"종부세 피하려고 집 잘못 팔면 양도세 폭탄"

“다(多) 주택자는 이제 합법적인 방법으로 주택 수를 줄여야 할 때가 왔습니다. 수도권 6억원 이하 주택은 임대주택으로 등록하거나 증여(贈與)하는 방안을 고려하는 게 좋습니다. 또 양도소득세 부담이 크지 않은 집부터 매각하는 것이 바람직합니다.”

문진혁 진성세무컨설팅 대표 세무사는 지난 6일 정부가 내놓은 종합부동산세 개정안에 대해 “소나기가 오면 그냥 맞지 말고 일단 피해야 한다”고 했다.

오는 20일 땅집고가 개최하는 ‘규제 폭탄의 시대, 부동산 생존전략’ 특강을 앞두고 문 세무사를 만나 살아남는 절세 비법을 미리 들어봤다. 그는 국세청 공무원으로 출발, 우리은행 세무자문 팀장을 지내며 10여년간 부자들의 세무 컨설팅을 전담했다.

Q. 이번 종합부동산세 인상의 핵심은.
기획재정부가 발표한 개편안을 정리하면 ①종부세 계산시 적용되는 공정시장가액비율을 현행 80%에서 2019년 85%, 2020년부터는 90%로 인상하며, ②주택 과표 6억~12억원 구간 누진세율을 현행 0.75%에서 0.85%로 강화하고, ③ 3주택 이상 다주택자 과표 6억원 초과시 0.3% 추가 과세한다는 것이다.

이 가운데 핵심은 3주택자에 대한 추가 과세다. 이른바 ‘재산 많은 사람이 더 많은 세금을 내도록 한다’는 것이다. 과표 6억원 이하 세율 및 1주택자 혜택(공제금액 9억, 고령·장기보유 세액공제)은 현행대로 유지하는 것을 봐도 1주택자에 대한 세(稅) 부담을 늘리지 않으려는 점이 엿보인다.

문 세무사 말대로 이번 종부세 개편안은 집을 3채 이상 가진 자산가들에 대해 세금 부담을 더 늘리는 데 초점이 맞춰졌다. 실제로 개정안이 시행되면 시세 17억원(공시가격 12억원)인 1주택자 종부세 부담은 5만원쯤 늘어나는 데 그친다. 하지만 보유주택 시세 합계가 50억원(공시가격 합계 35억원)인 3주택자는 세금이 1179만원 늘어난다.

공시가격의 합계가 아도도 주택 수가 많을수록 종부세 부담이 더 크게 늘어난다. 예를 들어 공시가격 31억원이 넘는 용산구 한남더힐(233㎡)을 가진 1주택자의 내년 종부세는 716만원이다. 그러나 서울 서초구 반포리체(138㎡), 경기 성남 판교 아너스빌(184.6㎡), 경기 과천 래미안에코팰리스(84㎡) 등 3채를 가진 사람은 공시가격 합계(30억800만원)가 비슷한데도 내년 종부세는 2235만원에 달해 1주택자의 3배나 된다.

Q. 결국 다주택자는 집을 파는 게 유리한가?
정부는 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과, 종부세 강화 등 강력한 규제책을 연일 내놓고 있다. 하지만 다주택자라고 무조건 파는 것만이 능사는 아니다.

이미 지난 4월 1일 부터 다주택자 양도세 중과가 시행되고 있다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트 양도세율이 가산된다. 3주택 이상은 양도차익의 68.2%까지 양도세를 물 수 있어 함부로 팔아서는 안된다.

다만, 매매 차익이 없거나 미미한 주택으로 앞으로도 집값 상승이 별로 기대되지 않는다면 과감하게 처분하기를 권한다.

Q. 올 들어 임대사업자 등록이 크게 늘어나고 있다. 지금이라도 등록하는 것이 유리한가?
주택임대사업자로 등록하면 해당 주택은 종부세 합산에서 배제되므로 보유세를 줄이기 위한 하나의 방법이 될 수 있다. 임대 기간 동안 50%의 장기보유특별공제가 적용되고, 양도세 중과 대상에서도 빼준다.

단, 지난 3월 31일까지 적용됐던 임대사업자등록 요건(수도권 6억·지방 3억원 이하의 주택을 5년 이상 임대)에 비해 4월 1일 이후부터는 기준이 강화됐다. ‘전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 수도권 6억·지방 3억원 이하’의 주택을 ‘8년 이상 임대’해야 이런 혜택을 받을 수 있다. 즉 수도권 기준으로 기준시가 6억원이 넘는 아파트라면 임대 등록을 해도 종부세나 양도세 절세 효과는 별로 없다.

Q. 요즘 증여가 대안으로 떠오르는 이유와 세금을 줄이기 위한 증여 방법은?
재테크의 목적은 결국 안정적인 노후 보장과 자녀에 대한 증여·상속에 있다. 증여세를 물더라도 미래 투자 가치가 있는 주택을 미리 자녀에게 증여해 향후 집값 상승에 따르는 투자차익을 자녀에게 미리 이전해주는 효과를 볼 수 있다.

특히 종부세는 인별 과세여서 가족에게 미리 증여하면 개인이 갖고 주택 수를 줄일 수 있어 부모 세대의 양도세와 보유세 부담을 동시에 줄이는 효과를 낼 수 있다.

하지만 단순 증여를 할 경우 증여세가 양도세보다 더 많아질 가능성도 있다. 자녀에게 상속할 생각이라면 사전 증여가 세금 측면에서 더 유리하다. 부동산의 특성상 시간이 지날수록 증여나 상속하는 자산 가액이 커질뿐만 아니라, 증여의 경우 10년마다 배우자 6억원, 자녀는 5000만원까지 공제받을 수 있기 때문이다. 전세보증금이 있다면 증여받는 가족에게 이를 채무로 넘기는 부담부 증여를 선택해 세금을 줄일 수 있다.

Q. 3주택 이상 고가 다주택자들의 가장 좋은 절세 방안은?
고가 다주택자들의 경우 합법적인 방법으로 주택 수를 줄여야 한다. 방법으로는 ①양도차익이 적거나 오히려 양도차손이 생긴 주택으로서 향후에도 투자가치가 낮은 주택은 과감하게 매각한다. ②향후 투자가치가 있는 주택으로서 현재 집값이 그리 크지 않은 주택은 증여세를 내더라도 자녀들에게 증여한다. ③나머지 주택 중 거주하지 않는 주택으로서 준공공임대주택 요건(전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 수도권 6억·지방 3억원 이하)이 충족되는 주택은 임대사업자 등록을 하고 미래를 보고 장기 보유하기를 권한다.

문 세무사는 오는 20일 '땅집고 아카데미-부동산 마스터 시리즈 #1' 둘째날 강의에서 지금처럼 세금 규제가 강화되는 시기에 놓치지 말아야 할 절세 비법을 대거 공개한다. 1강에서 양도세와 보유세 강화 방안 핵심 내용을 알기 쉽게 설명하고, 주택 보유 상황별로 5가지 세금 변화 시뮬레이션 결과를 발표한다. 2강에서는 최근 세금 관련 핫 이슈인 상속·증여세 절세 비법과 함께 어느 시점에, 어떤 방식으로 자녀에게 재산을 물려주는 것이 가장 좋을 지 알려준다.