'소규모 주택정비'가 뭐길래…파격 지원하는 정부

“이젠 소규모 정비 사업이 대세다.”

전방위적인 재건축 압박에 나선 정부가 ‘소규모 주택 정비 사업’ 띄우기에 나섰다. 집주인 두 명만 모여도 낡은 집을 헐고 다세대주택 등 공동주택 재건축이 가능하도록 하는 등 다양한 지원책을 쏟아내고 있다. 전문가들은 현 정부가 낡은 도심의 재생을 주요 공약으로 내걸었던 만큼 점차 소규모 정비 사업이 주택 정비시장의 새로운 틈새 상품으로 떠오를 것으로 보고 있다.

국토교통부는 소규모 주택 정비사업을 활성화하기 위해 사업성 분석 지원과 도시주택기금 융자 등 파격적인 공공지원에 나설 계획이다.

소규모 주택 정비사업은 집주인 2명 이상이 건축협정 등의 방법으로 공동주택을 신축하는 ‘자율주택정비사업’과 1만㎡ 미만 가로구역에서 이뤄지는 블록형 정비사업인 ‘가로주택정비사업’, 200가구 미만의 다세대·연립주택에서 추진하는 단지형 정비사업인 ‘소규모 재건축’ 등을 가리킨다.

정부의 지원 방안은 크게 4가지다. 우선 자율주택정비사업을 지원하기 위해 통합지원센터를 만든다. 국토부는 “이달 중 설립해 초기 사업성 분석부터 주민 이주 대책까지 원스톱 서비스를 제공하겠다”고 밝혔다. 통합지원센터가 사업성 분석부터 주민합의체 구성, 건축설계사무소 및 시공사 선정 지원, 지적 정리, 이주비 융자까지 모든 절차를 자세하게 안내한다.

두번째는 소규모 주택 정비 사업의 사업성을 높여주는 것이다. 이를 위해 정부는 일반 분양분을 매입해 줄 계획이다. 조합이 소규모 정비 임대리츠와 한국토지주택공사(LH)에 일반 분양분을 매각하면 용적률을 법적 상한까지 완화해주고, 총 사업비의 70%까지 연 1.5% 금리로 대출을 지원해 준다.

서용식 수목건축 사장은 “정비사업은 일반분양분 매각을 통해 투입한 사업비를 회수하는 구조”라며 “정부가 일반분양 물량을 사준다면 안정적인 사업 추진이 가능하다”고 했다.

국토부는 주택도시기금 출자를 통해 소규모정비 임대리츠를 설립한 뒤 일반 분양분을 사들여 임대주택으로 활용할 계획이다.

셋째, LH가 자율주택정비사업의 경우 일반분양분의 100%까지, 가로주택정비사업은 일반분양분의 30%까지 매입해 줄 방침이다.

넷째, 자율주택정비사업의 경우 집주인에게 이주비도 융자해준다. 사업 대상 주택에 직접 살고 있는 집주인은 재건축 기간 동안 월세 비용을 연 1.5% 금리로 융자받을 수 있다. 가로주택정비사업에서는 정비사업 대출보증을 활용해 집주인과 세입자 이주를 지원한다.

국토부는 소규모 정비 사업의 공공지원 방안을 도시재생 뉴딜 사업지에 적극 적용할 계획이다. 뉴딜 사업지에서 소규모 정비사업을 하면 신축 건물 저층부에 어린이집, 마을도서관 등 공동 이용시설을 건설하거나 공용 주차장을 공급할 방침이다.

소규모 주택정비 사업에 대한 궁금증을 문답으로 알아봤다.

-소규모 주택정비 사업은 전국 어디에서나 할 수 있나.
“가로주택정비사업과 소규모재건축사업은 법정 요건을 충족하는 경우 전국 어디에서나 시행할 수 있다. 다만, 자율주택정비사업은 난개발 방지를 위해 도로·주차장 등 기반시설 동시 공급이 가능한 지역을 사업 대상으로 제한한다.”

-공공지원 대상에서 소규모 재건축이 빠졌는데.
“소규모 재건축 사업은 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 따른 초과이익 환수 대상인 만큼 공공지원에 있어 신중한 접근이 필요하다. 다만, 사업성이 떨어지는 지방 중소도시의 소규모 재건축 사업에 대해서는 추후 별도 검토한다.”

-일반분양분 매입에 조건이 있나.
“LH나 소규모 정비 임대리츠가 매입하는 일반분양분은 공적임대주택으로 활용되는 만큼 일정 수준 이상 품질이 요구된다. 향후 일반분양분 매입을 위한 건축스펙 기준을 제공할 예정이다.”