미군 떠나자, 막오른 용산 4대 금싸라기 땅 개발

주한 미군기지 평택 이전 완료가 6개월여 앞으로 다가오면서 주변 지역 개발도 본격화하고 있다. 용산 공원 조성에 앞서 미군 기지 주변 4대 부속토지인 외인아파트·캠프킴·유엔사·수송부에 대한 개발이 속속 진행되고 있다.

4대 부속토지는 민간 매각 후 주거·상업시설 등으로 개발되는 방식이어서 부동산 시장의 관심이 눈과 귀가 쏠리고 있다. 국가 소유였던 서울 한복판 금싸라기 땅 4곳에서 순차적으로 ‘조(兆) 단위’ 민간 개발이 이뤄지는 것은 흔치 않은 일이다. 땅집고는 미군 기지 주변 4대 부속토지 개발 사업 진행 상황을 점검했다.

■ 공사 중인 ‘나인원 한남’, 역대 최고가 임대아파트

4대 부속토지 중 가장 먼저 개발하는 땅은 ‘원조 부촌’ 용산구 한남동의 외인아파트 부지(6만1000㎡)다. 1982년 준공한 외인아파트는 512가구(최고 15층) 규모로 주한 미군이 거주했지만 2014년부터 비어있었다. 국방부로부터 소유권을 넘겨받은 LH(한국토지주택공사)가 이 땅을 2016년 5월 대신F&I에 6242억원에 매각했고, 대신F&I는 고급 아파트 ‘나인원 한남’을 짓고 있다.

‘나인원 한남’은 토지 매입 당시부터 국내 최고가 주택이 될 것으로 예견됐다. 부지 뒤엔 남산, 앞에는 한강을 둔 노른자 땅이다. 2009년 길건너에서 분양한 ‘한남더힐’은 이미 국내 최고가 아파트로 자리잡고 있다.

‘나인원 한남’은 지하 3층~지상 최고 9층 9개동 규모로 짓는다. 당초 3.3㎡(1평)당 평균 6000만원대로 역대 최고 분양가를 책정했지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 거절 탓에 임대 후 분양으로 전환했다. 임대보증금이 33억~49억원에 달하는데도 5.5대 1의 경쟁률을 기록하며 지난 2일 임차인 모집 시작 첫날 마감됐다.

외인아파트에 이어 개발 중인 이태원동 유엔사 부지(5만1762㎡)도 입지가 못지 않다. 용산공원과 붙어있고 지하철 6호선 녹사평역과 반포대교로 이어지는 녹사평대로를 끼고 있다. 작년 6월 부동산개발회사인 일레븐건설이 감정가 8000억원대의 이 땅을 1.3배 넘는 1조552억원에 사들였다. 일레븐건설은 아파트 600여 가구와 오피스텔 1000~1300실 규모로 짓는 방안을 검토 중이다.

유엔사 부지가 주택단지로 개발되면 ‘나인원 한남’과 국내 최고가 아파트 자리를 놓고 경쟁할 것으로 전망된다. 주택 시장에선 한남동 일대에 분양한 아파트가 강남구 압구정동보다 ‘3.3㎡(1평)당 1억원 시대’를 먼저 열 것으로 점치는 이들도 있다. 하지만 분양가가 너무 높게 책정되면 ‘나인원 한남’처럼 분양 보증 과정에서 난항도 예상된다.

■ 캠프킴은 최고 50층 이상 신축…수송부는 한강 조망 좋아

미군기지 서쪽에 붙은 캠프킴 부지(4만 7196㎡)는 50층 이상 고층 복합 건물로 개발된다. 정부는 2015년 1월 캠프킴 부지 개발 계획을 발표하며 일반 건축물에 적용되는 용적률(대지 면적 대비 건물의 연면적 비율)·건폐율(대지 면적 대비 건축 면적 비율)을 별도의 규제 없이 최대한 허용해주는 ‘입지 규제 최소 구역’으로 지정하겠다고 밝혔다. 남산 자락인 유엔사 부지가 지상 90m, 20층 이하 고도제한을 받는 것과 달리, 고도 제한도 없다. 캠프킴 부지에는 용적률 800% 이상이 적용돼 지상 50층 이상 건물을 최대 8개동까지 건립할 수 있으며 빌딩 수를 줄이면 건물 층수는 더 높아질 수도 있다.

캠프킴 부지 주변인 용산기지 서쪽 삼각지역~용산역 일대는 이미 고층 주상복합 단지로 바뀌고 있다. 한강로에서 지상 40층 2개 동의 주상복합 ‘래미안용산’이 작년 6월 입주했고, 바로 옆에는 주상복합 ‘용산푸르지오써밋’(지상 39층)도 완공됐다. 용산역 앞 LS용산타워(28층) 바로 옆에는 아모레퍼시픽의 신사옥(지상 22층)도 완공됐다. 초고층 업무 빌딩이 들어설 국제업무지구 부지와도 붙어 있다.

다만 캠프킴 부지는 기지 이전이 늦춰지면서 구체적 개발 계획이 아직 진행되지 못하고 있다. 국토교통부 관계자는 “본격적인 개발을 위해 입지규제 최소구역으로 지정하려면 우선 기본적인 현장조사가 필요한데 출입조차 못하는 상황”이라며 “정부의 고층 개발 의지가 변한 것은 아니지만 개발까지 시간이 더 걸릴 것 같다”고 말했다.

유엔사 부지 남쪽인 수송부 부지(6만 6874㎡)도 비슷한 상황이다. 기지 이전이 예정보다 늦어져 토지 반환 등 개발 준비 절차가 진행되지 않고 있다. 정부는 수송부 부지 개발 방향에 대해 “유엔사와 캠프킴 부지의 감정평가 결과 등을 보면서 정하겠다”는 입장이다. 수송부 부지는 유엔사보다 면적이 넓고 한강에 더 가까워 변수가 없으면 유엔사 부지 낙찰가인 1조원을 훌쩍 넘는 가격에 팔릴 것으로 예상된다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “미군 기지 인근 4대 부속토지는 주변 아파트값을 봤을 때 분양가 규제만 아니면 지금도 평당 4000만원 초반대까지 무난하게 분양할 수 있다”며 “고급 주택 수요가 많고, 용산공원이나 국제업무지구 같은 큰 개발 호재가 있어 장기적으로는 강남권을 능가하는 서울 대표 부촌으로 자리잡게 될 것”이라고 했다.