 지난 금융위기 때도 경험해보지 않았나.

고급빌라나 전원주택, 신도시 상가도 마찬가지다. 고급빌라는 대형아파트와 마찬가지 이유로, 전원주택은 인구·소득·인프라 측면에서 큰 결격사유가 있다. 신도시 상가 역시 대형마트가 늘고, 출산율이 낮아지면서 수요가 줄어 월세를 감당할 임차인 모집이 어려울 수 있다.

최근 남북경협 기대감을 타고 파주 등 접경지역에 투기 광풍도 불고 있다. 한국감정원에 따르면 올해 파주시 땅값은 4.8% 올라 전국 최고치를 기록했을 정도다.

하지만 남북경협은 지정학적 리스크가 있고, 접경지역 개발계획이 확정되지 않아 혹시라도 남북관계가 경색되는 경우 낭패를 당할 수 있다. 고수익, 고위험 투자의 대표 사례여서 주의할 필요가 있다.