"최대 1억 다운계약" 동탄,광명 분양권 탈세 무더기 적발

최근 2~3년간 아파트 분양권 가격이 급등했던 경기도 동탄·광교·광명 등 3개 지역, 4개 아파트 단지에서 752건의 분양권 불법 다운계약 혐의가 발견돼 국세청이 조사에 나선 것으로 19일 확인됐다.

땅집고 취재팀 조사 결과, 4개 아파트 단지에서 불법 다운계약을 통한 세금 탈루액이 260억원대에 육박할 것으로 추정됐다. 경기도는 이외에도 하남 미사지구와 남양주시 다산신도시에서도 각각 73건, 130건의 불법 다운계약 의심사례를 적발해 국세청에 통보했다. 이번 조사에서 적발된 불법 다운계약 의심사례는 총 955건에 달한다.

■아파트 4곳 예상 과징금만 570억 추정

불법 다운계약을 통한 대규모 탈세 혐의가 포착된 아파트 단지는 화성 동탄2신도시의 ‘동탄 반도유보라 아이비파크 8.0’(217건)과 광명역세권지구의 ‘광명역파크자이2차’, ‘광명역 태영데시앙’(2개 단지 합계 219건), 광교신도시의 ‘광교 중흥S클래스’(316건) 등 총 4개 단지다.

2016년부터 2017년 사이 국토부 실거래가에 공개된 4개 단지의 전체 분양권 거래는 2434건이다. 이 중 경기도 조사 결과 752건(30%)이 불법 다운계약한 혐의가 있는 것으로 드러났다. 경기도 관계자는 “다운계약으로 세금 탈루가 의심되는 아파트 계약자에게는 1차 개별 통보를 했고, 국세청과 수사기관의 수사도 진행할 것”이라고 말했다.

이번에 적발된 다운계약 의심사례들은 정부의 분양권 다운계약 단속이 진행된 지난해 말 실거래 신고가격과 현지 부동산 중개업소에서 거래 중인 실제 시세 등을 토대로 적발했다. 경기도는 이번에 의심사례로 조사대상에 오른 752건은 불법 다운계약 정황이 명확해 국세청 조사에서도 대부분 탈세 혐의가 확정될 것으로 보고 있다.

불법 다운계약 사실이 최종 확정되면 탈루 세금을 추징하는 것은 물론 가산세와 과징금도 추가로 부과된다. 가산세와 과징금은 탈루 세액의 1.2배 정도 된다. 4개 단지의 가산세·과징금은 310억원 정도로 예상된다. 4개 단지에서 다운계약을 한 분양권 매도자가 토해 내야 하는 세금과 과징금 등을 합쳐 총 570억원, 1건 당 평균 7800만원 안팎이 될 것으로 보인다.

특히 동탄 반도유보라 아이비파크 8.0의 경우 현재까지 이뤄진 분양권 거래 대부분에서 다운계약이 체결됐다는 의혹을 받고 있다. 동탄 반도유보라 아이비파크 8.0의 경우 ‘동탄역’ 역세권 아파트로 여전히 분양권에 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 국토교통부에 따르면 이 아파트 단지에선 지금까지 총 212건의 분양권 거래가 이뤄진 것으로 돼 있는데, 경기도 조사에서 국토부가 공개한 전체 거래 건수보다 많은 217건이 불법 다운계약으로 분류됐다.

경기도 관계자는 “국토부 실거래가 자료는 과도하게 높거나 낮은 경우는 제외하고, 취소된 분양권 거래도 공개하지 않기 때문에 동탄 반도유보라에선 다운계약 건수가 정부가 공개한 건수보다 많다”며 “8000만~9000만원씩 다운계약을 한 사례가 적지 않았다”고 말했다.

이번 조사에선 웃돈을 실제 거래액보다 1억원까지 낮춰 쓴 사례도 적발됐다. 경기도 관계자는 “광명역세권 태영데시앙과 파크자이 2차 아파트에서는 실거래가보다 1억원을 낮춘 다운계약서도 있었다”며 “통상 수천만원씩 낮춘 다운계약서를 쓰고, 세금을 탈루하는 것은 예사였다”고 말했다. 4개 단지에서 다운계약 적발 건수와 금액이 가장 많은 단지는 광교신도시 중흥S클래스로 적발 건수는 316건, 추정 탈세액은 140여억원이었다.

■"매수자도 과태료·가산세 처분 불이익"

경기도는 동탄 반도유보라아이파크 8.0과 광명 파크자이2차 등 이미 적발된 아파트 단지의 경우 지금도 불법 다운계약이 이뤄지고 있는 것으로 보고 추가 조사를 진행 중이다. 경기도는 지난해 8월부터 12월까지 투기가 성행한 것으로 의심되는 4개 단지를 정해 샘플 조사 형식으로 조사를 진행했다. 다른 지방자치단체에서도 분양권 가격이 급등한 단지에 대해 불법 다운계약에 대한 조사가 이뤄지고 있다.

분양권은 실거주 목적보다 투자 목적으로 거래되는 경우가 많아 일반 아파트 거래보다 세율이 높은 편이다. 종전까지 분양권 전매에 따른 양도소득세는 보유기간 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~38%의 기본 세율이 적용됐다. 지방소득세(양도세액의 10%)도 추가로 부과된다.

지난해 ‘8·2부동산 대책’에선 올해부터 청약조정지역 내에서는 보유 기간에 관계 없이 양도세 50%를 부과하기로 했다. 하지만 분양권 거래는 당사자 간 거래이고, 정부도 일정 수준의 ‘다운계약’에 대해서는 “단속하기 힘들다”는 이유로 아예 조사를 포기하는 경우가 많아 탈세 행위가 빈번하게 이뤄지고 있다.

분양권 불법 다운계약의 경우 매도자 뿐 아니라 매수자도 처벌을 받는다. 불법 다운계약인 경우 매도자와 마찬가지로 매수자도 과태료(취득가액의 약 3.16%), 신고불성실가산세(과소신고 세액의 40%)와 납부불성실가산세(연 10.95%)를 내야 한다. 또 1가구 1주택의 양도세 비과세 혜택도 사라져 보유한 지 2년이 지나 주택을 매도할 때 양도세를 내야 한다. 다만, 매도자 요구에 따라 어쩔 수 없이 다운계약을 한 경우 계약 직후 자진 신고하면 과태료는 면제해준다.

세무법인 지율의 주용철 대표 세무사는 “분양권 불법 다운계약이 관행처럼 이뤄졌지만, 정부가 본격 단속에 나선 만큼 적발 사례가 급증할 것”이라며 “다운계약은 명백한 불법·탈세 행위인만큼 처음부터 피하는게 상책”이라고 말했다.