[땅집고 절세팁] 다가구주택 잘못 알고 양도하면 세금 폭탄

“1채일까, 여러 채일까?”

다가구주택은 공동주택과 단독주택 성격을 모두 갖고 있다. 그러다보니 여러 가구가 살고 있지만 세금 계산시 한 채로 취급해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 경우가 있다. 하지만 모든 다가구주택이 혜택을 받는 것은 아니다. 자칫 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.

A(55)씨는 근린생활시설(일반음식점)과 주택으로 구성된 다가구주택을 20년전 5억원에 매입했다. 지상 1층에서 4층까지 총 4가구가 살고 있다. A씨도 4층에 계속해서 살았다. 건축물대장에는 1층이 근린생활시설, 2~4층은 주택이다. 그는 이 집 한 채 외에 다른 주택은 없다.

그는 20년간 살았던 이 건물을 35억원에 팔고 올 10월 경기도에 있는 타운하우스로 이사할 계획을 세우고 있다. 과연 양도소득세는 얼마나 나올까.

Q. A씨의 건물은 다가구주택에 해당돼 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지 않을까?

A씨는 20년 동안 이 주택에 살았고 보유한 건물도 한 채뿐이다. 그는 건물을 모두 주택으로 사용하고 있으니 당연히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각했다. 양도가액이 9억원을 초과하니 9억원을 초과하는 부분에 대해선 양도소득세가 약 1억7000만원 발생할 것으로 봤다.

하지만 결론적으로 A씨는 1세대 1주택 비과세를 받지 못한다. 이 주택은 세법상 다가구주택이 아니기 때문이다. 따라서 양도차익 총액(30억원)을 호수별로 나눠 7억5000만원씩 양도차익이 발생했다고 가정해 A씨가 내야 할 양도소득세는 약 13억7000만원에 달한다.

Q. 왜 다가구주택이 아닌건가?

건축법상 다가구주택은 아래 3가지 요건을 갖춘 주택으로, 공동주택에 해당하지 않는 것을 말한다. 공동주택이란 아파트(5층 이상), 연립주택(4층 이하·연면적 660㎡ 초과), 다세대주택(660㎡ 이하·4층 이하) 또는 기숙사를 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하일 것
2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하일 것
3) 19가구(대지 내 동별 세대수 합한 가구) 이하가 거주할 것

다가구주택은 호수별 등기가 안되고 건물 전체를 하나로만 등기한다. 호수별로 등기가 돼 있으면 다세대주택으로 알고 있는 경우가 많다.

다가구주택과 다세대주택만을 표로 비교해 보자.

다가구주택은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 A씨의 주택은 ‘주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하여야 한다’는 조건을 충족하지 못한다. 건축물대장에는 2~4층 주택으로 3개층 요건을 충족한다. 그러나 실제로는 4개층을 주택으로 사용해 세법상 실질과세 원칙에 따라 비과세 혜택을 받지 못하는 것이다.

A씨의 경우 건축물대장상으론 다가구주택 요건에 해당한다. 그러나 A씨는 건축법을 위반한 것이다. 이런 경우에도 1세대 1주택 비과세를 적용한다면 건축법을 위반한 이가 오히려 비과세 특혜를 받는 결과가 벌어진다. 건축법을 준수하는 납세자가 불이익을 받는 역차별 문제가 생겨 세법에선 이를 인정하지 않는다.

Q. 만약 A씨가 이 사실을 알지 못하고 1세대 1주택으로 보고 양도하면 세금은 어떻게 될까?

A씨 소유 건물은 세법상 단독주택이 아닌 공동주택으로 취급한다. 이를 알지 못하고 1세대 1주택으로 보고 양도한다면 세금은 1세대 4주택으로 계산해 내야 한다.

따라서 3개 주택엔 비과세가 적용되지 않아 양도세를 내야 하고, A씨가 현재 거주하는 4층 1개 호실만이 1세대 1주택 비과세 적용 대상이 된다.

더욱이 이 건물은 조정대상지역인 서울에 있어 3개의 주택 양도세 계산시 다주택자로서 중과세율(과표구간 5억원 이상 10~20%)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다는 사실도 알아야 한다.