"서울 집값 소폭 오를 듯… 4월 양도세 중과, 급매 노려볼만"

정부 규제, 양극화, 변곡점, 똘똘한 집 한 채….

전문가들이 꼽은 2018년 부동산 시장 '키워드'이다. 지난해 정부가 내놓은 각종 부동산 정책이 본격적으로 시행되고, 금리 인상과 입주 물량 증가 등의 영향으로 올해 부동산 시장은 상품별·지역별 양극화가 더 심해질 것이라는 전망이 많았다.

최근 몇 년간 이어진 주택시장 호황 분위기가 사그라지는 변곡점이 될 것이라는 예상도 나왔다.

본지가 국내 부동산 전문가 10명을 대상으로 진행한 설문조사에서 응답자 대다수가 새해 집값 상승 가능성을 낮게 전망했다. 전국적으로는 변동률 0~1% 정도의 보합세를 보이고, 비(非)수도권은 하락을 점치는 대답이 많았다. 다만 서울에는 여전히 수요가 몰리면서 집값이 3% 정도 오를 것이라고 전망했다.

◇서울 소폭 상승, 지방은 시장 침체 우려

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "새해는 서울과 지방 비인기 지역 간 격차가 더욱 심해져 '초양극화 시대'가 시작될 것"이라고 말했다.

김광석 리얼투데이 이사는 "정부가 다주택자를 압박하면서 호재가 없는 지역의 집은 처분하고 똘똘한 한 채만 남기려는 경향이 강해질 것"이라며 "서울처럼 상승 여력이 있는 곳은 집값이 유지되고, 지방은 지역에 따라 급격하게 집값이 내릴 수 있다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울 강남권은 재건축 아파트 단지가 가격 상승을 주도하고, 강북은 도시 재생 뉴딜사업 등의 호재로 가격이 오를 여력이 있다"고 했다. 그는 "수도권에선 입주하는 새 아파트가 많은 화성 동탄2신도시나 경기 양주, 남양주 등의 집값이 하락할 수 있다"고 덧붙였다.

전문가들은 전세 시장 전망에 대해 한목소리로 "전국적으로 보합세, 비수도권은 하락"이라고 답했다. 올해 사상 최대인 아파트 44만여 가구가 입주하기 때문이다. 집주인이 세입자를 구하지 못하는 '역(逆)전세난', 다음 세입자를 구하지 못해 현재 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통 전세' 피해도 예상된다. 함영진 '부동산114' 리서치센터장은 "2019년 3월까지 분기마다 약 10만 가구의 아파트가 입주한다"며 "경기 남부와 경상·충청권 일부 지역에서 공급 과잉에 따른 역전세 문제가 불거질 수 있다"고 말했다.

◇"급매물 잘 살피고, 보수적 투자 추천"

전문가들은 "올해 집을 사거나 부동산 투자를 계획한다면 자본 조달 능력을 철저히 계산해 보수적으로 접근하는 것이 좋다"고 충고했다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "개발 호재가 있는 지역이라도 금리 인상 등으로 시장이 침체하면 단기적인 가격 상승을 기대하기 어렵다"고 말했다.

4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과로 나오는 '급매물'을 노려볼 만하다는 의견도 나왔다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "무주택자의 경우 추가 금리 인상이 이뤄지기 전에 집을 사는 것도 나쁘지 않지만, 임대 수익을 바라는 사람은 다주택자 규제가 강화되는 4월 이후 상황을 지켜보고 투자하는 게 낫다"며 "전세가율이 높은 지역들의 경우 갭 투자자들이 매물을 대거 쏟아낼 가능성이 크다"고 말했다.

김승배 피데스개발 대표는 "서울과 가까운 경기도 역세권 소형 아파트나 주거용 오피스텔 같은 실수요자 대상 주거 상품은 여전히 투자할 만하다"고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "개발 호재가 있는 제2 경부고속도로 인근의 전원주택이나 토지 등은 추후 가격 상승 여력이 있다"고 말했다.

분양형 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 투자 전망은 밝지 않을 전망이다. 최창욱 건물과사람들 대표는 "금리가 인상되면 그만큼 수익률이 줄어드는 데다가 임대료 상한제 규제가 본격화되는 등 악재가 많아 수익형 부동산 시장은 침체할 위험이 있다"고 했다.

앞으로 나올 정부 정책의 방향에 대해서는 엇갈린 의견이 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "연초에 정부 기대만큼 집값이 잡히지 않으면 보유세 인상 등 더욱 강한 규제책을 내놓을 가능성이 있다"고 했다.

하지만 일부 전문가는 "이미 일부 지역에서 집값 하락 조짐이 보이는 만큼 추가 대책을 내놓을 가능성은 크지 않아 보인다"고 말했다.

◇설문에 참여하신 분(가나다순)
고종완 한국자산관리연구원장, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 김광석 리얼투데이 이사, 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장, 김승배 피데스개발 대표, 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 채미옥 한국감정원 부동산연구원장, 최창욱 건물과사람들 대표, 함영진 부동산114 리서치센터장