월세 수익률 최고… '분양 상가'로 돈 몰린다

상업용 부동산 거래량이 급증하고 있다. 저금리가 장기화하는 가운데, 주택 시장에 대한 정부 압박이 갈수록 강해지자 시중 유동 자금이 상업용 부동산으로 급격히 쏠리는 것이다. 전문가들은 "분양 상가에 투자하는 경우, 주변 주거·업무 시설이 어느 정도 자리 잡은 곳을 선택해야 한다"고 조언한다.

◇상업용 부동산 거래량, 3년 연속 급증

10일 국토교통부에 따르면 오피스·상가 등 상업용 부동산의 2017년 전국 거래 건수는 38만4182건으로 전년 대비 49% 늘었다. 올해 들어서는 작년보다도 더욱 늘어나, 1~2월 거래량이 2017년 1~2월보다 28.1% 많았다.

상업용 부동산 거래가 급격하게 늘어난 이유는 예금 금리가 너무 낮기 때문이다. 한국은행은 "작년 예금은행의 저축성 수신 금리가 연 1.56%였다"고 최근 발표했다. 그런데 작년 소비자 물가상승률이 1.9%였다. 은행에 돈을 맡기면 오히려 손해를 봤다는 의미다. 이런 가운데 현 정부는 작년 5월 출범 후 6·19 대책, 8·2 대책, 가계 부채 종합대책 등을 통해 주택 시장에 이중, 삼중 규제를 가했다. 현재 보유세 인상도 추진 중인데, 대표적 보유세인 종합부동산세는 당초 주택 시장 안정을 목표로 설계되어 '주택 보유자'가 '상업용 부동산 보유자'에 비해 훨씬 불리한 구조다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상업용 부동산으로 돈이 몰릴 수밖에 없는 환경이 계속 만들어지고 있다"고 했다.

국토교통부에 따르면, 전국 상업용 부동산 평균 소득 수익률은 작년 4분기 기준 연(年) 4~5% 수준이다. 소득 수익률이란 토지와 건물 가격 상승분을 제외한 순수 월세 수익률이다. 다양한 분류 가운데 소득 수익률이 가장 높은 것은 '분양 상가'를 포함하는 집합 상가로, 4.84%였다. 연 1.3% 안팎인 시중은행 1년 정기예금 금리의 4배에 육박한다. '취득세 등 각종 세금을 빼더라도 어쨌든 은행에 맡기는 것보다는 이득'이라는 인식이 확산하는 배경이다.

◇"완공 후 분양 상가, 금융비 지출 없어 유리"

상가 분양이 가장 활발한 곳은 신도시다. 신도시 분양 상가의 가장 큰 위험 요인으로는 '불확실성'이 꼽힌다. 주변에 주거·업무 시설이 어떻게 들어설지 알 수 없기에, 분양 가격이 적정한지를 판단하기 어렵다. 예컨대 동탄신도시 조성 초기에 분양했던 상가는 입주 후에도 수년간 분양가 대비 적정 수익률에 도달하지 못했다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "주변에 주거와 업무 시설이 모두 완공된 곳에 분양하는 상가는 유동 인구에 대한 계산이 나온다는 장점이 있다"며 "완공 상태로 분양하는 상가라면 건설 기간에 지출되는 금융 비용이 없어 더욱 유리하다"고 말했다.

대표적인 사례가 인천 연수구 송도동 국제업무단지 내 인천지하철 센트럴파크역과 연결되는 '아트윈 푸르지오' 단지 내 상가이다. 지상 1층~2층, 연면적 약 7800㎡에 총 50실로 이미 완공된 이 상가는 주상복합단지 내에 자리 잡고 있는데, 아파트 999가구와 호텔 202실, 오피스텔 237실 등이 모두 입주를 마쳤다. 주변에 '송도 더샵 퍼스트파크' 와 '송도 더샵 마스터뷰' 등 대단지 아파트가 4500여 가구가 입주해 배후 수요가 풍부하다. 포스코건설과 부영 사옥이 가깝고, IBM·인천경제자유구역청·녹색기후기금 등 다양한 기업과 국제기구도 주변에 있다.

단지 바로 옆에는 국내 최초 해수공원인 '송도 센트럴파크'가 있다. 하반기엔 인근에 유럽 분위기의 스트리트형 상가 및 오피스텔 '송도 아트포레'가 입주하고, '아트센터 인천'도 추진 중이다. 분양 홍보관은 인천 연수구 송도동 33-1번지 아트윈 푸르지오 상가 1층에 마련됐다.