강남 재건축 부담금 최고 8억4천만원 내야…정부, 세금폭탄 경고

정부가 집값을 잡기 위해 이번엔 재건축 세금 폭탄을 경고하고 나섰다. 서울 강남의 경우 아파트 재건축을 통해 발생한 이익 중 1인당 최고 8억4000만원, 평균 4억원 이상을 부담금으로 토해내야 한다는 예상치를 내놓은 것. 정부는 어떤 기준으로 계산한 것인지, 어떤 아파트가 대상이 되는 지는 구체적으로 공개하지 않았다.

부동산 업계와 전문가들은 환수 규모에 놀라는 모습이다. 그동안 강남 재건축 아파트의 경우 많아야 3억~4억 정도 예상했던 탓이다. 실제 이 정도 부과된다면 초기 단계의 재건축 시장은 직격탄을 맞을 가능성이 있다. 반면, 이미 관리처분인가를 받은 단지는 반사이익을 얻어 집값이 더 뛸 것이란 전망도 나온다.

국토교통부는 올해 부활한 재건축초과이익환수제와 관련해 서울 강남구와 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구 15개 단지의 조합원 1인당 부담금을 추정한 결과, 평균 4억3900만원이 나왔다고 21일 밝혔다.

강남 4구를 제외한 5개구 아파트의 1인당 부담금은 1억4700만원이었다. 20개 단지 전체 평균은 3억6600만원으로 예상됐다.

강남 4구 15개 단지 중 부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원이었고 가장 적은 곳은 1억6000만원으로 추산했다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 평균 집값 상승률을 넘는 개발이익이 발생하면 최고 절반까지 정부가 부담금으로 환수하는 제도다. 초과이익은 재건축 사업으로 오른 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 제한 금액이다.

이 금액이 3000만원 이하면 부담금이 면제되지만 이를 초과하면 10~50%를 누진 적용한다.

사업시행인가를 받은 재건축 조합은 석달 안에 재건축부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시·군·구에 제출해야 하고, 자료를 받은 지방자치단체는 1개월 내에 예정액을 통지해야 한다. 오는 5월부터 부담금 예정액 통지가 이뤄질 예정이다.

조합은 관리처분계획을 수립할 때 통지받은 재건축부담금을 반영하게 된다.

그러나 국토부는 이같은 재건축부담금 시뮬레이션 결과를 발표하면서 어떤 단지를 택했는지, 집값 상승분은 어떻게 산출했는지 등 근거를 전혀 제시하지 않았다.

다만 1인당 부담금이 6억원 넘는 단지가 3곳이나 된다. 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 서초구 반포 3주구, 송파구 잠실 주공5단지, 대치동 은마아파트 등이 포함된 것으로 알려졌다.

일각에서는 정부가 일종의 엄포용으로 부담금을 과도하게 산정한 것 같다는 의견도 나온다. 업계 관계자는 “강남의 경우 주변 집값 상승률이 높아 정상집값 상승분이 많아 부담금이 예상외로 적게 나오는 걸로 알고 있다”면서 “이렇게 많이 나오는 건 이해하기 어렵다”고 했다.

이에 대해 국토부 관계자는 “종료시점 가격과 집값 상승률을 최대한 보수적으로 잡았다"며 "집값이 더 많이 오르면 부담금은 더 커질 수 있다"고 했다.

조합과 주민들은 벌써부터 반발할 조짐을 보이고 있다. 당장 위헌 논란이 불거질 가능성도 제기된다. 강남의 부동산 중개업소 관계자는 “양도차익이 난 것도 아니고, 단지 장부상으로 집값이 올랐다고 수억원씩 세금을 토해내라는 게 말이 되느냐”고 주장했다.

재건축 부담금이 커지면 결국 초기단계의 강남 재건축 사업은 추진하기 쉽지 않을 전망이다. 익명을 요구한 한 전문가는 “결국 초과이익환수제를 비켜간 재건축 단지의 몸값만 더 높아질 것으로 보인다”면서 “서울 강북이나 지방에서는 1인당 3000만원 넘는 초과이익이 날 만한 단지가 많지 않아 큰 영향은 없다”고 했다.