오피스텔은 북향·저층이 알짜인 이유

“오피스텔은 남향보다 북향이, 고층보다 저층이 좋습니다.”

오피스텔은 수도권에서도 1억원대 소액으로 투자가 가능한 수익형 부동산으로 인기가 높다. 하지만 최근 몇 년간 전국적으로 오피스텔 공급이 크게 늘어나면서 공실(空室) 위험이 커졌다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 최근 펴낸 ‘부자들의 상가투자’에서 안정적인 임대 수익을 거두기 위해 오피스텔 입지와 상품 고르는 숨은 비법을 소개했다.

Tip1. “북향·저층일수록 수익률 높다”

아파트에만 투자하는 초보 투자자들은 향과 층에 집착하는 경향이 있다. “층(層)이 높고, 조망이 나와야 하고, 편의시설 많고.” 그야말로 오피스텔을 고르는 조건이 까다롭다. 하지만 오피스텔 투자에서 이런 조건을 크게 고집할 필요가 없다는 것이 권 이사의 설명이다.

오피스텔을 고를때 1순위는 지하철역까지의 거리이고, 다른 조건은 별다른 영향을 미치지 않기 때문이다. 예를 들어 역에서 걸어서 1분 거리에 해가 잘 들어오지 않는 저층 오피스텔과 지하철역 도보 10분 거리에 해가 잘 들어오는 고층 오피스텔이 있다고 가정하자. 이 때 월세 수요자 열에 일곱은 도보 1분 거리 오피스텔을 선택한다.

투자자 입장에서는 층이 낮고 해가 잘 들지 않는 향(向)일수록 분양가가 저렴하다는 점을 노려야 한다. 실제로 경남 진주시에서 분양한 ‘신진주역세권 꿈에그린’ 오피스텔은 전용면적 82㎡로 동일한 면적의 분양가가 3층은 2억1530만원, 11층 이상은 2억2430만원으로 층에 따라 900만원 정도 차이났다.

하지만 오피스텔의 경우 임대 놓을 때에는 향과 층에 관계없이 월세가 비슷하게 형성된다. 분양가가 저렴한 오피스텔 수익률이 더 높게 나올 수 있는 것이다.

저층 오피스텔은 주거 용도뿐 아니라 사무실 용도로도 인기가 높다. 특히 도로변 저층 오피스텔은 소규모 사무실로 쓰기에 유리하다. 소규모 사업체는 사무실 월세를 줄이기 위해 저층 오피스텔을 선호하는 경우가 많다. 또 오피스텔 저층은 창문을 활용해 건물 내부에서 간판을 걸기에도 좋다. 층이 낮아 외부에서 보면 눈에 잘 띄기 때문이다.

장동국 ㈜부맥 본부장은 “통상적으로 오피스텔에는 지상 1~2층에 상가가 들어선다”면서 “결국 지상 3층 오피스텔이 숨겨진 알짜 중의 알짜”라고 말했다.

Tip2. “전용면적 60㎡ 이하 오피스텔을 노려라”

오피스텔 시장에서는 통상 전용면적 60㎡ 이하를 소형 오피스텔이라고 한다. 60㎡ 이상 중형 오피스텔은 동일 면적 아파트에 비해 내부 설계나 입주민 편의시설이 크게 떨어져 수요자 확보가 쉽지 않다. 월세 수익률도 소형보다 낮다.

권 이사는 “되도록 작은 면적을 선택하는 것이 더 높은 투자수익률을 거둘 수 있다”고 말했다.

예를 들어 전용 23㎡와 27㎡가 있다면 23㎡를 택하는 것이 좋다. 분양가격은 27㎡가 조금 더 비싸겠지만 준공 후 임대료에는 차이가 나지 않을 가능성이 높다.

2014년 입주한 서울 강남구 ‘강남역 효성해링턴타워 더 퍼스트’의 2017년 2~4월 월세 거래내역을 확인한 결과, 전용 21㎡에서 53㎡까지는 임대료 차이가 거의 없었다. 보증금은 모두 1000만원으로 동일하고 월세는 85만~95만원인데 전용 22㎡도 월세 90만원, 전용 53㎡도 월세 90만원에 각각 계약된 것을 확인할 수 있다. 강남역 일대 다른 오피스텔도 비슷하다.

전용 60㎡ 이하는 세제 혜택도 있다. 전용 60㎡ 이하 주거용 오피스텔을 최초로 분양받으면 취득세 면제 혜택을 받는다. 단, 취득일로부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 취득세가 200만원 넘으면 85%만 감면받을 수 있다. 이 혜택은 2021년 12월 31일까지 적용된다.

Tip3. “10년 이상 된 오피스텔은 갈아타라”

오피스텔의 시간은 다른 부동산보다 빨리 흐른다. 투자 시에는 오피스텔 노후화를 반드시 염두에 둬야 한다. 준공 15년 정도 지나면 노후화됐다고 볼 수 있다. 임차인은 자연히 노후 오피스텔보다 신규 오피스텔을 선호한다. 노후 오피스텔은 수요가 줄고 임대료를 낮추면 수익성이 하락한다.

준공 10년이 지난 오피스텔은 무조건 보유하는 것만이 능사가 아니다. 경쟁력이 떨어지는 낡은 오피스텔은 처분하고 신규 오피스텔로 갈아타는 것이 좋다.

신규 오피스텔이 월세가 높아도 최신 시설 등을 갖췄기 때문에 임차인 유치에 유리하다.

Tip4. “오피스텔도 시세차익을 누릴 수 있다”

오피스텔은 시세차익보다 꾸준한 임대 수익 개념으로 접근하는 투자 상품이다. 하지만 예외도 있다. 굵직한 개발호재가 있는 지역은 생활 인프라 개선과 인구 유입으로 임차 수요가 늘고 거래가 활발해 시세차익도 기대해볼 만하다.

최근 오피스텔 시세가 상승하는 지역 중 한곳이 지하철 분당선 미금역 일대다. 올 4월 신분당선 환승역세권으로 거듭나면서 매매가가 오르고 있다. KB부동산 시세 자료를 보면 미금역 인근인 경기 성남시 분당구 금곡동 일대 오피스텔 평균 매매가가 2017년 1분기 1㎡당 249만원에서 올 1분기 1㎡당 264만원대로 1년간 6% 상승했다.

권 이사는 시세 상승을 기대할만한 개발 호재로 2023년 개통 예정인 수도권광역급행철도(GTX)를 꼽았다. 진행 속도가 가장 빠른 GTX-A노선은 파주~일산~서울역~삼성동~동탄을 잇는 노선으로 일산~삼성 구간이 이르면 올해 말 착공한다. 권 이사는 “파주나 고양, 동탄 등 굵직한 광역 교통망 호재를 지닌 곳을 노리면 향후 시세차익을 기대할 수 있다”고 말했다.